안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 아파트는 몇년정도가 되면 재개발에 들어가나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재개발은 한개의 아파트 단지를 대상으로하는 재건축과 달리, 정비기반시설이 열악하고 밀집된 지역의 다양한 건축물들을 대상으로하므로 얼마나 노후되었는가를 말하기는 어렵습니다. 도시 및 주거환경 정비법에 따라 국토교통부장관은 도시 및 주거환경을 개선하기 위해 10년마다 기본 방침을 정하고 5년마다 타당성을 검토하여 기본방침에 반영해야 하며 수립권자가 규정에 따라 절차를 밟아 기본계획을 세워서 재개발사업을 수행하게 됩니다. 통상 정비구역지정에서 부터 시작하면 10~15년 정도 소요되기에 이를 단축하기 위한 방안들이 많이 나오고 있는 상황입니다.
부동산
Q. 부동산의 환금성은 어떻게 기준을 잡게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산은 주식이나 채권등에 비해 환금성이 떨어집니다. 주택, 특히 아파트 같은 경우에 주거의 목적보다는 투자의 목적이 강한 편인데, 이렇게 투자의 목적이라면 구매시부터 매각에 대한 생각을 가지고 구입을 하셔야 겠지요. 따라서 시세의 변화, 경기나 주변의 발전가능성, 정부의 규제 등 다양한 항목에 대해 처음부터 검토를 하고 구입하지 않으면 매각시에 잘 팔리지 않아서 환금성에 어려움을 겪을 수도 있습니다.
부동산
Q. 최근 금리 인하가 부동산 시장에 미치는 영향은 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적인 상황에서는 금리가 인하되면 대출에 대한 부담이 줄어들어 부동산에 대한 수요가 늘어나고 가격이 상승하게 됩니다. 그러나 현재 금리인하에 대한 기대감으로 집값 상승이 이미 선반영된 감이 좀 있고 은행들은 이미 금리인하를 거의 선반영했으며, 정부의 대출 규제와 경제상황의 악화 등으로 올해안에는 서울의 주요지역을 제외하고는 금리 인하의 영향은 제한적일것 같습니다. 하지만 장기적으로 금리인하가 계속되면 공급부족과 집값 인상에 대한 기대심리 등으로 우상향 할것으로 예상됩니다. 이는 정부의 특별한 정책이나 경제상황의 변화에 따라서 변경될 수도 있습니다.
부동산
Q. 특별건축구역이란 어떤 지역을 선정하는가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.특별건축구역은 국토교통부장관이나 시도지사가 도시나 지역의 특정부분에 발전이 필요하여 특례 적용이 요구된하다고 인정할 때 지정할 수 있는 구역입니다. 특별건축구역으로 지정되면 좀 더 유연한 건축규제가 적용되어 아파트를 더 큰 규모로 건설할 수 있게 됩니다. 조경, 건폐율, 용적률, 높이제한 등 법적인 규제를 적게 받으므로 다양한 커뮤니티가 제공될 수 있고 제한으로 인해 만들어야하는 불필요한 부대시설들을 축소시키고 간소화된 동선을 형성할 수 있습니다.
부동산
Q. 최근 공공분양이 줄어든 이유가 뭘까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공공분양시는 분양가상한제를 하게되는데 건설사에서 최근 인건비와 자재비 인상분을 반영 요청하다보니 상호 협의가 되지 않아서 공공분양이 잘 되지 않고 있습니다. 심지어는 기존 계약도 해지되는 경우도 있는 상황입니다.
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Q. 안녕하세요 오늘 뉴스를 보니까 방을 내놨는데 방을 보러 온 사람에게 사생활 침해라고 한다며 방을 못 보게 하고 있다네요 방이 안 나가게 되면
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.세입자는 정당한 비용을 지불하고 집을 점유하고 있는 한 집을 사용할 모든 권리를 가지게 되므로 세입자가 거절하는 경우 집 내부를 볼수가 없게됩니다. 그러나 이렇게 거절하여 집이 계약되지 않으면 결국 세입자에게도 피해가 가게 되므로 시간 조정이나 방법 변경 등으로 임대인과 세입자간 협의가 필요합니다.
