부동산 등기로 문제가 있는지 판단

Question

전세나 월세 혹은 집을 살 때

등기를 떼서 기존 주인이 누구이고 빚이 있는지 혹은 알아두면 체크 포인트가 있으면 알려주세요

등기 봐도 뭐가 뭔지 모르겠습니다

최동균 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.질문에 답변드리겠습니다.갑구에서는 우선 가압류나 경매 등 소유권의 변동에 영향을 줄 수 있는 권리관계가 표시됩니다. 따라서 해당 내용을 보시면 기존 주인이 누구였고(보존등기), 지금 주인이 누구인지(이전등기) 소유권에 관한 사항을 확인할 수 있습니다.그 이후 빚이 있는지의 여하는 을구에서 확인할 수 있는데 대표적으로 근저당이 있겠습니다. 이 경우 근저당이 있다면 채권최고액이 얼마인지 확인하시면 됩니다. 간혹 임대인이 대출금 다 갚아서 걱정하지 않아도 된다라는 식으로 주장하는데 무시하세요. 우리는 채권최고액으로만 판단해야 합니다. 은행이나 보증기관에서도 채권최고액을 기준으로 그 위험성 여하를 판단하기 때문입니다. 어차피 근저당 말소되지 않는 한 임대인은 채권최고액까지 다시 대출을 일으킬 수 있습니다.

박채훈 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.등기부등본은 3가지로 나눠지는데 표제부와 갑구, 을구 이렇게 3가지입니다.표제부는 건축물에 관한 사항이기때문에 내가 살 공간에 대한 내용이구요갑구에는 소유권에 관한 사항이 나옵니다.  등기를 열람하실때 유효사항만 보시면 더 보기 편합니다.갑구에 있는 소유권이전이 되어있는 부분에 소유주가 현재 소유주입니다.을구에는 소유권 외의 권리사항에 대해 나와있습니다은행에서 대출을 받으면 을구에 근저당권설정이 됩니다. 채무자와 소유자가 동일한지 확인해보시면 됩니다.그 외에 가압류나 압류에 대한 내용은 갑구에 등기가 됩니다. 부동산에서 등기부등본 발급해주시는거 확인하시면 발급일시와 갑구에 소유자 을구가 깨끗한지 확인하시면 됩니다~

송명화 공인중개사 · Answer

안녕하세요.등기사항증명서에는 소유자이름과 주민등록번호 앞자리가 기재되어있으니 꼭 소유자가 맞는지 확인하시고, 계좌도 명의자 계좌로 입금하셔야합니다. 등기에 가압류, 가등기등 표기되있으니 제한사유있는 물건은 들어가시면 위험합니다.  또 근저당설정(대출) 금액과 은행명등이 기재되어있는데 1.매매일경우 매주법무사가 잔금일날 잔금과동시에 말소시키니 그에따르시면될것같고2.전세일경우에도 당연히 말소조건으로하시되 은행에서 만나 바로 상환 말소시키시거나 가상계좌받으셔서 상환하고 말소후 접수증 확인하시고 나머지전세금액은 임대인계좌로 입금하시면 되실듯하고3.월세인경우 근저당설정금액이 매매금대비 현저하게 낮은경우 안정된 보증금이라면 괜찮을듯 싶습니다임대의경우 공인중개사가 임대인동의하에 계약시 국세및 지방세 세금체납 등 신용정보를 조회할수 있게 시스템이 구축되어있으니 그시스템을 활용해보신다면 안정된 집을 구하실수있을듯합니다.답변에 도움이되셨으면 추천부탁드립니다

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.전월세 임대차 하려고 집을 보고 나서 등기부등본을 조회하여 표제부용지에 임대차건물의 표시. 소재지. 및 지번이 나옵니다. 다음장 갑구에는 가등기 가압류 가처분 위반건축물 등 소유권 관계를 확인합니다.다음  을구에는 근저당 채권최고액이 나오는데, 이금액이 주택가격의 60%를 넘으면 안전하지 않은 전월세 매물입니다.근저당이 없는 매물이 안전한데, 등록된 공인중개사를 통하여 계약하시고 잔금후 임대차 계약서에 확정일자를 받으셔야 합니다.요즘은 전세반환 보증보험가입을 하는게 대체로 안전한 대책이라 할 수가 있습니다

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요. 서주환 공인중개사입니다.등기부등본에서는 소유주, 등기된 채무에 대해서 파악이 가능합니다.전세 보증금, 월세 관련해서는 전세권설정이 되어 있지 않은이상 확인이 어렵습니다.실질적으로 소유주가 거주하는지 여부로 파악하는게 좋습니다.

