경매중 월세계약이 종료가 되면 어떻게 되나요?
경매중 월세계약이 종료가 되면 어떻게 되나요? 계약기간이 연장이 되는건가요? 연장이 되는거라면 몇개월 연장이 되는건가요? 상세하게 알려주시면 감사하겠습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
경매개시결정 이후의 묵시적갱신은 일반적으로 효력이 없습니다. 그 이유는 기존 집주인은 더이상 실질적 소유권을 상실할 예정이기 때문입니다. 묵시적 갱신의 경우 소유자와의 합의가 전제가 되어야 하는데 경매에서는 새로운 소유자로 바뀌기 때문 입니다. 낙찰자가 계약을 인수하면 남은 기간이 아닌 새로운 계약으로 연장 협의가 가능 합니다.
계약 종료 후에는 보증금 보호 여부에 따라 두 가지로 나눠서 볼 수 있습니다.
대항력 + 우선변제권이 있는 경우 - 낙찰자가 계약을 승계할 수 있음
대학력이 없거나 후순위인 경우 - 낙찰자가 계약 해지 및 퇴거 요구 가능(명도 소송 등)
참고 하시기 바랍니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
부동산이 경매에 넘어간 경우, 기존 임차인의 권리는 경매로 인해 영향을 받을 수 있어서 중요한 요소가 됩니다
,임차인이 대항력을 가지고 있는지 (전입신고 + 확정일자)
,임차인이 우선변제권을 가지고 있는지
,월세 계약의 잔여 기간
,낙찰자가 소유권을 취득했는지 여부
민법 제635조 및 주택임대차보호법 제6조에 따라, 기존 조건과 동일한 내용으로 계약이 자동으로 2년 연장됩니다.
단, 임차인이 묵시적 갱신을 원하지 않는다고 계약 종료 1개월 전까지 통지했다면 갱신되지 않습니다.
낙찰자가 소유권을 취득한 경우 (즉, 매각대금을 완납한 경우)
이때부터는 새 소유자가 집주인이 됩니다.
낙찰자는 기존 임차인에게 계약 해지를 통보할 수 있으며, 임차인은 6개월 내 퇴거해야 합니다.
단, 임차인이 대항력을 가진 경우에는 낙찰자에게도 임대차 관계가 승계됩니다.
이 경우, 낙찰자도 묵시적 갱신을 원하지 않으면 해지를 통보할 수 있고, 마찬가지로 6개월 내 퇴거해야 합니다
,경매 중 월세계약이 만료되는 경우
계약이 종료되었지만, 낙찰자가 아직 소유권을 취득하지 않은 경우
이 경우, 임대차는 자동으로 묵시적 갱신으로 간주될 수 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 배당을 신청을 하게 되면 임차권등기명령을 통해서 퇴거를 하는 방법이 있고, 아닌 경우 낙찰이 될 때까지 기존 계약 형태로 월세 및 관리비를 등을 납부를 하고 거주를 하는 방법도 있습니다.
결국 낙찰이 되어야 보증금을 받고 나가든 낙찰자(새로운 임대인)와 재계약을 하든지 해야 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
보통 경매가 진행되어 배당기일까지 배당요구서를 제출하게 되면 그자체로 계약은 해지된것으로 보는 게 맞습니다. 그리고 경매를 진행하게되면 권리관계에 따라 기존 임차권은 소멸하기 떄문에 기존계약연장은 불가합니다. 경우에 따라 새로운 낙찰자와 신규임대차를 진행하여 추가거주를 하실수 있지만 이는 이전계약의 승계가 아니므로 새로운 계약이 됩니다, 참고로 경매로 인해 권리가 소멸될 경우 보증금 반환과 관계 없이 퇴거를 하셔야 하고, 선순위 임차권으로써 경매후 인수권리가 된다면 보증금을 배당을 통해 전액 돌려받지 못하였다면 주택인도를 거부하고 보증금 반환을 요구할수 있지만 이상황에서도 이전계약은 이미 소멸되었다고 보셔야 합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
부동산 경매 중 월세 계약이 종료되면 임차인의 지위나 퇴거, 보증금 반환 문제등 여러 상황이 얽히기 때문에 경매 절차 중 임차인의 권리 상태를 제대로 아는 것이 중요합니다.