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Q. 월세 구하려는데 민간임대가 뭔가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.민간임대아파트는 임대사업자로 등록한 민간 건설사가 세금혜택을 받기위해 저소득층을 위한 소형 아파트를 지어 임차인을 구하고 장기간 임대를 주는 아파트로서 임대 의무기간은 현재 10년입니다.민간임대아파트는 특별공급과 일반공급으로 나눠지는데, 특별공급은 주변시세대비 70~85% 수준에 제공되며 청년, 신혼부부, 고령자 포함에 월평균 소득이 전년도 도시근로자 평균 소득 120%이하 등 특정조건을 충족하는 사람들에게 공급됩니다. 반면 일반공급은 주변시세대비 90~95% 수준에 제공되는데 만19세 이상 대한민국 국적의 무주택세대 구성원에게 자격이 부여됩니다. 소득, 자산, 주택 소유 등에 대한 제한이 없고 만19세 이상이면 청약통장이 없어도 신청이 가능하며 추첨제로 당첨자를 선정하는 등 여러가지 장점이 있으며 건설사 홈페이지에서 신청합니다지역제한이나 재당첨 제한도 없고 최대 10년간 거주가 가능하며 거주기간 동안 연간 임대료 증액 5% 이내로 제한이 되므로 전세사기 우려가 적은 아파트에서 안정적인 거주가 가능하고 취득세, 재산세, 종부세, 양도세 등 각종 세금 부담도 없습니다. 그러나 민간임대아파트는 분양 가격 산정 기준이 없어 임대료가 높을 수 있고, 입주 경쟁률이 높을 수 있으며, 10년 후 반드시 분양전환 이 되는 것도 아니며 무조건 임차인에게 분양권을 주는 것이 아니고 분양가가 높을 수도 있으므로 모집공고문 등의 조건을 잘 확인해야 합니다. 10년 이란 기간이 짧지 않은데 거주기간 동안 내집 마련의 기회를 놓칠 수도 있고, 지속적으로 월세를 부담해야 하는 단점이 있습니다.또한 최근 민간임대시장에서 매매예약금 관련 불공정계약 등으로 인한 피해가 나타나고 있어 주의하셔야 합니다. 향후 분양 전환된다는 점을 악용한 꼼수 분양 피해가 늘어나고 있는데, 법적제도가 아닌 "매매예약금"이란 것을 만들어 임대종료 후 소유권이전을 약속해 주고 있으며 예약금 설정 범위등에 대한 규정이 따로 없다보니 사업장마다 요구하는 금액이 천차만별 입니다. 더욱이 관련 규정이나 법이 없다보니 사업자가 부도나 파산이 되면 매매예약금을 돌려받을 길이 없습니다.
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Q. 아파트에서 서비스면적은 무엇을 말하는 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서비스면적은 아파트 분양시 전용면적, 공용면적, 분양면적 등 어디에도 포함되지 않는 면적으로 앞뒤 발코니 (베란다), 창고, 펜트리 등의 면적을 말합니다. 서비스 면적은 지역에 따라 조례에 의해 다르게 적용될 수 있는데 서울에서는 좀더 작게 적용되어 지방보다 좁은 면적이 됩니다.
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Q. 부동산(아파트) 매수 잔금일에 꼭 매수자가 직접 가야되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.매도인과 사전에 협의하고 서류를 갖추어 대리인을 통해 진행하면 직접 안가셔도 거래가 가능합니다. 위임장과 인감증명서, 신분증을 지참하여 대리인이 참석할 수 있고 법무사, 공인중개사에도 사실을 알리시면 됩니다.
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Q. 디딤돌 대출 전입신고시 기존집 전세금 대항력 궁금합니다?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.가족중에 일부를 전세집에 남기고 짐을 약간 남겨두고 전입하시는 방법이 있고, 아니면 이미 계약이 종료된 상태이므로 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기가 된 이후에 전입을 하시는 방법이 있습니다. 임차권등기명령은 대항력(거주 + 주민등록)과 확정일지 등을 유지한 상태로 이사를 갈수 있고 다른 세입자를 들일 수 없게 하여 임대인을 압박할 수 있기에 하는 것인데 반드시 퇴거를 하기전에 하셔야 합니다. 퇴거를 하는 순간 대항력과 확정일자를 상실하게 되므로 임차권등기가 이루어지기 전의 공백에 권리순위를 다투는 일이 벌어지게 되면 자칫 위험한 상황이 될 수도 있습니다.임차권 등기가 있다면 그때부터 보증금에 대한 연 12% 지연이자 청구가 가능합니다.