고경훈 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다.1. 질문요지   전세나 월세 혹은 집을 살 때등기를 떼서 기존 주인이 누구이고 빚이 있는지 혹은 알아두면 체크 포인트가 있으면 알려주세요등기 봐도 뭐가 뭔지 모르겠습니다2. 답변내용   가. 등기부등본은 총 3부분으로 구성되어 있는데 그 구성은 "표제부, 갑구, 을구"로 구분됩니ㅏㄷ.   나. 갑구는 소유권에 관한 사항이  기록되고 있는 만큼 소유자와 계약을 위해서 확인해야 하고   다. 을구는 소유권 이외의 권리사항이 포함되는 만큼 담보물권 존재 여부 등을 확인해야 합니다.

양정섭 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.등기부는 표제부와 갑구, 을구로 구분됩니다.집합건물은 표제부가 있습니다. 예로 아파트가 있는데 해당 집합건물의 기본적인 정보가 표시되어있습니다. 아파트의 경우 1동 건물의 표시와 전유부분의 건물의 표시로 나누어져있습니다.다음으로 전유부분의 건물의 표시에서 확인해야 할 사항은 건물내역에 보면 전유부분의 면적이 기재되어 있는데 흔히 알고 있는 대상물건의 전용면적을 나타냅니다.대지권의 표시에서는 대지권종류에서 소유권대지권과대지권비율을 확인합니다. 대지권비율은 위의 대지권의 목적인 토지의 표시에서 본 해당 아파트 단지의 부지 전체 면적에서 대상물건이 소유하는 대지에 대한 지분을 의미하니 참고 하시면 됩니다.표제부에서 확인해야 할 내용에는 거래대상 부동산의소재지번이 정확한지 확인하고, 전용면적과 대지권종류를 확인하면 됩니다.갑구갑구는 소유권에 관한 내용이 기재되어 있습니다.소유권 또는 소유권에 관련된 권리관계에 대한 내용인데 순위번호와 등기목적 그리고 권리자 및 기타사항을확인해야 합니다. 등기목적란에 소유권보존을 확인해야하고 그 외에 가등기나 가처분, 가압류, 압류,경매 등이 다른 순위번호와 함께 기재되어 있으면 소유권에 무엇인가 영향을 주는 사항이 있다고 생각해야 합니다.권리자 및 기타사항에는 등기목적에 따라 소유자 또는권리자의 인적사항이 기재되어 있습니다.갑구에서 확인해야 할 사항에는 순위번호와 등기목적에 소유권 보존 이외에 다른 기재사항이 있는지 확인하고 다른 기재사항이 있으면 주의해야 한다고 생각하면됩니다.을구을구에는 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 나와있습니다.일반적으로는 근저당권설정이 많이 기재되어 있는데일반적으로 아파트를 매매할 때 은행에서 대출을 받고은행에서 근저당권을 설정하는 경우가 많습니다.권리자 및 기타사항을 보면 채권최고액은 상황에 따라다르지만 보통 실제 대출금액의 1.2배나 1.3배를 계산하여 기재되어 있고, 채무자와 근저당권자의 인적사항이 적혀 있습니다.위 내용과 같이 대출을 다 상환하고 기타 권리가 없는깨끗할 경우에는 기록사항이 없는 경우도 많습니다.을구에서 확인해야 할 사항은 근저당권을 먼저 확인하고 근저당권 이외에 저당권, 전세권, 임차권, 지상권 등소유권 이외의 권리가 기재되어 있다면 주의해야 하고,기록사항이 없으면 안전하다고 생각하시면 됩니다.

박병윤 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 박병윤 공인중개사입니다.등본을 떼서 보시면 두가지로 나누어져있습시다.갑구-> 소유권에 대한 정보 (소유주,집주인)을구-> 소유권 이외의 권리등의 정보을구에서 근저당에 대한 정보가 나옵니다.

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.기본적으로 등기부등본을 열람하여 주인이 맞는지빚이 있는지 채권최고액으로 기재되있습니다.을구에 다른 채무나 가등기등 들어온게 있는지와매매가정도 확인하시면됩니다. 중개거래하시면 중개사가 상세히 설명드릴겁니다.

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.등기부등본을 통한 확인시 갑구를 통해 소유자를 확인하시며 되고, 을구를 통해 근저당등을 확인하시면 됩니다. 보통 빨간색으로 지워진 게 없다면 현 효력이 있는 등기이므로 모두 고려하여 판단하셔야 합니다.

박태준 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 박태준 공인중개사입니다.소유권은 갑구에, 소유권 외 (대출 등) 는 을구에 있습니다.문제는 등기부상에 안나오는 권리들이 있단겁니다.. 이건 제도적인 허점이라서 해결이 안됩니다.

양승일 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 양승일 공인중개사입니다.등기부 갑구에는 소유주에 관한 사항이니 확인하시면 되고, 을구에서는 은행같은데 근저당이 잡혀있는가 확인해 보시면 됩니다.

유현심 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.갑구에는 압류,가압류,가처분등이라든지을구에는 저당권,전세권,등등 이런사항들이 없고 깨끗하다면 믿고 하셔도 됩니다대신 등기부등본은 계약 당일에 꼭확인하시기 바랍니다