안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
만약 계약 내용의 중요사항이 정해지지 않은 가계약 등 인 경우라면 주고받았던 계약금은 원래대로 반환해줘 야 하고(다만 별도로 계약금 배액배상이나 포기약정을 한 경우에는 다름), 단지 해제로 인해 입게 된 손해를 입증해 그 손해배상을 청구할 수 있을 뿐입니다. 실질 적인 손해를 입증해야 하는 것은 계약이 성립되었으나 위약금 약정이 없는 경우에도 마찬가지입니다(대법원 2007다24930 판결).
따라서 걸어둔 계약금으로 일방적인 해제에 대한 손해 를 만회하려면 해제가 되는 때에는 손해배상으로 계약 금의 배액상환 약정(수령자) 및 포기약정(교부자)을 하 는 것이 좋고, 차후 입증이 수월할 수 있도록 간결하게 라도 문서를 통해 명시적으로 작성해두는 것이 좋습니 다. 이는 앞서 언급된 가계약에서 별도의 약정을 하는 경우에도 마찬가지입니다.
그리고 중요사항을 특정해 계약이 성립한 단계에서 이 행 전에 일방적인 해제를 하여 해약금에 의한 해제가 진행되는 경우, 수령자가 해제하면 받은 계약금의 배액을, 반대로 교부자 측에서 해제하면 지급한 계약금을 포기하고 해제할 수 있습니다. 이때 중요한 것은 약정한 계약금을 일부만 실제 교부한 경우라도 실제 교부 한 계약금의 액수가 아닌 계약금으로 약정한 계약금을 지급하거나 그 배액을 지급해야 한다는 점인데, 매도인이 계약금 일부만 지급된 경우 지급받은 금원의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있다고 주장한 사안에서 대법원은 실제 교부받은 계약금의 배액만을 상환해 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금 으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원 이 소액일 경우 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있 어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에, 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제 할 수 있더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 실제 교 부받은 계약금이 아닌 약정한 계약금이라고 봄이 타당 하므로, 매도인이 계약금의 일부로써 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다 는 입장을 취하고 있습니다(대법원 2014다231378 판결).
또한 약정한 이행기 전에 이행을 한 경우라도 해약금 규정에 의한 해제권은 소멸되는데, 다만 예외적으로 단 지 상대방의 해제권 행사를 피하기 위한 목적만으로 미리 이행을 한 경우에는 해제권은 소멸되지 않습니다.
