안녕하세요 강호공인중개사 이제동 전문가입니다.
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Q. 임대차 계약 해지 내용증명서는 어떻게 작성하면 되나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 임대차 계약에서 묵시적계약 관계로 진행중인것 같습니다 그리고 내용증영서에 제시할 때 계약기간은 2020.1.1 -2024-1.1이 타당합니다그 이유는 묵시적 계약관계는 조건변동 없이 기간만 연장되어 재계약이 필요없이 직전계약 관계가 그대로 인정되기 때문입니다 그리고 모든 것은 사실 그대로 기슬해야 합니다 예를 들어 / 임대인이 보증금을 공제한 것 .윌세공제한 것. 현재 월세 밀린것 등을 기술하시고 ㆍㆍ현재 보증금은 계약상 300만원이었으나 월세미납 00개월을 공제하고00입니다그래서 제가 원하는 것은 00년00일까지 월세 미납금을 계좌입금 바라며 만일 입금치 않을때는 계약해지를 승락한 것으로알고 부동산에 임대 의뢰를 진행하겠습니다 / 라고 기술하시기 바랍니다 따라서 2회이상 동일내용이든 ?수정내용이든?보내기 바라며 소액심판청구시 모든 증거자료가 됩니다잘 처리하시어 원만히게 해결하시기를 기원합니다
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Q. 아파트와 빌라중에투자하기 쉬운 것은
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.아파트와 빌라의 투자에 대한 리스크는 아파트가 적다고 봅니다그 이유는 아파트는 대중적인 선호도가 많지만 빌라는 소수인원만이 관심을 갖기 때문에 리스크가 크다고 봅니다 그리고 아파트는 빌라에 비하여 매도시 손쉽게 매매할 수 있기 때문에 유리하다고봅니다 그리고 땅투자는 개인의 선호도에 따라 다르기 때문에 각자의 판단에 따라 선택하여야할 문제라고 봅니다
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Q. 청약에 당첨되고나서 자금마련이나 기준자격 박탈로 분양을 못할경우 향후 청약에 대한 불이익이 무엇인가요
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 청약자가 당첨되었으나 하자가 발견되어당첨이 취소되면 해당지역에서 3~12개월제한됩니다 그러나 청약통장은 최소되거나 중단되지않습니다그리고 투기과열지구에서 당첨이 취소되면 당첨제한 기간 청약을 할 수 없습니다감사합니다
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Q. 아파트단지가 리모델링 추진중 취소가 된다면?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.아파트리단지 리모델링 추진중 취소되면시공업제를 재선정하여 추진할 수 도 있으며 원자재값 상승으로 인한 추가비용이 문제라면 추진위윈회에서 총회를 거쳐 재논의하겠지요 그렇지만 최종 리모데링 사업을 중단한다면 지금까지 비용은 균등부담하여 청산절차를 밟을것으로 보입니다 조합도 결성되었으니 조합 규정에 따라 적법한 절차와 방법을 강구하여 해결되리라 봅니다
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Q. 오피스텔 상업용, 주거용 차이가 궁금합니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.오피스텔은 원래 사무공간을 의미하는 녀으로 일반사무소보다는 휴식할 수 있는 공간을 제공합니다 이럴 경우 상업용으로 부분류됩니다 그런데최근에는주거용으로 구조를 설계하여 주택용도로 사용하기도 합니다 따라서 상업용은 상가를 기준 적용받으며주거용은 주택으로 간주 적용받습니다 주거용의 특징은 온돌시설과 주방시설이갖추어져야 합니다 임대차계약시 거래구분에도 상업용은 상가 거래 수수료를, 주거용은 주택거래수수료율를 적용합니다세금관계에서도 차이가 있습니다 상업용이냐? 주거용이냐? 구분은 건물등기부등본을 열람하시면 구분 되었다는 것을 참고하여 주시기 바랍니다
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Q. 아파트 재건축의 기준은 무엇인가요??
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.재건축의 개념은 기존 토지자 소유자들이 조합을 결성 기존건물을 헐고 새로운 건물을다시 짖는 환경정비 사업을 말합니다소규모는 도시 및 환경정비법이 적용되며조합원 조직 결성에서 부터 시행됩니다여기에서 철근 코크리트 건물은 우리나라의 경우 그 수명을 30년을 기준으로 50년까지로 보는데 여기에는 안전진단 결과D급에 해당되면 재건축을 시행 할 수 있습니다재건축 절차는 사업준비 사업시행계획 분양관리처분 사업완공단계를 거치 시행됩니다 재건축 계획을 수립 완공까지 10년 이상의 기간이 소요되며 추진과정상 이해관계가 충돌 될 때는 더욱 기간이 연장되기도합니다 참고하여 주시기 바랍니다
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Q. 건물 계약 후 6개월 내 누수 발생 시 문제
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.외벽이든 내부벽이든 누수문제는 중대한하자로 봅니다 다만 장마로 인한 누수는 가볍게 보아저 장마가 긑난 후에도 계속된다면 개보수를 요청하셔도 됩니다 외벽 빙수처리하면 어느 정도 누수문제는해결되리라 봅니다매도 후 6개윌이내 누수문제는 매도자 책임입니다누수문제의 중대한 사항이라고 별도로 구분되는것이 아니고 누수로 인한 물기 자국이 있으면 중대한 하자로 보아야 할것이겠지요?그 이유는 습기가 생기면 곰팡이균이 생기고 곰팡이균은 실내의 호흡기 질환을 일으키는 원인이 되기 때문입니다 따라서 중개인 또는 매도자에게 사진 촬영 내용을 보내거나 현장답사를 요구하여 수선을 정식 요청하시기 바랍니다김사합니다
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Q. 동탄역 롯데캐슬은 전 국민이 신청할 수 있게 한 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 동탄롯데캐슬은 무순위청약을 받기 때문입니다무순위 청약은 청약통장도 필요 없으며 지역도 제한없어 전국 대한민국 국만중 성인은 누구라도 청약이 가능하기 때문입니다무순위청약은 정식일반 분양을 마쳤으나당첨자중 일부가 계약을 포기함으로서 발생하는 미분양아파트에 대한 추가 청약을 받는 제도입니다감사합니다
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Q. 최근 부동산 시장이 일부 핵심지역만 크게 상승하는 모습이 보일까요
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.서울지역에서 재개발ㆍ재건축이 계획된 상태에서 국제정세 불안으로 원자재값이급격히 상승하다 보니 공사가 지연되거나 중단되면서 공급부족 현상으로 나타나면서부동산 심리지수가 되살아 나기 때문이라고 봅니다다구나 주택부지 공급부족은 그린밸트까지 제한적으로 풀려는고육지책이 현실적으로 노출되는 하나의 요인으로 작용하는것 같습니다감사합니다
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Q. 전세기간 못채우고 이사나갈 시 전입신고 및 기존 보증금 반환 관련
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 전세금을 받지 못하고 나갈 경우 점유권의 문제가 발생합니다 만약 최우선변제대상은 확정일자를 받아 놓은것 주민등록이 되어있을 것 점유하고있을것 등의 조건을 만족하여야 합니다 따라서 이사가더라도 주소는 새로운 세입자가 들어올 때 까지 기다려볼 것을 권장드립니다 또 다른 방법은 임차권등기명령을 법원(등기소)에 신청해 두는 방법인데이때는 세입자가 계약을 꺼리할 우려가 있보증금은 조기 반환 받기에 걸림돌이 될 우려가 있습니다 그리고 이자상환 문제는 전세금을 받지 못한 현실에서 연장할 수 밖에 없는 불가피한 선택이라고 생각합니다