주택 한채 보유 중이고 분양권 가지고 있으면 2주택으로 보는건가요? 보유세? 등 세금 많이 나오나요?
청약 당첨으로 입주한지 1년반된 아파트 한채 보유중인데 월세주고 저희도 다른 월세로 거주 중입니다
매도는 3년차에 할 예정인데 그 전에 분양권을 가지게 되면 2주택이 되는건가요? 그럼 세금이 많이 나오는거지요? 현재 1주택 위치는 비조정지역이고 분양권 또한 비조정지역입니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
분양권의 경우 2020년 8월 12일 이후에 취득을 하게 될 경우 주택수에 포함이 되게 됩니다.
즉 위의 경우 분양권을 취득을 하게 되면 2주택자 되게 됩니다.
하지만 비조정지역일 경우 양도소득세 중과가 없고 취득세 또한 1~3% 재산세의 경우 과표금액에 따라 차등적용이 되게 됩니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
주택 1채 + 분양권 = 1주택자입니다
보유세(재산세·종부세) 중과는 안됩니다
분양권은 등기 전까지 주택이 아니고 등기 시점부터 2주택이 됩니다
그러니 기존 주택을 등기 전에 매도하면 가장 깔끔합니다
청약 당첨으로 입주한지 1년반된 아파트 한채 보유중인데 월세주고 저희도 다른 월세로 거주 중입니다
매도는 3년차에 할 예정인데 그 전에 분양권을 가지게 되면 2주택이 되는건가요? 그럼 세금이 많이 나오는거지요? 현재 1주택 위치는 비조정지역이고 분양권 또한 비조정지역입니다
==> 분양권도 주택 수에 포함됩니다. 「소득세법」상 2021년 이후 취득한 분양권은 주택 수 계산 시 주택으로 간주됩니다. 따라서 현재 아파트 1채를 보유한 상태에서 분양권을 추가로 취득하면 2주택자로 분류됩니다. 기본적으로 2주택 상태에서 매도하면 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하기 어렵습니다. 즉, 양도세 비과세 혜택을 받기 힘들 수 있습니다
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
비조정대상지역 내 1주택과 1분양권을 보유하게 될 경우의 주택 수 산정 기준과 세제 혜택 유지 방법을 정리해 드리겠습니다.
결론부터 말씀드리면, 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 양도세 계산 시 주택 수에 포함되지만, 전략적인 매도 시점을 선택하면 일시적 2주택 비과세 혜택을 충분히 누릴 수 있습니다.
주택 수 판정과 취득세·보유세
비조정지역 내 주택을 보유한 상태에서 추가로 분양권을 취득할 때의 세금 변화는 다음과 같습니다.
취득세: 분양권 자체에는 취득세가 없으며, 나중에 아파트가 완공되어 등기할 때 부과됩니다. 비조정지역 2주택은 일반세율(1~3%)이 적용되어 세금 부담이 크게 늘지 않습니다.
보유세(재산세·종부세): 분양권은 준공 전까지는 주택이 아니므로 재산세와 종합부동산세 대상이 아닙니다. 즉, 입주 전까지는 기존 1주택에 대한 보유세만 납부하시면 됩니다.
양도소득세: 가장 중요한 대목입니다. 2021년 이후 취득한 분양권은 주택 수에 가산되므로, 기존 주택 매도 시 원칙적으로는 2주택자가 됩니다.
일시적 2주택 비과세 활용 전략
현재 거주 중인 주택을 3년 차에 매도할 계획이시라면, '일시적 1주택 1분양권 특례'를 활용해야 합니다.
종전 주택 3년 내 처분: 분양권을 취득한 날로부터 3년 이내에 기존 주택을 팔면 1주택자로 보아 비과세(고가주택 제외)를 해줍니다.
신축 주택 입주 특례: 만약 분양권 완공이 늦어져 3년이 지난다면, 신축 아파트 완공 전후로 3년 이내에 전 세대가 입주하여 1년 이상 거주하고 기존 주택을 팔면 비과세가 가능합니다. (소득세법 시행령 제156조의3)
체크리스트
조심스럽게 조언드리자면, 현재 두 지역 모두 비조정지역이므로 다주택자 중과세에 대한 공포를 가지실 필요는 없습니다. 다만, 기존 주택을 월세 주고 계시므로 양도세 비과세를 위한 '2년 보유 요건'이 충족되었는지 반드시 확인하십시오. 비조정지역은 거주 의무가 없으므로 보유 기간만 채우면 됩니다.
3년 차 매도 시점에 분양권이 주택으로 완공되어 실제 2주택이 되더라도, 위 특례 기간 내에만 매도하면 세금 폭탄은 피할 수 있습니다. 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
분양권의 경우도 주택수에 포함이 되므로 현 2주택자로 보실수 있습니다, 그에 따라 세금산정시에 2주택 기준에 따라 적용이 되게 됩니다. 다만 지역과 각 세금별 특례등에 따라 주택수 제외등에 해당될 경우 세금적으로 중과등의 부담이 되지 않을수는 있겠으나 분양권자체는 주택수에 산입이 되게 됩니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
분양권은 취득시점부터 주택수에 포함되어 2주택으로 보게 됩니다. 다만 비조정지역이면 보유세, 양도세 중과는 제한적이며 실제 세부담은 크지 않을 수 있습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
2주택으로 보는 경우와 아닌경우로 나뉩니다.
어떤세금이냐에 따라 다르죠
취득세, 양도세
당연히 2주택입니다.
2주택으로 세금내셔야 되요
보유세(재산세,종부세)
1주택으로 봅니다. 분양권은 보유세가 붙지않습니다.
결론
금액이 크지 않기 때문에 걱정안하셔도 되요^^
10억이상 고가주택은 아니죠?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
넵 2주택이 되는 겁니다.
하지만 세금 부담은 크지 않습니다. 비조정지역 간 거래라 취득세, 양도세 중과세가 없고 종부세도 공시가 기준으로 세금을 많이 나오지 않을 것입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
2021년 이후 취득한 분양권은 양도세, 취득세 계산 시 주택수에 포함되어 2주택자로 간주합니다. 분양권은 건물이 완공되기전까지는 주택이 아니므로 보유세가 부과되지 않습니다. 기존 아파트 1채에 대한 세금만 내시면 됩니다. 분양권은 산날로부터 3년 이내에 기존 주택을 팔면 일시적 2주택 특례가 적용되어 1주택자처럼 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 또한 비조정지역 2주택자는 일반 세율이 적용되므로 세금 폭탄 걱정은 안하셔도 됩니다. 결론적으로 모두 비조정지역이므로 분양권 취득 후 3년 안에만 기존 주택을 매도하시면 세금 불이익 없이 안전하게 갈아타기가 가능합니다.