은마아파트는 도대체 왜 재건축이 진행되지 못하나요?
지어진지 엄청 오래된 아파트중 하나인 은마아파트는 아직까지 재건축이 완료되지 못했는데요
아직도 왜 진행하지 못하는 이유는 무엇인가요?
지어진지 엄청 오래된 아파트중 하나인 은마아파트는 아직까지 재건축이 완료되지 못했는데요
아직도 왜 진행하지 못하는 이유는 무엇인가요?
==> 재건축 은마아파트 재건축사업은 23. 9. 26일에 조합설립 인가 중에 있고 다음은 사업시행인가, 관리처분인가를 위하여 추진 중에 있습니다. 은마아파트 재건축 난이도 높은 이유는 엄청난 대단지이고 용적율 문제,
사업성, 교통문제 해결 등 다양한 문제가 있어 사업이 지연되고 있는 상황입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
은마아파트의 재건축 이슈는 크게 세가지 이유로 지연이 되는것으로 나와 있습니다 첫번째로 서울시와 층수완화에 대한 협의절차에서 서울시가 계속적으로 이를 허용하지 않았다는 행정적인 문제가 있습니다. 물론 2023년에 서울시 심의를 거치면서 어느정도 해소는 되었으나 세부적으로 아직까지도 마찰이 있는 것으로 알고 있습니다. 두번째로 조합원간 갈등문제 인데, 재건축조합과 은마소유자협의회등의 긴 법적 공방이 이어지면서 정상적인 재건축사업 진행이 지연되었습니다 .
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
은마아파트는 28개동 4424세대로 1970년대에 지어진 강남 1세대 아파트이며 1996년부터 재건축을 추진중인데 그동안 안전진단, 도로계획, 정부규제, 추진위 문제 등 여러가지 문제로 진행이 되지 못하여 왔습니다. 특히 문제가 된것은 상가보유자와 아파트보유자간에 갈등이었는데 아파트 주민 찬성률은 진작에 75%를 넘었으나 상가 보유자들이 계속 영업을 하기를 원하다보니 동의율이 14% 수준으로 저조했었던 것이고, 이후 추진위원회간 갈등으로 추진위원회 교체가 되었으며 2023년에 조합을 설립하였으나 내부 갈등으로 조합장이 직무가 정지되고 소송전이 벌어지고 있는 상황입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
은마아파트의 경우 재건축 사업이 지연이 되었던 이유는 조합 내 갈등이 주 원인이였습니다.
하루빨리 조합설립인가를 하고 시행사 시공사 선정을 하고 사업시행인가를 받아야 하나 처음 단계인 조합설립단계부터
조합원간에 고소 고발 법정 공방을 하다 보니 사업이 지체 되었던 것이였습니다. 은마의 경우 조합과 또다른 비상대책위원회간에 의견 대립으로 조합원간에 화합이 되지 않은 것이 사업 지연의 주 원인으로 알려져 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
은마아파트가 아직가지 재건축을 완료하지 못하는 이유는 복합적인 규제와 이해관계 충돌 그리고 부동산 시장 상황 때문 입니다.
재건축을 통해 얻는 이익이 크면 그에 따른 부담금이 부과가 되는데 은마아파트의 경우 가구당 수억원대의 부담금이 예상 되면서 재건축 추진이 지연되었습니다. 또한 강남권 개발을 제한하는 정부 정책의 영향도 있으며, 조합원들의 경우 35층을 원했지만 서울시가 보다 더 낮은 층수를 요구하면서 이에 대한 이해 충돌의 문제도 있는 상황 입니다.
조합원들 사이에서도 일부는 빠른 재건축을 원하지만 일부는 더 높은 이익을 기대하면서 지연은 감수하려고 하는 상황이라 그들 내부에서도 이익에 대한 서로 엇갈린 의견들이 충돌하고 있어 쉽지가 않은 상황 이라고 합니다.
현재는 35층 허용 가능성을 열어두면서도 구체적인 계획은 확정되지 않은 상태이고 재건축 초과이익환수제 완화 여부에 따라 사업 추진 속도가 달라질 수 있을 것으로 보입니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
간다라
은마아파트의 조합 내 갈등 때문이다. 속히 조합설립인가를 받고 재건축 사업 진도가 나가도 시원치 않을 판에 조합 내 갈등이 심했습니다.
은마아파트에선 조합과 비대위격인 은마소유자협의회(은소협)가 법적 공방을 벌벌였습니다. 지난해 8월 열린 은마아파트 재건축 조합설립과 조합장 선출 총회에서 최정희 조합장이 당선됐는데 은마소유자협의회 측이 투표 결과를 인정할 수 없다며 직무집행정지 가처분 소송을 제기했고 법원이 이를 인용했습니다. 조합장의 직무가 정지된 것입니다.
