빌라외벽 누수공사 비용부담 문제해결방법?
욕실라인 외벽부분에 누수가 의심스러운데요 빌라 내부엔 누수 흔적이 없습니다.배수구 누수와 방수층 크랙이 의심스러운 상황인데 이럴경우 공동비용으로 처리 해야하나요?
개인부담으로 처리 해야하나요?
세대 급수 누수로 인한 외벽 공사일경우와
배수관 누수 또는 외벽 방수층 누수로 인한 공사일경우의 비용처리 기준이 동일한지 궁금합니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
빌라 와 같은 집합 건물에서 누수가 발생했을 때 비용 부담은 크게 누수의 원인이
'전 유 부분(개인 소유 공간)'에 있는지, 아니면 '공용 부분(모두가 사용하는 공간)'에 있는지 따라 달라집니다.
누수의 원친 파악의 중요성 :
우선, 누수가 의심되는 욕실 라인 외벽 부분에 내부 누수 흔적이 없다고 하셨으니, 누수 원인을 정확히 파악하는 것이 가장 중요합니다. 누수 탐지 전문가를 통해 정확한 원인과 지점을 확인하셔야 합니다.
비용 처리 기준 :
누수의 원인에 따른 비용 처리 기준은 다음과 같습니다.
세대 급 수 누수로 인한 외벽 공사일 경우(전 유 부분 누수):
만약 누수가 개별 세대의 급 수 관 문제로 인해 발생한 것이라면, 해당 세대의 소유주(임대인)또는 점유자( 임차인)가 책임을 지게 될 가능성이 높습니다.
특히, 욕실 내부의 개인 전용 급 수 관 이나 해수 관에서 발생한 문제로 외벽에 영향을 준 것이라면, 이는 전유 부분의 하자이므로 해당 세대에서 비용을 부담하는 것이 일반적입니다.
배수 관 누수 또는 외벽 방수 층 누수로 인한 공사일 경우(공용 부분 누수)
배수 관 누수 :
개별 세대 내부의 배수 관(욕실 세면대, 변기 , 샤워실 등)에서 문제가 발생하여 외벽으로 번진 경우라면 '가'항과 같이 해당 세대가 책임을 지는 경우가 많습니다.
하지만 건물 전체가 사용하는 공용 배수 관(오 수 관, 우수 관 등) 또는 공용 입상관(세로로 연결된 공용 배관)에서 발생한 누수라면 이는 공용 부분의 문제로 간주되어 전체 소유주들이 공동으로 비용을 부담하게 됩니다.
외벽 방수 층 누수 :
빌라의 외벽이나 옥상, 또는 외벽의 방수 층에 문제가 생겨 발생한 누수는 명백히 공용 부분의 하자에 해당합니다. 이러한 경우의 누수 공사 비용은 전체 소유주들이 지분 별로 공동 부담하는 것이 원칙입니다.
간혹 외벽의 균열 등으로 인한 빗물 누수가 발생하는 경우도 있는데, 이 역시 공용 부분으로 보아 공동 부담 대상이 됩니다.
문제 해결 방법
정확한 누수 원인 파악 :
전문 누수 탐지 업체를 통해 육안으로 확인되지 않는 누수 지점과 원인을 정확히 찾아내세요
공동 협의 :
누수 원인이 공용 부분으로 밝혀진 경우, 관리 주체가 있다면 관리 주체를 통해, 없다면 다른 소유주들과 함께 협의하여 비용 부담에 대한 합의를 이끌어내는 것이 중요합니다.
보험 활용 검토:
만약 '일상 생활 배상 책임 보험'에 가입되어 있다면, 본인 소유의 전 유 부분 누수로 인해 타인의 재산에 피해를 주었을 경우 보상 받을 수 있습니다. 이 보험은 누수 탐지 비용까지 보상해주는 경우가 많으니 가입 여부를 확인해 보세요
결론적으로 누수 문제는 스트레스가 많고 해결하기 복잡할 수 있습니다. 하지만 원인에 따라 비용 부담의 책임이 명확해지므로, 먼저 정확한 원인을 파악하는 데 집중하시길 바랍니다.
1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
건물 외벽의 경우라면 개인세대가 아닌 공동세대가 모두 부담하는 게 맞을듯 보입니다 ,다만 외벽에 누수가 발생한 원인이 질문처럼 공동배관에 해당되는 곳에서 누수가 발생한것이 아닌 세대개별 배관에서 누수가 발생하여 외벽으로 물이 누수된것이라면 이때는 해당 세대가 책임을 져야 할 가능성도 있습니다 .
질문에서 제시한 배수관이나 방수층 크랙의 경우, 방수층 크랙은 공동부담이 맞을 듯 하나 배수관의 경우는 누수된 배수관의 이용주체에 따라서 책임이 달라질것으로 예상됩니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
현재 질문 상황인 욕실라인 외벽 부근에서의 누수 의심은 구조상 공용배관 또는 외벽 방수층 결함일 가능성이 높아, 공동비용(관리비 또는 예비비) 처리 대상일 수 있습니다
단, 정확한 진단 후 공용/전용 여부를 파악하는 것이 우선입니다
정확한 전문가 진단을 받아보시기 바랍니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
이것은 사진상으로 보기에, 일반적인 빗물로 만들어진 것은 아닌 것 같습니다. 오염의 정도가 심하니, 아무래도 오,하수쪽 배관에서 발생한 누수가 벽을 타고 나오는 것 같네요. 해당 부위에 욕실이 위치해 있는 경우, 외벽이 기온변화에 취약하여 크랙이 가고 크랙으로부터 내부의 배관 누수물이 새는 경우에는 안쪽에서 봐서는 전혀 문제가 없이 보일 수 있습니다.
방수공사는 공간 안에서 바깥으로 흐르는 것에 대한 방수공사이기 때문에 벽 안의 배관에서 물이 새면 방수층 바깥에서부터 시작이 되는 터라, 바로 외벽으로 나올 수 있는 것입니다.
따라서 이런 경우에는 몇 층의 배관에서 누수가 되는지 먼저 누수를 탐지하고 해당 호실의 과실이 있었는지를 파악하고, 만약 입증이 어렵다면, 빌딩 전체 관리비로 누수 및 외관 보수를 충당해야 할 것으로 보입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
빌라 외벽 같은 경우는 세대 내부가 아니라 공용부로 보기 때문에 공동비용으로 처리하는 것이 옳습니다.
의견을 모아 1/n 하시면 좋을 듯 한데 동의하지 않는 세대로 있기 때문에 설득하는 작업을 하셔야 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
제가 아는 선에서 답변을 드린다면 일단 가장 먼저 탐지 업체를 통해 누수 원인을 명확하게 확인을 하셔야 할 것 같습니다.
이후 판정이 외벽, 공용 방수층, 공용 배수관 등이라면 비용은 공동 부담으로 처리하시고 세대 내부 급수관, 급탕관 등 전용 부분 문제라면 해당 세대 소유주 개인 부담이 맞을 것으로 보입니다.
공용 부분 방수공사는 규모에 따라 비용 견적이 많이 발생이 되실 수 있어 한 곳에 문의를 하시는 것 보다는 비교 견적을 받아 보신 뒤 진행하시는 것을 추천드립니다.안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 누수의 원인이 전용부분일 경우는 전용세대가 수리를 해야 하고 공용부분 문제일 경우는 입대위에서 주민들 동의를 얻어서 장기수선충당금으로 수리를 하게 됩니다.
감사합니다.