원룸이 경매에 넘어갔는데 어떻게 해야 하나요?
전세금을 6천 넣어뒀는데 이걸 받을 수 있을까요?
전입신고와 확정일자는 다 받아뒀습니다만은, 일자가 실제 들어온 날과는 한달정도 차이가 있습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
일단 기존 임대인에게 내용증명을 보내서 공식적으로 보증금 반환을 요청하고, 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가려면 임차권등기명령을 신청해서 임차권 등기가 된 후에 이사해야 대항력과 확정일자가 인정됩니다. 경매가 진행되게 되면 배당절차를 확인하여 배당신청을 하고 보증금을 다 받지 못한다면 보증금 반환 소송 등 법적인 대응을 하셔야 합니다. 보증금이 6000만원이면 최우선변제금액 (근저당설정 일자에 따라서 금액이 달라질 수 있습니다.) 을 초과하는데, 권리순서를 따져봐야 할 수 있어서 주어진 자료만으로는 전액 받을 수 있을지는 확인이 불가능 합니다. 전입신고와 실제 입주 시기가 다르면 늦은 날 기준으로 대항력이 발생할 수 있음에 유의하셔야 합니다.
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전입신고 + 확정일자 + 실제 거주 여부가 갖춰졌다면 일정 부분 받을 가능성이 있습니다
다만 실제 전입일자와 확정일자가 중요합니다
질문자님의 대항력 있는 날과 확정일자가 근저당권 설정일보다 빠르면 우선순위에 있습니다
보증금 전액 또는 상당 부분 돌려받을 수 있습니다
근저당권이 먼저 설정되고 그 이후에 전입/확정일자를 받았다면 후순위 임차인입니다
회수 가능성 낮을수 있습니다
어떤 상태인지 확인을 하시기 바랍니다
1명 평가반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자이자,
유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>
진행자 김명석입니다.
본인이 대항력이 있는지 여부부터 확인하세요. 전입신고 당시 건물등기부상 근저당 압류 가압류 같은 권리설정이 없었다면 대항력이 있고, 그렇지 않다면 대항력이 없습니다. 대항력이 있다면 경매 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 미배당분은 낙찰자가 별도로 물어줘야 하므로 보증금을 손해볼 일은 없습니다. 그러나 대항력이 없다면 보증금을 한푼도 배당받지 못하더라도 퇴거해야 합니다.
다만 대항력이 없더라도 확정일자를 받았다면 순위에 따라 배당을 받을 자격은 있습니다. 또, 소액임차인에 해당된다면 보증금 중 일정액을 선순위 채권자보다 먼저 배당받는 최우선변제 제도가 있으므로 자신이 소액임차인에 해당되는지 여부도 확인해 보세요.
예상배당금은 주택의 시세와 낙찰가, 등기부상의 채권자, 다른 임차인간의 선후관계를 따져서 보증금 배당이 가능한지 예상할 수 있습니다.
***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
확정일자와 전입신고가 되어져 있고 그 순위 이전에 선순위 근저당권이 없을 경우 낙찰대금에서 가장 먼저 배당을 받을 수 있습니다. 또한 배당신청을 하지 않더라도 낙찰자에게 임차권의 권리를 행사 할 수 도 있고 낙찰자에게 전세보증금을 받을 수도 있습니다. 하지만 시간적으로 정신적으로 스트레스를 받는 다는 단점은 있을 수 있습니다.
감사합니다.
- 원룸이 경매에 넘어갔는데 어떻게 해야 하나요?
전세금을 6천 넣어뒀는데 이걸 받을 수 있을까요?
전입신고와 확정일자는 다 받아뒀습니다만은, 일자가 실제 들어온 날과는 한달정도 차이가 있습니다.
==>현재 상황에서 임차건물에 경매가 처분된다면 임차인은 법원우편물을 참고하여 지정된 날자이내에 배당신고를 해야 합니다. 현재 보증금 금액 만을 고려할 때 최우선 번제금액에 해당될 가능성이 매우 높아 보입니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
전입신고 + 확정일자를 갖춘 세입자는 대항력과 우선변제권을 갖게 됩니다.
경매개시일 이전에 이 요건을 갖추고 보증금이 일정액 이하라면 최우선변제권도 가능합니다.
다만 전입신고일과 확정일자일이 한달 차이면 효력인정일은 늦은 날 기준입니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
실제 입주보다 확정일자가 뒤에 있다고 가정하더라도, 대항력은 전입신고와 점유일치 날짜 기준으로 생깁니다. 그래서 우선변제권이 확보 가능합니다.
다음으로는 해당 부동산의 경매 최종 낙찰가를 확인해보세요. 그리고 선순위 채권자가 있는지 확인 하시기 바랍니다. 마지막으로 소액임차인인 경우 최우선 변제 대상에 속하는지 확인이 필요합니다.
서울이신경우 보증금 1.1억 이하에 대해 최우선 변제금 최대 4,300 만원까지 우선 변제 됩니다. 즉, 6,000 만원의 보증금이실 때 소액임차인 기준에 해당할 가능성이 높고요, 이럴 경우에 경매 낙찰가에서 선순위와 상관없이 일정 금액은 우선 배당을 받으실 수가 있어요.
배당요구서 또한 꼭 작성해서 제출하셔야 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
전입신고와 확정일자를 그리고 실거주 요건을 모두 갖춘 날 바로 우선변제권이 발생합니다.
2024년 4월 1일 대항력 및 우선변제원 발생한 것으로 보이며 이후 근저당, 가압류, 경매 개시 결정 등 보다 날짜가 빠르면 우선순위 확보가 가능합니다.
만약 집주인이 해당 주택에 근저당권을 설정해 놓은 시점이 입주일보다 이전이라면 보증금을 전액 보호받지 못할 수 있습니다.
이 부분을 확인하시길 바랍니다.
감사합니다.