임대 상가 계약 직거래 주의사항에 대한 궁금증
6.21일 상가에 대한 계약을 직거래를 통해 하기로 했습니다. 임차인이 준비해야 할 서류들이 따로 있을까요? 임대인의 신분증 진위여부를 확인하고 싶은데 내일 신분증을 보고 그 자리에서 진위여부를 확인하는게 맞을까요? 아니면 잔금 치르기 전에 진위여부를 확인해야할까요? 등기부등본은 제가 미리 모바일을 통해 확인하였고 토지대장과 건축물대장도 미리 확인할 수 있는 방법이 있을까요? 그리고 임대인 임차인 둘다 인감이 꼭 필요한지도 궁금합니다. 보통 잔금은 입주 전 언제까지 드리면 될까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
임대인 신분증 진위여부는 계약시 확인하셔야합니다. 당사자의 진위확인방법은 주민등록증: ARS 1382, 정부24 에서 주민등록 진위 확인, 운전면허증: 교통민원24 에서 확인 가능합니다. 토지대장과 건축물대장은 정부24에서 확인 가능합니다. 인감증명서는 대리인에 의한 계약이 아닌 이상 필요 없으며, 사업자등록신청서(사업자등록증이 없는 경우), 신분증 및 도장만 있으면 됩니다. 잔금은 입주전까지 하셔야 하는데 인테리어공사나 청소 등 작업이 필요한 경우에는 작업 착수전까지 지불하셔야 합니다.
안녕하세요. 고수영 공인중개사입니다.
건축물대장 같은 경우 정부24시에서 무료로 발급 받을 수 있습니다.
계약전에 미리 확인해야 할 사항은 일반음식점인 경우 기존사장님께서 행정처분(미성년자 단속), 위반건축물 확인등을 하셔야 하며 현재 입점하려는 매장에 기본적인 전기용량, 가스여부, 누수부분 꼭 체크하셔야 합니다.
기존 사장님 임대차 계약서 내용도 확인해보시는게 좋습니다. 임대차 계약서에 임차인에게 불리한 독소조항이 있는지도 체크해보시는게 좋을 것 같습니다.
인감이 필요하지 않습니다. 신분증만 있으면 됩니다. 기존 양도인분 필요서류는 기존 임대차계약서, 영업신고증원본, 사업자등록증, 신분증, 통장사본 계약금은 명의자분 통장으로 입금 하시면 됩니다.
잔금은 보통 30일날 공사 예정이라고 하면 (아침 철거 공사들어가는 경우가 많습니다)29일날 만나서 전기, 가스, 수도 공과금정산, 양도인분 렌탈품목 철거등 미리 하루전날 확인 다하고 권리금 잔금 입금하시면 될 것 같습니다.
영업신고증은 보통은 신규보다 지위승계를 많이 합니다. 함께 보건소위생과 가서 하는 경우도 많고 아니면 양도인분이 인감증명서랑 인감도장 챙겨 오시면 지위승계 서류에 도장 찍어 주시면 양도인분 혼자가는 경우가 많은데 서류 준비가 어려우실 것 같아서 함께 가셔서 지위승계 하시는걸 추천드립니다.
사업자도 폐업 확인하셔야 합니다.
이상입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
직거래 시 반드시 확인할 체크리스트
,등기부등본상 임대인이 실제 소유자인지 확인
,등기부에 근저당, 압류, 가압류 등 권리관계 확인
,건축물대장 상의 ‘용도’가 상가인지
,임대인의 신분증 진위 여부 확인 후 계약금 지급
,계약서에 다음 특약사항 꼭 기재:
- 임대인은 계약 당시 등기부등본상의 소유자와 동일한 자임을 보증한다
- 보증금 반환, 계약 해지 및 명도 관련 사항은 민법 및 상가건물임대차보호법에 따르며, 법적 분쟁 발생 시 임차인이 입증한 피해를 우선 배상한다
,계약 시 계약서 2부 작성하시고
계약금 이체 (계좌 명의자 = 임대인 확인 필수),신분증, 연락처 확인하셔야 합니다
잔금날에 잔금 이체 , 열쇠 인도,시설물 상태 확인
전기·가스·수도 공과금 정리까지 하셔야 합니다
임대인,임차인 인감은 필요하지 않고 그냥 도장이나 싸인으로 하셔도 됩니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
개인 임대인과 개인 임차인이 계약하는 경우 필요서류는 간단합니다. 계약 당사자 본인들의 직접계약하는 경우 양측 모두 신분증과 도장만 준비하시면 되겠습니다.
