안녕하세요. 한영현 전문가입니다.
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Q. 월세 2년 후 계약걍신요구권으로 1년 계약 연장
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.계약갱신청구요구권은 1회에 한해 2년 간 계약 연장이 법적으로 보장됩니다. 따라서 1년만 연장하는 것은 계약갱신요구권 취지와 다르고 연장 계약 기간은 2년이 됩니다.계약갱신청구 시 임대인 동의 없이 2년 연장 가능하며 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 1년 만 연장은 임차인과 임대인 간의 별도 합의가 있어야 가능합니다.계약갱신청구 행사 시 임대료는 종전 임대료 대비 최대 5%까지 인상할 수 있습니다.계약갱신요구권은 1회 행사로 2년 연장 보장되므로 1년 연장 후 추가 1년 연장은 계약갱신요구권 범위 밖으로 자발적 재계약이나 합의가 필요합니다.계약갱신요구권 행사로 2년 계약이 성립되면 임차인은 계약 기간 내 계약 해지 시 임대료 등 손해배상 의무가 있습니다. 1년만 살고 3개월 전 해지 통보해도 나머지 1년 임대료는 원칙적으로 지급해야 합니다.임차인이 계약갱신요구권을 명확히 행사를 알라기 위해 문자 등 서면으로 통보하는 방법이 권장되며 보편적인 방식입니다. 구두보다는 증빙이 남아 분쟁 예방에 유리합니다.감사합니다.
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Q. 매도후 우수관.옥상누수(추정)로 매매취소 제기???
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.민법 제 580조에 따르면 매매 목적물에 하자가 있으면 매수인은 계약 해제 또는 손해배상 청구가 가능합니다.다만 하자의 존재 여부는 매매계약 및 소유권 이전 시점을 기준으로 판단합니다. 노후 아파트의 경우 사용 승인 후 수십 년이 경과하면 노후화로 인한 누수 등은 일반적으로 매도인의 하자담보책임 대상에서 제외되는 경우가 많습니다.매매계약과 소유권 이전 시점에 누수 하자가 객관적으로 존재했거나 이미 발생된 상태였는지 매수인이 사전에 이를 알았거나 알 수 있었는지 여부가 중요합니다.만약 누수 이력이 있고 매도인이 이를 알고도 고지하지 않았다면 기망에 해당되어 손해배상 혹은 계약 해제 사유가 될 수 있으나 매매 시점에 하자가 나타나지 않았고 노후화로 인해 발생한 누수라면 매도인의 책임을 인정받기 어렵습니다.감사합니다.
부동산
Q. 전입신고에 따른 양도세, 취득세 관련 질문입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.매도 -> 처갓집 전입 -> 신규 매수 시 차이 나는 잔금일과 전입신고로 양도세 비과세 조건에는 큰 영향이 없으며 취득세도 1주택자로 기본 세율 적용이 가능합니다.단 세대별 증빙 관리와 전문가 상담을 통해 향후 거래 차질 대비 필요합니다.감사합니다.
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Q. 상생임대인 일시적2주택 관련 세금 문제
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.2025년 8월 신규 주택 취득일로부터 3년 이내 기존 주택을 매도하면 일시적 1가구 2주택 비과세 혜택을 받을 수 있으며 신축 주택 취득세는 기본 세율이 적용됩니다. 임차인은 상생임대 요건을 충족해 조정지역 거주 요건 대체가 가능하면 더욱 안정적입니다.감사합니다.
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Q. 하이엔드 오피스텔이란 어떤 주거 형태를 의미하는 것인가요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.하이엔드 오피스텔은 법적으로 정해진 단일 기준보다는 실질적인 고급화와 분양가를 두루 충족할 때 시장에서 하이엔드로 인정 받는 것 같습니다.감사합니다.
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Q. 일시적 1가구 2주택 비과세 문의 (A주택 조정, B주택 비조정)
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.기존 주택을 취득한 후 1년 이상 지난 뒤 신규 주택을 취득해야 합니다. 신규 주택을 취득한 날로부터 3년 이내 기존 주택을 매도 하시면 되겠습니다.질문하신 B주택에 바로 입주하지 않고 늦게 입주하는 점은 일시적 2주택 비과세 기준과 무관합니다.감사합니다.
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Q. 땅을 가지고 있을 시 집을 짓는 허가를 받는 조건은 무엇인가요
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.대지, 잡종지는 별도 전용허가 없이 전축이 가능하지만 전, 답과 임야는 반드시 용도변경 및 개발행위허가가 선행되어야 합니다.실제 건축 가능 여부는 지목 뿐아니라 용도지역, 도시계획조건까지 종합적으로 검토합니다.건축법상, 건축하려는 토지는 폭 2m 이상 도로에 접해야 건축허가를 받을 수 있습니다.도로에 붙어 있지 않은 땅은 원칙적으로 건축이 어렵습니다.감사합니다.
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Q. 2주택(아파트+재개발 주택)비과세에 대한 문의 드립니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.2019년 매수한 아파트를 1년 이상 보유 후 2020년 재개발 주택을 취득한 경우 3년 이내에 기존 아파트를 팔면 일시적 2주택 비과세를 받을 수 있습니다.감사합니다.
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Q. 주택담보대출 얼마나 나오는지 궁금해오
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.2025년 기준 수도권 투기지역 외 비규제지역에서는 LTV가 최대 70% 정도입니다.생애최로 주택구입자라면 LTV 최대 80%까지 가능하지만 수도권 규제 지역은 70%로 제한됩니다.예를 들어 6억원 주택일 경우 생애최초 구입자가 비규제지역이라면 최대 4억 8천만 원, 규제지역이라면 최대 4억 2천까지 대출이 가능합니다.
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Q. 공공임대주택 신청 자격은 어떻게 되는지 상세 조건이 알고 싶습니다!
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.기본적으로 무주택자여야 하며 배우자가 국매 미등록 외국인이거나 재외국민인 경우 신청이 불가합니다. 소득 기준은 도시근로자 가구원수별 월평균 100% 이하가 대부분이며 맞벌이 가구는 110% ~ 120%까지 가능합니다.자산 기준으로는 총 자산이 2025년 기준 약 3억 원 수준 이하이어야 합니다.연령 제한은 주로 청년이며 신혼부부, 고령자 등 계층별로 다릅니다.감사합니다.