전입세대열람과 등기부등본, 계약 전 확인해야 할까요?
전세 계약을 앞두고 전입세대열람과 등기부등본을 확인하는 것이 필수적인지 궁금합니다... 계약하려는 집의 전입세대열람을 통해 혹시라도 숨겨진 선순위 채권이나 권리 관계를 파악할 수 있다고 들었는데, 등기부등본만으로는 부족할 수 있을까요...? 만약 두 가지 모두 확인해야 한다면 어떤 부분을 중점적으로 살펴봐야 하는지 알려주세요... 그리고 집주인이 전입세대열람을 꺼릴 경우, 계약을 진행하지 않는 것이 안전할까요...ㅠㅠ 경험 있으신 분들의 조언을 부탁드립니다... 안전하게 전세 계약을 맺고 싶습니다... 도와주세요...
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 공인중개사님께서 미리 물건에 대한 권리적 하자등을 설명을 해주시니 안심하셔도 되지만 직접 알아보고 싶은 경우
등기부등본을 통해서 선순위 대출이 있는지가 가장 중요합니다. 그리고 안심전세앱을 통해서 기타 다른 내용도 검색을 해보시는 것도 좋습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전세사기가 걱정되신다면 반드시 계약전에 서류를 꼼꼼하게 확인하시고 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 하며, 공인중개사를 통한 거래를 하시는 것이 좋습니다.
먼저 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 선순위 권리(저당권 등)가 가급적 없거나 적어야하는 데 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는것이 바람직 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋으며, 계약 전 소유자와 계약자의 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 전세대출이 있는 경우에는 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는 것이 필요합니다. 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 하며, 전세보증보험 가입이 필수인데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
전세 계약 전에 등기부등본 확인은 필수입니다.
집의 진짜 소유자는 누구인지, 근저당 등 권리 관계가 어떻게 설정되어 있는지 확인하셔야 합니다.
전입세대열람도 확인하면 좋습니다. 세입자는 전입신고 + 확정일자를 통해 대항력과 우선변제권을 얻는데 이미 다른 세입자가 전입해 있다면 내가 후순위가 되어 보증금을 전부 돌려 받지 못할 수도 있습니다.
꼼꼼하게 확인하시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
전입세대열람확인원을 확인하는 이유는 집주인말고도 다른 사람이 전입되어 있을 경우 이를 강제퇴거하기 어려울 수 있고 대출제한도 있을 수 있기 때문에 사전 확인차원입니다.
부동산등기부등본은 해당 부동산의 진정한 소유주 확인 및 선순위 설정을 확인하고 매매 후 모두 말소되는지 확인하는 절차입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
등기부에는 전세 세입자 정보가 나와 있지 않기 때문에, 숨겨진 선순위 임차인이 있는지 확인하는 유일한 수단입니다
선순위 임차인이 전입신고 + 확정일자를 받아 놓았으면, 질문자님보다 먼저 보증금을 돌려받을 권리가 있습니다
집주인이 전입세대열람을 꺼린다면 매우 주의해야 합니다.
보통 숨길 게 없으면 꺼릴 이유가 없습니다
열람은 집주인 동의 없이도 임대차계약 예정자라면 관할 주민센터에서 열람 가능합니다
, 계약 전 반드시 해야 할 일
1. 등기부등본 열람: 계약 직전 날짜로 확인.
2. 전입세대열람 확인: 선순위 세입자 없는지 체크.
3. 전세보증보험 가입 가능 여부 확인: HUG 또는 SGI 통해 확인 가능.
4. 전세 계약 후 즉시 전입신고 + 확정일자 받기: 대항력 + 우선변제권 확보
여기까지 해야 그래도 안심할수 있습니다
전세 계약을 앞두고 전입세대열람과 등기부등본을 확인하는 것이 필수적인지 궁금합니다... 계약하려는 집의 전입세대열람을 통해 혹시라도 숨겨진 선순위 채권이나 권리 관계를 파악할 수 있다고 들었는데, 등기부등본만으로는 부족할 수 있을까요...? 만약 두 가지 모두 확인해야 한다면 어떤 부분을 중점적으로 살펴봐야 하는지 알려주세요... 그리고 집주인이 전입세대열람을 꺼릴 경우, 계약을 진행하지 않는 것이 안전할까요...ㅠㅠ 경험 있으신 분들의 조언을 부탁드립니다... 안전하게 전세 계약을 맺고 싶습니다... 도와주세요...
==> 전입세대 열람원 및 확정일자 부여현황을 통해서 선순위 보증금 현황 및 전입세대를 확인할 수 있습니다. 이러한 정보가 필요한 대상은 대부분 단독다가구 주택에 해당됩니다. 집합건물인 경우 큰 영향을 미치지 않습니다. 임대인이 전입세대 열람을 꺼리는 경우 계약을 진행하지 않는 것이 적절해 보입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
등기부등본을 통해서는 권리관계 확인이 가능하나, 실제적인 임대차에 따른 임차권은 채권으로써 등기되지 않기 떄문에 확인은 불가합니다. 물론 보증금 미반환으로 인해 임차권등기를 한경우라면 확인이 가능하지만, 일반적으로 현 거주중인 세대에 대해서는 정확한 파악이 어렵습니다, 보통 등기부를 통해서는 해당 건물을 담보로한 저당,근저당권이 없는지, 소유권상에 가등기, 가처분처럼 문제가 없는지를 판단하는 기준으로 보시면 됩니다. 일반적으로 다세대처럼 한세대만 입주가능한 매물의 경우라면 임차권등기를 제외하고는 크게 문제가 없으나, 다가구와 같은 경우는 등기부등본 외 전입세대열람등을 통해 현 거주중인 세대의 순위와 임대인을 통해 선순위 임차인 보증금등을 확인하는 부분입니다. 그리고 전입세대열람의 경우는 계약후 임대차계약서를 가지고 있다면 임차인도 열람가능하고 만약 계약과 다른 문제가 발생되었다면 계약에 대한 해지등을 요구할수 있습니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
전세계약울 위해서는 가장 먼저 토자와 건물 등기 등본을 확인하여 소유자의 인적사항이 일치여부를 확인하여야 합니다
그리고 건물등기등본상ㅡ을구ㅡ란의 소유권 이외의 선순위 등기설정 및 근저당관계를 확인하여야 합니다
그리고 다가구일 경우 현임차인들의 보증금현황을 파악한 후 총보증금액이 주변 실거래가액의 70%선에서 전세계약을 하여야 어느정도 안전하다고 분석됩니다
그리고 불안하다면 전세보증보험에도
가입하셔야 안심할 수 있습니다
따라서 시간과 비용이 들더라도 공인중개사무실을 이용하여 권리분석과 확인설명서를 통하여 공동 책임을 지도록 하시기를 권장드립니다