도장은 인감도장일 필요는 없으며 일반 막도장도 가능합니다. 도장이 없으면 서명도 가능합니다.
계약서 작성 직전 임대인의 신분증 원본을 직접 확인하고 진위 확인도 함께 하는 것이 좋습니다. 확인 방법은 주민등록증 진위확인 또는 모바일 운전면허증 확인(본인 인증 필요)으로 하시면 되겠습니다.
잔금은 일반적으로 입주일 이전까지 전액 지급하면 되겠습니다.
보통 잔금과 입주를 동시에 하기 때문에 잔금 지급과 동시에 열쇠 및 점포 인도를 완료하시면 되겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
직거래에서 확인하셔야 할 부분중에 임대인의 신분증 진위여부가 아닌 등기부상 소유자와 실제 계약자가 일치하는지를 신분증을 통해 확인하시는 과정입니다 . 그리고 등기부등본의 경우 대법원 인터넷등기소를 통해 열람 및 발급받으시면 되고, 건축물 대장이나 토지대장은 정부24를 통해 지번입력후 출력하시면 됩니다. 그리고 임차인은 인감이나 그외 필요서류는 없으며, 보통 임대인의 경우 계약서에 인감을 사용하고 인감증명서를 통해 확인하시면 됩니다. 다만 매매가 아닌 임대차에서는 명의자와 일치여부를 확인하였다면 특별히 해당 부분까지는 확인하지 않는게 일반적이고, 잔금은 건물인도와 동시이행관계이기에 잔금일에 지급하시고 건물은 인계받으시면 됩니다. 임차인 입장에서는 그외 계약서에 대한 작성 및 특약확인을 잘하시면 됩니다.
안녕하세요. 황권우 공인중개사입니다.
부동산 중개업소를 통하지 않은 직거래를 하시는 경우라도
임차인은 본인 신분증과 도장만 가지고 가시면 됩니다.
등기부등본은 사전에 확인 하셨다고 하니 건축물대장은 세움터나, 정부24 / 토지대장은 정부24에서
열람, 발급 모두 가능합니다.
인감증명서는 매매를 진행하는 경우나, 계약 당사자가 직접 계약을 임하지 못하여 대리계약을 진행하는경우
필요한 서류입니다.
보통 잔금은 입주 전에 말씀드려 입금하시고 들어가시면 됩니다.
상가 임대차 같은 경우에 추후 부가세문제, 건물 자체의 하자 문제, 권리금 등 다양한 문제 발생 우려가 있으니
되도록 부동산 중개업소를 통해 안전한 거래를 하시기 바랍니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
직거래를 통해 임대차 계약을 하기로 하셨군요.
아무래도 전문 중개사가 없는 만큼 준비를 잘 하셔야 피해를 입지 않겠습니다.
임차인이 준비해야 할 서류는 신분증, 사업자등록증, 인감증명서, 도장, 계약금 등이 있습니다.
임대인은 이와 더불어 등기부등본, 토지대장, 건축물 대장, 임대차 계약서 원본 등이 있습니다.
토지대장과 , 건축물 대장은 먼저 온라인으로 직접 떼 보실 수 있습니다.
인감도장은 둘다 필요합니다.
그리고 계약자 본인인지 여부는 계약일부터 확인이 필요합니다. 계약금이 입금되는 만큼 신중하게 하셔야 합니다.
또한 일정 조건을 넘으면 상가임대차 신고를 해야 합니다.
조건은 환산보증금 이 1억이 초과하거나, 월세만으로 월 100만원 초과시 의무가 발생합니다.
30일 이내에 신고하지 않으면 500만원 이하의 과태료가 부과되니, 반드시 확인하시기 바랍니다.
성공적인 계약 되시기 바랍니다.
감사합니다.