근저당 설정 높은집 전세계약 해도 될까요?

Question

내년 1월 이사가려고 집 보러 다니고 있습니다.

전세가가 2억9천인데 근저당이 3억5천 잡혀있네요..

그 아파트 비슷한동 최근 매매가는 4억 초반입니다.

인터넷 찾아보니 전세가+근저당 합이 매매가의 70프로는 안넘는게 좋다고하는데 벌써 매매가보다 넘어서 160프로입니다.ㅎㅎㅎ

계약을 안하는게 나을까요? 아니면 잔금일까지 근저당 없애는걸로 특약을 넣어달라고 요청해야될까요?

Answer 1

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

근저당 설정이 높은 집 전세 계약을 하려면 매우 주의해야 합니다. 근저당은 임대인이 부동산을 담보로 대출을 받았을 때 설정되는 권리로 임대인이 대출금을 갚지 못하면 채권자가 부동산을 경매에 내놓을수 있습니다. 이때 전세금을 돌려받기 위해서는 전세권 설정이 필요하고 전세권 설정이 되어 있어도 선순위 근저당권자에게 우선적으로 배당되기 때문에 전세금을 전액 또는 일부 잃을수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

현재 조건만으로 보면 당연히 계약을 안하시는게 맞습니다. 또한 보증보험 가입도 불가할것으로 보이기에 향후 리스크가 매우 큰 부분입니다, 그리고 보통 임차보증금이 근저당보다는 낮아야 말소특약으로 계약을 진행하겠지만, 질문처럼 보증금을 받아도 선순위 근저당 말소가 어려운 금액이기에 사실상 계약을 하지 않는게 최선일듯 보입니다 .

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 3

안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.

저라면 계약을 진행하지 않을 것입니다. 애초에 전세가가 높게 설정되어 있을 뿐 아니라 해당 전세가율이 매우 높아서 저라면 추천하지 않을 듯 합니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

추천드리지 않습니다.

대출이 많이 있으면 나중에 경매 개시할 때 보증금을 떼일 염려가 있습니다.

Answer 5

안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.

근저당 말소 조건의 계약이 아니라면 진행 될 수 없는 전세입니다.전세보증금 잔금일에 잔금과 동시에 근저당 말소 조건의 계약이 되어야 하겠습니다.

Answer 6

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

이런경우는 부동산에 대출을 어떻게 할건지 물어보시고 결정을 하시기 바랍니다

대출을 얼마나 갚을건지 협의를 하셔야 합니다

대출이 없으면 좋은데 금액이 적다면 괜찮고 너무높으면 피하시기 바랍니다

Answer 7

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

계약을 체결하고 잔금을 치른 후 임대인이 근저당권 말소를 하기로 협의가 된다면 임차인이 등기부 상 가장 선순위가 됩니다. 이렇게 할 경우 계약서 특약사항에 잔금 후 임대인이 근저당권을 말소하지 않는다면 계약취소 및 임차인이 지불한 모든 금액을 반환한다라는 문구를 작성해야합니다.

100%로 안전하다고는 장담을 못 하지만 경매에 넘어간다면 가장 선순위이기때문에 보증금을 잃을 확률이 낮습니다. 계약종료 후 임대인이 제때 보증금을 반환할 지 못 할지는 아무도 몬릅니다.