쌍방은 대리인단을 선임해 법적 공방으로 은마아파트 재건축 사업은 올 스톱이 되었었습니다. 서울시에 제출 예정이던 49층 변경안도 무산됐고 병행해 준비 중이던 건축심의도 중단됐습니다.
추가분담금문제도 있었습니다. 주민들 사이에선 추가 분담금 우려도 컸습니다. 전용 76㎡ 소유자가 84㎡를 받을 경우 3억5000만~4억 원 부담할 것으로 예상했습니다. 은마의 경우 소형 평형 위주로 구성돼 있는데다 공사비가 무섭게 치솟아서 조합원 분담금이 더 늘어날 가능성이 높습니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.
은마아파트는 그당시 매우 용적률을 높은 상태이며 수익성을 위해서 고층으로 지으려 했으나 그렇게 고층으로 지을 수 없었던 것으로 재건축이 멈추었습니다. 또한 이익이 줄어들다 보니 고령의 조합원들이 재건축을 포기하는 경우가 있었습니다. 게다가 정부에서는 2004년에는 소형 및 임대주택 의무비율, 재건축 초과이익환수제 등의 규제가 이어졌으나 이를 원치 않아 갈등을 겪자 다시 한번 더 멈추게 되었습니다. 이렇듯 오랜 기간이 지나다 보면 잘 된 조합도 무너지기 마련입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
은마아파트는 재건축을 위한 조건이 충족되었지만, 재건축 허가를 받기까지 여러 법적, 행정적 절차가 필요합니다.
특히 서울시와의 협의, 구체적인 재건축 계획 승인 등이 시간이 많이 걸리기 때문에 진행이 지연되고 있습니다.
또 주민들 간의 의견 차이로 인해 재건축이 지연되기도 했고 일부 주민들은 재건축을 원하지 않거나, 재건축 과정에서 발생하는 비용이나 이주 문제 등을 걱정하기 때문에 진행이 어려운 경우가 있고 지금은 추가분담금이 많아져서 더 힘든 상황인거 같습니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
은마아파트의 재건축이 진행되지 않는 이유는 복합적으로 다양합니다.
입주민의 찬반 갈등이 그 중 이유며 일부 주민들은 재건축을 통해 시세차익을 얻을 수 있다는 기대로 찬성하고 있지만 일부 다른 주민들은 재건축으로 인한 이주나 생활환경의 변화에 반대하는 입장입니다.
또한 은마아파트 조합원 측에서는 재건축 아파트 층수를 높여 달라 요구하고 있지만 서울시는 반대하고 있어 사업진행이 원활하게 진행되지 않고 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
강남구 대치 동에 위치한 은마 아파트는 46년 된 노후 단지로, 강남 권 재건축의 상징과도 같은 존재입니다. 하지만 재건축 추진 위원회가 출범 한지 20년이 넘도록 사업이 지연되고 있습니다.
은마아파트의 재건축이 진행되지 못하는 이유는 여러 가지가 있습니다. 주요 원인으로는 다음과 같은 점들이 있습니다.
법적 규제입니다 : 재건축을 위한 법적 요건이 복잡하고, 관련 규제들이 자주 변경됩니다. 특히, 안전 기준이나 환경 규제가 강화되면서 재건축이 지연될수 있습니다.
주민 합의입니다 : 재건축을 위해서는 주민들의 동의가 필수적입니다. 하지만 주민들 간의 의견 차이와 낮은 사업성 때문에 합의가 이루어지지 않는 경우가 많습니다. 주차장 부족, 층 간 소음, 낮은 수압 등 여러 문제로 주민들의 불편이 크지만 의견 충돌로 인해 재건축 추진이 원활하지 못한 상태입니다.
재정적 문제입니다 : 재건축비용이상당히 많기 때문에, 자금 조달 문제로 인해 진행이 어려울 수 있습니다. 특히, 낮은 시세나 경기가 좋지 않을 때는 더욱 그렇습니다.
정치적 요인입니다 : 지역 정치나 개발 정책에 따라 재건축이 영향을 받을 수 있습니다 정치적 이해가 얽혀 있는 경우에는 진행이 지연될 수 있습니다.
이러한 복합적인 이유들로 인해 은마 아파트의 재건축이 지연되고 있는 상황입니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
주된 이유는 높은 재건축 초과이익환수제 부담, 용적률 규제, 조합 내부 갈등, 서울시 및 정부의 정책 변화 때문입니다.