전세를 끼고 아파트 매매시 주의해야할 점은 어떻게 되나요?

Question

요즘 또 주택 대출 관련 DSR 이 줄어든다는 소식이 있는거 같던데주로 수도권에서 적용이 되는 거 같던데요.관련해서이런저런 부동산 매매가 이뤄 질 것으로 보이고주택 가격도 또 오르는게 아닌가 싶기도 한데요.부동산에 매물이 나와있는 것들 한번씩 보다보면매매 라고 적혀있고세부내용에 보면전세 끼고 매매 한다고 적힌게 제법있던데요전세를 끼고 매매 한다는게 일단 정상적인 매매 방식은 아닌거 같은데정확히 어떻게 매매한다는 건가요?그리고 그런 비정상적인 매매에 있어서일반인이 큰 손해를 입지 않기 위해주의해야할 점은 어떤게 있나요?

하상원 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전세를 끼고 매매 한다는 것은 말 그대로 현재 세입자의 전세금은 받지 않고, 시세와 전세금의 차액만 받고 거래 한다는 뜻입니다. 이미 전세금을 받았으니, 그 차액만 있으면 되는 것이지요.이러한 경우 먼저 매매가를 정확히 하실 필요가 있습니다. 예를 들어 전세금이 4억이고 매매가가 5억일 경우 당장은 1억만 있으면 되어 매우 저렴하게 느껴질 수 있어서 주면 매가를 확인하지 않고 덜컥 계약했는데,  실제 주변 매매가가 4.8억이라면 2000만원을 손해보게 되는 것이지요.또한 전세보증금 반환이 뻔히 어려운 상황인데도 다음 전세 세입자를 구하면 그만이라는 생각으로 구매하는 경우에 주의하셔야 합니다. 물론 환금성이 좋고, 주변 학군이 좋아서 유입이 많다면 문제가 없겠지만, 집값 하락의 악재가 있거나 사람이 외부로 유출되는 동네의 경우 다음 세입자가 구해지지 않아서 졸지에 깡통전세로 인한 피해를 줄수 있습니다. 또 중요하게 보셔야 하는 것이 바로 실제 전세금이 매도자가 말하는 금액이 맞는가 하는 것입니다. 매도자가 전세금을 의도적으로 적게 말하거나 서류를 위조하는 경우 세입자에게 더 큰 금액을 지불해야 할 수 있으니, 반드시 주변 전세 시세대로 전세금이 책정되어 있는지를 확인하시기 바랍니다. 도움이 되셨으면 좋겟습니다. 감사합니다.

황권우 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 황권우 공인중개사입니다.일상생활에서 흔히 전세를 끼고 산다 안고 산다 라는 말을 많이들 하는데요.비정상적인 매매는 아닙니다.예를 들어 매매 10억짜리 아파트에 전세 세입자가 7억에 거주하고 있다면 3억의 여윳돈만 있다면 아파트를 매수하여 소유자가 될 수 있는 것이죠.물론 추후에 7억 보증금을 내어주어야 하지만이 문제도 결국 내가 나중에 7억이라는 돈을 현찰로 내어줄 수 있으면 보증금을 전액 반환해주고실거주를 할 수 도 있는것이고 여력이 부족해서 현찰로 반환이 불가능 한 경우라도현 세입자 임대차 만기 전에 다음 들어올 세입자 보증금을 받아서 돌려 막을수도 있는 거구요.전세는 이자 없이 목돈을 빌릴 수 있는 가장 획기적인 레버러지 상품이기에나날이 집값이 오르는 서울에서 갭투자가 흥행하는것이죠.갭에 갭을 껴서 또 사고 또 사고 눈만뜨면 2, 3억씩 집값이 오르니까요.근데 반면에 갭투자를 했는데 역전세가 일어나면 보증금을 토해내야 하는 상황이 오니깐위험해지는거죠..ㅜ

