안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
가계약을 체결하고 가계약금을 수수하는 경우 통상적으로 매수인은 다른 사람에 우선하여 본계약을체결할 수 있는 권리를 부여받고, 매도인은 매수인의 본계약 체결요구를 거절할 수 없게 됩니다.
이때 수수되는 가계약금이 어떠한 법적 성질을 가지고 있는지에 대해서 명확히 정립된 법리는 없습니다. 가계약금 반환에 대하여 별도의 약정이 있다면 그에 따르겠지만, 그렇지 않은 경우에는 가계약금을 '계약금'으로서 볼 수 있는지 여부에 따라 반환여부가 달라질 것입니다.
예를 들어, (당사자 간 의사 해석상) 가계약금이 단순히 계약의 '증거금'으로서 수수되었다면, 가계약금은 계약이 이루어지지 않을 시 '반환되어야 합니다.
반면에 가계약금이 '계약금'으로 수수되었다고 해석된다면 이는 '해약금'으로 보아, 일방이 단순 변심등으로 계약을 파기하는 경우 이를 반환하지 않고몰취할 수 있습니다.
가계약, 가계약금은 법률용어는 아니지만, 정식으로 계약을 체결하기 전에 우선적 지위를 확보하기위해 관행적으로 사용되고 있는 용어입니다.
일반적으로는 '가계약'을 체결한 것만으로 정식 계약이 체결되었다고 할 수는 없으나, 중요사항에 관하여 당사자 간 의사가 합치되었다면 정식 계약이체결된 것으로 볼 수도 있습니다.
판례는 "부동산 매매에 관한 가계약서 작성 당시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 그 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 정식 계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립하였다"고판단한 바 있습니다 (대법원 2006. 11. 24. 선고2005다39594 판결).
