안녕하세요 채정식 전문가입니다. 좋은하루되세요
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Q. 월세끼고 매매시 보금자리론 대출 가능한가요?
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.보금자리론은 원칙적으로 실수요자 주택구입을 위한 상품으로 2025년 현재 실거주 의무는 없습니다.월세 세입자가 있더라도 보금자리론 대출이 가능하며 임차인 동의는 필요하지 않지만 실제 잔금 지급과 동시에 임대차 보증금 반환을 어떻게 지급할 지 계획은 필요하니 참고하시기 바라며 보편적으로는 대출 실행금의 일부로 세입자 보증금을 정산하는 경우가 많이 있습니다.마지막으로 매매가 3억이시라면 현재 LTV 70% 최대 2억 1천을 가능하실 거로 보입니다 하지만 진행 전 반드시 실행 여부 상담을 받으시고 진행하시기 바랍니다.
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Q. 서울 집갑 치솟는데, 한국은행 왜 금리 안내리나요?
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.아무래도 한국은행에서 금리인하를 미루는 이유라고 본다면 말씀처럼 경기 자극 필요성은 있지만 그에 못지 않게 최근 집값 오름세와 가계 부채 폭증이 금융시장 건정성에 더 위험하다고 판단했기 때문이라 보여집니다.현 시점에서 금리 인하가 부동산 버블 및 부채 덩어리를 키울 수 있는 우려도 있는 만큼 성장률 둔화에도 우선적인 동결을 택한것이라 보입니다.
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Q. 10억 이하 아파트 재건축 불가능 한건가요?
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.말씀하신 부분에도 일리는 있지만 그렇다고 10억 이하 노후 아파트가 재건축이 아예 불가능한 것은 아닙니다. 향후 정부와 지자체의 사업성 개선 정책과 분담금 관리 및 분양가 정상화 등이 맞물린다면 강남 외 주요 단지에서도 충분하게 재건축 사업이 추진될 것으로 생각합니다.하지만 개별 단지의 입지와 면적 및 용적률과 조합원 의견 등 여러 조건 들이 꼭 균형있게 맞아야 실제 착공에 이를 수 있는 만큼 현 시점에서는 강남권을 제외한다면 당분간은 노후 단지의 재건축 성공여부는 시간이 걸릴 것으로 보입니다.
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Q. 부동산 중도금대출 후 전매 시기 궁금합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.우선 1번 질문에 답을 드리면 중도금 대출이 남아 있어도 전매제한 해제 지역이라면 전매 자체는 가능하며 일반적으로 매수인이 대출을 승계하는 방식이 사용이 됩니다.두번째는 전매 가능 시점은 대출 이자 납부일과 직접적으로 연결이 되어 있지는 않습니다. 중도금 대출의 이자 납부일인 11월 30일은 그저 대출 이자 연체 없이 유지만 되시면 전매 진행엔 문제가 없으며 정산 일정과는 별개고 전매제한일 도래여부만 확인하시면 됩니다.실제 전매를 진행하신다면 반드시 분양사무소와 대출 실행 은행에 매수인의 대출 승계 가능 여부와 전매 가능일 등을 사전에 확인하시는 것이 좋습니다.
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Q. 전기 가스 이사정산 어플로 가능한가요.?
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.전기 같은 경우에는 한전 어플로 주소와 고객정보 입력 후 계량기 지침 숫자를 직접 입력 하시고 정산금 계산 및 요금 납부까지 한 번에 다 처리하실 수 있습니다.가스 같은 경우에도 어플에서 처리가 가능하지만 일반적으로 이사일 당일 기사가 방문하여 계량기 검침을 직접하고 최종 요금을 현장에서 직접 받는 방식이 대부분이니 참고하시기 바랍니다.