유현심 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전세를 안고 매매를 하는 경우가 많습니다집을 사게 되면 집주인의 지위를 인수하게 되고 기존 세입자와 계약이 끝나는 날, 세입자가 나가겠다고 하면 보증금 3억을 매수인이 돌려줘야 합니다보증금을 돌려줄 돈이 없다면, 분쟁이 생기거나 보증금 미반환 사고로 이어질 수 있습니다기존 전세계약의 종료일은 언제인지,세입자가 나가겠다는 의향이 있는지, 아니면 갱신을 원하고 있는지 반드시 확인해야 합니다집값이 하락하면 전세보증금을 돌려줄 수 없는 상황이 생길 수 있으니 그런부분을 부동산과 잘협의를 해서 계약을 진행해야 합니다

고경훈 공인중개사 · Answer

요즘 또주택 대출 관련 DSR 이 줄어든다는 소식이 있는거 같던데주로 수도권에서 적용이 되는 거 같던데요.관련해서이런저런 부동산 매매가 이뤄 질 것으로 보이고주택 가격도 또 오르는게 아닌가 싶기도 한데요.부동산에 매물이 나와있는 것들 한번씩 보다보면매매 라고 적혀있고세부내용에 보면전세 끼고 매매 한다고 적힌게 제법있던데요전세를 끼고 매매 한다는게 일단 정상적인 매매 방식은 아닌거 같은데정확히 어떻게 매매한다는 건가요?그리고 그런 비정상적인 매매에 있어서일반인이 큰 손해를 입지 않기 위해주의해야할 점은 어떤게 있나요?==> 전세를 끼고 매수를 하는 경우 주의할 사항으로 우선 매매시 임차인의 동의를 하였는지?, 계약갱신 청구권을 행사하였는지 등을 확인이 필요합니다. 만약 임차인의 동의를 받지 않았다면  계약서를 작성하기 전에 동의를 받는 것이 적절해 보입니다.

최병옥 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.전세끼고 매매를 한다는 것은 일명 갭투자를 말하는 것입니다.즉 매도자에게 집을 살 때 전세보증금은 빼고 나머지 차액만 주고 소유권 이전을 받고 또한 임차인 권리 또한 승계를 받게 되는 것입니다. 향후 전세세입자가 임대차계약이 끝나고 나갈려고 할때 전세보증금을 내어주는 형식이라 보시면 됩니다.즉 실거주는 하지 않고 집의 소유권만 받는 형식의 거래가 보시면 됩니다.감사합니다.

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택 대출 관련 DSR 이 줄어든다는 소식이 있는거 같던데주로 수도권에서 적용이 되는 거 같던데요. -> 7월부터 시행되는 스트레스 3단계 DSR을 말하는듯 보이는데 이는 수도권에서 한정적으로 적용되는 것이 아닌  주택담보대출을 신청하는 모든 사람에게 적용되는 것이고, DSR이 줄어든게 아닌 기존 부채에 가산금리를 추가로 더하게 되어 동일조건에서 대출한도가 기존보다 감소되게 되는 대출규제의 하나입니다. 관련해서이런저런 부동산 매매가 이뤄 질 것으로 보이고주택 가격도 또 오르는게 아닌가 싶기도 한데요.-> 실주택구매자들은 사실상 한도에 대한 제한을 피하기 위해 스트레스 DSR 3단계 적용전에 주택을 매수하려고 하기 때문에 7월전까지 주택구매가 늘어나는게 사실입니다. 다만 부동산 시장전체의 상승이라기 보다는 단기적인 수요증가로 볼수 있습니다. 부동산에 매물이 나와있는 것들 한번씩 보다보면매매 라고 적혀있고세부내용에 보면전세 끼고 매매 한다고 적힌게 제법있던데요전세를 끼고 매매 한다는게 일단 정상적인 매매 방식은 아닌거 같은데정확히 어떻게 매매한다는 건가요?-> 네, 특별히 전세낀 매매가 비정상적인 구매방식은 아닙니다. 흔히 말해서 갭투자가 이방식에 해당되는 것이고, 보통은 실거주 수요가 아닌 투자수요라고 볼수 있습니다. 통상적으로 전세낀매매에서는 전세보증금을 통해 자금을 조달하는 것이기에 주택담보대출을 일으키지 않아 사실상 DSR 3단계 적용에 따른 영향을 받지는 않습니다. 그리고 그런 비정상적인 매매에 있어서일반인이 큰 손해를 입지 않기 위해주의해야할 점은 어떤게 있나요?-> 다시 말하지만 비정상매매가 아닌 하나의 투자방식입니다. 여기서 손해를 보는 사람은 사실 없습니다. 멀리본다면 해당 투자방식이 활성화되면 결국 투자수요증가에 따라 주택가격상승으로 시장 불안정이 커질수는 있는데, 현실적으로 단순히 갭투자를 한다고 해서 직접적인 피해를 당장 보는 사람은 없습니다.

