신도시 개발계획으로 인해 토지 보상은 공시지가로 하나요 아니면 최근 실거래가격으로 하나요?
안녕하세요~
신도시 개발계획 사업으로 인하여 토지(전) 보상을 받아야 히는데 보상기준 금액을 공시지가로 하는지 최근 실거래금액으로 하는지 궁금합니다
그리고 만약에 최근 실거래금액으로 한다면 개발계획으로 인해 최근 몇년간 실거래가 없었을때는 어떻게 보상기준 금액을 산정해서 보상금액울 고지 하는지 알려주시면 감사하겠습니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
토지 보상금 지급
토지보상액은 공시지가 + 감정평가로 결정되며 일반적으로 공시지가 1.3~2.0배 수준에서 형성되는 경우가 많습니다.
감정평가사는 표준지 공시지가, 인근 비교표준지, 토지의 개별특성, 개발 계획의 영향 등을 모두 종합해 평가합니다.
헌법상 원칙은 정당한 보상이지만 개발계획 발표 이후의 급등분 등 개발이익은 보상에서 배제하는 것이 법적 기준입니다.
적용 절차 순서는 사업인정고시 -> 감정평가사 선정 및 평가 -> 평균 보상가 확정 -> 소유자에게 보상금액 고지 -> 이의 신청 및 재평가 가능
토지 보상은 실거래가가 아니라 공시지가와 감정평가를 기준으로 산정합니다. 실거래가 없으면 감정평가사가 인근 비교표준지, 토지 특성 등 다양한 요소를 적용하여 산정하여 일반적으로 공시지가의 1.2~2.0배 수준으로 보상금액입니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
보통 토지보상의 경우 법에 명시된 요건에 따라 보상금액을 정하게 되는데, 일반적으로는 두개이상의 감정평가사를 통해 산정받은 감정평가액을 기준으로 최종 보상금액을 정하게 됩니다. 그리고 이렇게 정해진 보상금액이 기대와 다르게 너무 낮거나 감정평가 과정이 적절하지 않은 경우에는 행정기관에 토지보상 이의제기를 통해 의견을 제출할수 있고 이의신청에도 별다른 변화가 없거나 결과가 나오지 않을 경우 재결신청단계로 진행할수 있습니다 .
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
신도시 개발계획에 따른 토지에 대한 보상을 해야할 경우에는 "공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률"에 따라서 처리하게 되는데, 보통 두명 이상의 감정평가사가 감정평가를 실시하여 평균금액을 기준으로 보상하게 됩니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
신도시 개발사업에 따른 토지 보상금 산정 기준은 주로 국토부에서 고시한 공시지가를 기본으로 하되 개발계획으로 인한 영향과 최근 시장 상황에 맞추어 실거래가를 보정하여 산정하게 됩니다.
말씀처럼 최근 실거래가가 없고 희소하다면 공시지가와 유사지역의 매매 사례 등 간접적인 사례를 통해 산정하기도 합니다안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.
국가 주도 신도시 개발계획에 따른 토지 수용으로 보상을 받는 경우에는 시세와 공시지가 등 모든 데이터 기반으로 감정평가사의 감정을 통해 보상금액이 정해집니다.
개발을 주도하는 SH나 LH에서 선임한 감정평가사 1인, 사업지 조합에서 선정한 감정평가사 1인, 그리고 상호 합의로 선정된 추가 1인 총 3명의 감정평가사를 선임하여 명확한 근거기반으로 각자 보상 감정액을 정하고 3명의 감정평가사의 보상 감정액의 평균으로 보상 금액을 정해 보상한다고 보시면 됩니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
보상 기준은 공시지가가 아니라, 감정평가 금액입니다
즉, 실거래가도 참고하지만, 최종 보상가는 전문 감정평가사가 평가한 금액으로 결정됩니다
공익사업법에 따라 2명 이상의 감정평가사가 평가한 금액의 평균을 보상 기준으로 삼습니다
이때 감정평가는 실거래가, 공시지가, 주변 시세, 토지의 용도, 개발 기대감 등 다양한 요소를 고려합니다
,최근 실거래가가 없더라도, 비슷한 위치, 유사한 조건의 인근 토지 사례를 통해 보상가가 산정됩니다
,개발계획이 발표되면 토지 보상금이 확 오를 것 같지만,실제로는 개발이익은 보상금에 거의 반영되지 않는다고 합니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
개발 계획이 있는 토지는 공시지가 및 최근 거래가액등을 종합적 평가를 한 감정평가를 실시한 보상가액이 나오게 됩니다. 그런 보상가액을 토지소유자와 협상을 통해서 최종 보상가액을 결정을 하게 됩니다.
처음 감정가액을 받아보시고 이의신청을 하게 되면 지방토지수용위원회 심의 및 중재 다시금 해서 최종 중앙토지위원회까지 가게 되고 최종 현금청산이 되게 됩니다. 물론 그 전에 협의를 하게 되면 됩니다.
감사합니다.