근저당설정된 전세계약 진행 괜찮을까요?
전세계약을 앞두고 있는데 고민되서 글을 남깁니다.
전세계약을 하고 싶은데 등기부에 근저당설정이 3억8천정도 있더라구요
전세계약 예정 가격은 7억이고 kb시세가는 14억입니다.
잔금때 근저당 말소를 요청했지만 어렵다며 1억7천정도를 남기겠다고 하는데 괜찮을까요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
통상적으로 선순위가 근저당권이 있을 경우 만일에 그 근저당권이 경매를 넘기게 되면 그 근저당권을 먼저 배당을 받고 다음으로 보증금을 배당을 받게 됩니다. 다행이 시세에 낙찰이 되면 14억으로 부터 근저당권 배당 하고 나머지 배당을 받게 지만 부동산 환경이 좋아지지 못해서 약 10억에 낙찰이 된다고 하면 근저당권 먼저 주고 나머지는 못 받을 수도 있는 상황이 일어 날 수 있습니다. 따라서 후순위 계약은 신중하게 검토를 해야 될 것으로 사료됩니다.
만일에 보증보험 가입이 가능하면 계약을 해도 되지만 아마도 보증보험회사에서 거절할 가능성이 클 경우 계약을 안하시는게 좋지 않을까 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
일반적으로 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는것이 바람직 합니다. 다른 권리관계가 없다면 근저당 금액을 줄여서 1억7천만원으로 만들면 직값의 62%가 되므로 다소 안정권이 될 수 있습니다. 반드시 특약으로 근저당 감액 사항을 넣고 준수하지 않을 경우에는 그에 상응하는 조치 (계약해지 및 납입금액 조건없이 상환 등) 를 넣어야 할 것입니다. 그리고 전세보증보험을 가입하시는 것이 필요할 것입니다.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
평균시세 14억.
실융자 1.7억 + 전세금 7억 => 8.7억
사실상 안전하다고 볼 수 있습니다만
부동산 시장이 급격하게 변하고 있으니, 보증보험 가입 조건으로 진행하시면 됩니다.
추가 궁금하신 사항 있으실가요?
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
말씀주신 부분에 대한 개인적인 생각을 정리해 드리겠습니다.
1억 7천이 남고 전세 7억에 kb 시세가 14억 정도라면 위험한 상황은 아니라고 판단이 됩니다.
계약 시 추가를 하시면 좋을 부분이라면 특약에 1억 7천만원 외 추가 담보 및 선순위 권리가 미발생하는 조건으로 금액 초과 시 위약금 없이 계약 해지 가능 조항을 넣어주시면 좋을 것 같습니다.
또한 현재 상황에서 전세보증금 잔환보증보험 가입이 가능한지 사전에 확인을 해보시고 보험가입이 거절이 된다면 계약을 재검토 해보시는 것이 좋다고 생각합니다.안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
KB시세 14억에 전세 7억이면 근저당 1억 7천 정도는 안전하다고 생각합니다.
아니면 보증보험을 들어서 보증금을 지킬 수 있는 방법이 마련하시는 것이 가장 좋습니다.
보증보험을 드시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
시세14억 중 근저당 3.8억원 + 전세보증금 1.7억원이면 선순위 권리액보다 후순위 전세금이 작아 비교적 안전해 보입니다.
단, 선순위 채권자가 경매로 회수하면 전세금 보호가 어려울 수 있으니 전세보증보험 가입은 꼭 권장 됩니다.
잔금일 기준 등기부 재확인은 필수이며 계약 전 확정일자와 전입도 잊지 마시기 바랍니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
주택가격이 14억정도에서 근저당이 3억8천이며 전세계약이 7억이라고 하면 총부채가 10억8천만원으로 환산됩니다
그런데 근저당을 1억7천으로 조정한다면
실제 부채는 8억7천이 되겠습니다
그렇다면 실제가격 대비 62%수준이므로 차후 계약종료시 보중금 반환 받는데는 대체로 안정권이라고 생각하는데 염려스럽다면 전세보증보험에 가입하시기 바라며 보험료는 1 2 -1,5% 수준의 경비가 소요됩니다
참고 바럽니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
현재 상황을 요약 해보면 :
KB 시세 14억 원인 집에 전세가 7억 원으로 계약을 앞두고 계십니다.
초기에는 3억 8 천 만 원의 근저당이 있었는데, 잔금 시 모두 말소하기로 했습니다.
하지만 임대인 측에서 잔금 시 1억 7 천만 원의 근저당은 남겨 달라고 요청했습니다.
근저당 권과 전세 계약 위험성 ==>
근저당 권 : 집주인이 대출을 받으면서 부동산을 담보로 제공한 권리입니다.
위험성:
집이 경매로 넘어갈 경우, 근저당 권 자가 임차인의 보증금보다 먼저 돈을 받아가므로, 근저당 설정 금액이 높으면 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커집니다.
현재 상황 분석 및 위험 요소 ==>
숫자 상 안전성 :
임대인 채무(1억 7 천만 원) + 전세 보증금( 7억 원)= 총 8억 7 천만 원입니다.KB시세 14억 원 대비 8억 7 천만 원은 62% 수준이라 시세 자체 만으로는 아주 위험하다고 단정하기는 어렵습니다.
주요 문제점 :
경매 시 감정가 하락 : 실제로 경매가 진행되면 감정가가 시세보다 낮게 책정될 수 있고, 낙찰가는 더 떨어질 수 있습니다
보증금 회수 불확실성 : 1억 7 천만 원의 근저당 권 자가 먼저 배당 받고 남은 돈이 7억 원에 미치지 못하면 보증금을 전부 돌려받지 못할 수 있습니다.
임대인의 신뢰도 : 처음 조건(잔금 시 말소)을 변경하는 것은 임대인의 재정 상태나 신뢰성에 의문을 갖게 할 수 있습니다.
가장 안전한 진행 방법 ==>
근저당 완전 말소 :
잔금 일에 임대인과 은행에 동행하여 3억 8 천만 원의 근저당을 완전히 말소하는 것이 가장 안전합니다.
보증금 일부로 말소 :
만약 집주인이 전세 보증금으로 근저당을 말소하는 경우, 계약서에 명시하고 잔금 일에 은행에서 임대인과 함께 임차인의 보증금 일부를 임대인의 대출 상환 용 계좌로 직접 입금하여 근저당이 말소되는 것을 즉시 확인해야 합니다.
1억 7 천만 원을 남길 경우 고려해야 할 점 ==>
전세보증금반호나보증보험 가입 :
HUG나 SGI 보증 보험 가입이 가능한지 미리 확인하세요. 근저당이 있으면 가입이 안되거나, 어려울 수 있습니다.
등기부 등본 재 확인 :
잔금 일에 다시 등기부 등본을 열람하여 다른 선 순위 채권이나 압류 등이 없는지 꼼꼼히 확인해야 합니다.
특약 사항 명확 화 : 1억 7 천만 원을 남길 경우, 잔금일 기준으로 근저당 권 채권 최고액을 명확히 하고, 이를 초과하거나 다른 채무 발생 시 임대인의 손해배상 및 계약 해지 의무를 특약에 명시하는 것이 좋습니다.
임대인의 다른 자산 파악 : 만약의 사태에 대비해 임대인의 다른 재산을 간접적으로 파악해 보는 것도 도움이 될 수 있습니다.
결론적으로, 말씀하신 분의 보증금 안전을 위해서는 근저당 권이 완전히 말소되는 것이 가장 중요합니다. 혹시 이로 인해 계약 진행이 어렵더라도 안전한 다른 전 셋 집을 알아보시는 것을 권해드립니다.