최현 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 공인중개사입니다.전세가율이 너무 높으면 부동산 가격이 하락할 때 보증금을 반환해주지 못할 위험이 있습니다. 따라서 전세가율이 80%를 넘지 않는 물건을 찾는 것을 추천드리며 세입자의 보증금을 안전하게 돌려 줄 수 있도록 여유자금을 가지고 있어야 합니다. 전세는 유독 한국에만 많은 제도로 이를 활용하여 부동산에 투자하는 사람들이 많아지고 있습니다. 이는 비정상적으로 볼 수도 있지만 매매를 할 수 없는 사람들에게는 안정적인 주거를 공급하는 하나의 제도라고 보시면 되겠습니다.

이제동 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 전세끼고 매매한다는 것은 비정상적인 매매가 아니라 정상적인 매매 방법입니다본인이 거주하지 않고 임대를 할 경우 어차피 임대인을 구해야하는데 기존 현재 임대인을 그대로 인수하여 전세관계를 승게하는 것입니디 이 때 자금이 부족할 경우 전세금을 인수하는 조건이 되기 때문에 매수하는데 당장은 유리합니다 그러나 계약이 종료될 때는 인수한 보증금 만큼 반환해 주어야 한다는 것도 유의하여야겠지요

곽대영 공인중개사 · Answer

전세끼고 매매 하는것도 정상적인 매매 방법입니다.현재 주인이 살고 있지 않고 세(전세든 월세든)를 주고 있으며 임차인의 권리를 매수인이 이어받는 조건으로 매매하는것입니다.투자 목적일수도 있고 미리 사두는 개념일수도 있습니다.매매시 임대차계약의 내용을 잘 확인하고 임차인이 언제까지 거주 하길 원하는지 계약갱신청구권은 사용했는지등을 확인해보시면 좋습니다.

김희영 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세끼고 매매하는 것은 비정상적인 매매 방식은 아니고 비교적 적은 금액으로 집을 구매할 수 있어서 실제 많이 일어나는 거래의 종류입니다. 전세계약은 임대인이 변경되더라도 계속유효하고 임차주택의 양수인(새 집주인)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보기에 기존의 전세계약을 그대로 인계받게 됩니다. 다만 이러한 거래에 있어서는 세입자의 동의를 확인해야하고 전세계약에 대한 승계 조건을 명확히 해야하며 중도금 및 잔금 지급조건을 명확히 해야 하는데, 보통 잔금시 전세보증금을 정산하게 됩니다. 특히 대출이 있는 경우 대출금 상환 후 소유권이전 등기가 즉시 이루어 질 수 있도록 법무사를 통한 진행이 필요합니다. 전세끼고 거래시 매매가치가 떨어져 전세값 비중이 높게 나타나는 경우도 있기 때문에 사전에 현황 파악이 중요합니다.

한영현 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.말 그대로 기존 전세 세입자가 살고 있는 주택을 그 상태로 매수하는 거래를 전세 끼고 매매라 하는데 보통 매도인은 전세금 반환 의무가 있기 때문에 매수자는 전세금을 인수하거나 세입자와 전세 계약 조건을 그대로 이어받는 경우가 많습니다.즉 매매 대금 중 일부는 매도인이 세입자에게 돌려줘야 할 전세금이기 때문에 실제로 매수자가 내는 순수한 자금은 매매가에서 전세금을 뺀 금액입니다.주의사항으로는 기존 세입자의 전세 계약 기간, 보증금, 임대차 계약서, 확정일자 등을 확인하는 것이 필요하니다.포괄되어 승계되어 계약 갱신 여부, 전세금 반환 시점 등을 한 번 더 챙기는 것이 좋습니다.감사합니다.