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Q. 아파트 분양권 매수 질문 드립니다 :)
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.차근차근 궁금하신 부분에 대해 제가 아는 선에서 답변을 드리겠습니다.가장 먼저 일부 지주택의 경우 분양대행사에서 매물을 직접 핸들링하고 부동산 플랫폼에는 올리지 않는 경우 들이 많이 있습니다. 분양대행사가 핸들링 하는 것이 불법은 아니지만 투명하게 실소유자라든지 조합원 자격 및 변경 과정 등 서류를 명확하게 공개하거나 설명하지 않는다면 상당한 리스크가 있다는 점 유념하셔야 합니다.두번째 송금 부분은 분양대행사 계좌로 매매대금을 보내시는 것은 원칙적으로 권장드리지 않습니다.이유는 훗날 분쟁 발생 시 실제 매도인에게 자금이 제대로 전달이 되었는지 입증이 어려울 수 있어 반드시 기존 조합원인 매도인에게 계약금 및 중도금 등 송금을 하시기 바라며 예외적으로 인정되는 부분은 에스크로 즉 예치를 대행사가 받는 것은 괜찮다고 볼 수 있습니다.세번째 지주택의 준 조합원은 아직 완전한 조합원이 아니거나 사업승인 및 입주권 확정 직전의 예비 조합원 지위로 계약서상 건설사 추가분담금 없음 특약이 명시되었다고 하더라도 추후 조합 운영비 또는 예상치 못한 사업비가 조합원 총회에서 추가로 결정되면 비용이 청구될 수 있어 완전한 면책은 아니라고 생각하셔야 합니다.마지막으로 특약 사항으로 추가 하실만한 내용이라면 조합원 변경이 불승인 되거나 사업 무산, 추가분담금 발생 또는지연 발생 시 계약 무효 및 전액 환불을 넣어두시면 좋을거라 생각하고 분양권 및 조합원 지위 명의 변경 완료시 최종 잔금을 지급한다는 내용과 추가 비용 및 분담금 일체 없음을 한번 더 명시 하시고 이로 인한 계약 해지 가능 조항도 넣어두시면 좋을거라 생각합니다.이 정도로 제가 아는 선에서 답변을 드렸습니다. 위 내용을 참고사항으로 진행하시기 전 꼼꼼하게 한번 더 체크해보시기 바랍니다.
부동산
Q. 부동산 직거래시 챙겨야 하는것은 무엇인가요?
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.가장 중요한 부분은 등기부등본을 통해 실제 집주인이 맞는지 확인을 하셔야 합니다. 그리고 입주 전 반드시 현장 실물 확인과 하자 점검을 하시고 하자 보수와 계약 해지 등에 관한 부분들은 특약으로 남겨두시기 바랍니다.그리고 보증금의 경우 꼭 소유주 계좌로 이체하시기 바라며 전입신고와 확정일자도 놓치지 마시고 받아두시기 바랍니다.
부동산
Q. 민생지원금으로 인해 올라간 물가는, 사실상 다시 안정화되기는 어려운건가요?
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.민생지원금 지급으로 인하여 올라간 물가 상승은 일시적으로 나타나는 현상으로 상당수의 품목들은 지원 종료 후 6개월 이내 하락하거나 안정화를 찾습니다. 하지만 물가가 한번 오르면 심리적 저항 등으로 쉽게 내려가지 않는 사례들이 있지만 장기적으로 지속되는 경우는 드물었습니다.궁극적인 물가 안정을 위해서는 정부의 공급 관리와 유통구조 개선 등 추가 안정화 정책들이 필요할 것으로 생각합니다.
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Q. 산사태 보상금은 어떤 순서로 지급되나요?!!
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.산사태 보상금은 주민 피해 신고가 접수 되면 지자체에서 현장 조사를 실시하며 보상금 산정을 통해 예산에 반영하고 지급 대상과 금액 확정을 통보 후에 순차적으로 계좌에 지급을 합니다. 정부와 지자체 예산 편성에 따라 지급 시기가 달라질 수 있으니 참고하시기 바랍니다.
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Q. 부동산 직거래로 최종거래가 되면, 어떤 경우가 많나요?
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.말씀처럼 실제 매수인과 집주인이 만나 협의 뒤 서류 작성을 부동산에서 하는 경우가 있으며 중개인을 아예 끼지 않고 거래 조건 직접적인 협의를 통해 실제 거래 신고도 매수인과 매도자가 직접 정부 시스템에 하면서 중개수수료가 발생되지 않는 직거래 유형도 있습니다.