임차인이 계약 만료 후 그대로 거주 중에 있다면 묵시적 갱신 상태로 전환되며 경매 절차와는 별개로 임차인은 여전히 점유 중이며 권리가 유지됩니다.
즉 계약이 끝났더라도 묵시적으로 계약이 연장된 상태라면 점유가 이어지고 있기 때문에 당장 퇴거 하지 않아도 됩니다.
감사합니다.
경매중 월세계약이 종료가 되면 어떻게 되나요? 계약기간이 연장이 되는건가요? 연장이 되는거라면 몇개월 연장이 되는건가요? 상세하게 알려주시면 감사하겠습니다.
==> 배당이 될 때 까지 가급적 기존 주택에 거주하는 것을 조언드립니다. 낙찰시까지 자동 연장되는 구조입니다. 그 후 낙찰자가 결정된다면 낙찰대금을 받고 이사를 하심이 적절합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
경매중 월세계약이 종료되더라도 보증금을 받을 때까지 계속 거주가 가능합니다. 하지만 거주기간동안은 월세를 납부하셔야하는데, 보증금을 받지 못했으므로 일단 납부를 중단하고 기존 임대인이 나중에 청구를 하게 되면 일괄정산이나 절충을 할 수 있으며 최종 배당시 정산이 되기도 합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
경매 진행 중인 부동산의 월세 계약이 만료될 경우 어떻게 되는지에 대해 자세히 설명드리겠습니다.
1. 기본적인 상황 이해부동산 경매가 진행 중이라는 것은, 소유자가 채무불이행으로 인해 법원을 통해 강제 매각 절차가 진행 중이라는 뜻입니다. 이 상황에서 임차인(세입자)의 월세계약이 기간 만료되는 경우에는 일반적인 계약 갱신과는 다르게 생각해야 합니다.
2. 계약 만료 시 기본 원칙임대차 계약이 만료되었을 때,
3. 경매 중 월세 계약이 만료될 경우 – 어떻게 되나?임대인(소유자)이 아직 낙찰되기 전까지는 유효한 계약관계 유지
통상적으로는 "묵시적 갱신"이 적용되어 자동 연장이 됩니다. 하지만 경매 진행 중인 경우에는 아래의 점들을 꼭 고려하셔야 합니다.경매가 끝나고 소유자가 바뀌기 전까지는 기존 집주인이 여전히 '명의자'입니다.
따라서 기존 임대인과 계약 기간이 끝난 경우, 묵시적 갱신이 가능할 수 있습니다.
하지만, 낙찰이 되면 계약은 자동 종료될 수 있음
낙찰자가 소유권을 이전받으면, 기존 임대차 계약은 '대항력'과 '우선변제권'이 없으면 종료됩니다.
즉, 임차인이 대항력(전입신고 + 점유)이 없거나, 보증금이 없는 월세 계약이라면, 새 소유자가 계약을 승계할 의무는 없습니다.
4. 묵시적 갱신이 되는 경우와 그 기간임대차 계약은 만료 후에도 임차인이 계속 거주하고, 임대인이 2개월 이내에 이의를 제기하지 않으면 묵시적으로 같은 조건으로 연장됩니다.
하지만 이건 경매가 아닌 일반 상황에서의 기준입니다.
5. 정리하자면
경매에서는 말소기준권리보다 후순위인경우(대부분) 낙찰자가 들어오면 언제든지 명도 요구(퇴거 요청)를 할 수 있기 때문에 묵시적 갱신이 실제로 보장된다고 보기 어렵습니다.계약 기간이 끝났다고 해서 자동으로 바로 나가야 하는 건 아니지만,
경매 절차 중이면 곧 소유권이 변경되므로 그 이후에는 계약이 무력화될 가능성이 큽니다.계약이 종료된 시점부터는 단기 거주(예: 보름, 1~2달 정도)의 임시 점유자처럼 여겨질 수 있으며,
낙찰자(새 소유자)가 인도명령을 청구하면 법적으로 퇴거 의무가 생깁니다.따라서 계약이 만료된 상태에서 계속 살고 있다면, 이사 준비를 서두르는 것이 안전합니다.
혹시 보증금이 있는 월세라면, 전입신고와 확정일자, 점유 여부에 따라 우선변제권이 있을 수 있습니다.
이 경우 일정 부분의 보증금은 경매 낙찰 대금에서 돌려받을 수 있습니다. 참고하세요!!