근저당 설정이 높은 집 전세 계약을 하려면 매우 주의해야 합니다. 근저당은 임대인이 부동산을 담보로 대출을 받았을 때 설정되는 권리로 임대인이 대출금을 갚지 못하면 채권자가 부동산을 경매에 내놓을수 있습니다. 이때 전세금을 돌려받기 위해서는 전세권 설정이 필요하고 전세권 설정이 되어 있어도 선순위 근저당권자에게 우선적으로 배당되기 때문에 전세금을 전액 또는 일부 잃을수 있습니다.
현재 조건만으로 보면 당연히 계약을 안하시는게 맞습니다. 또한 보증보험 가입도 불가할것으로 보이기에 향후 리스크가 매우 큰 부분입니다, 그리고 보통 임차보증금이 근저당보다는 낮아야 말소특약으로 계약을 진행하겠지만, 질문처럼 보증금을 받아도 선순위 근저당 말소가 어려운 금액이기에 사실상 계약을 하지 않는게 최선일듯 보입니다 .
계약을 체결하고 잔금을 치른 후 임대인이 근저당권 말소를 하기로 협의가 된다면 임차인이 등기부 상 가장 선순위가 됩니다. 이렇게 할 경우 계약서 특약사항에 잔금 후 임대인이 근저당권을 말소하지 않는다면 계약취소 및 임차인이 지불한 모든 금액을 반환한다라는 문구를 작성해야합니다.
100%로 안전하다고는 장담을 못 하지만 경매에 넘어간다면 가장 선순위이기때문에 보증금을 잃을 확률이 낮습니다. 계약종료 후 임대인이 제때 보증금을 반환할 지 못 할지는 아무도 몬릅니다.
