오피스텔 보증금, 월세 인상 문의드립니다
2023년 : 보증금 3000만원, 월세 50만원 1년 계약서 작성
2024년 : 묵시적 계약 유지
2025년 : 집주인 월세 5% 인상 요구 -> 보증금 3000만원, 월세 53만원 새 1년 계약서 작성
2026년 : 집주인 보증금 5% 인상 요구 -> ???
주거용 오피스텔에 3년째 거주 중입니다. 집주인은 주택임대사업자로 등록되어있습니다.
현재 상태는 상기와 같은데, 2025년 새로운 계약서 작성했기 때문에 주택임대차보호법 제4조에 따라 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보아 2026년에는 2025년 계약 유지를 요구해서 인상 거부할 수 있는 것 아닌가요?
부동산 중개사에게 2년 유지 가능하기 때문에 2026년 인상은 아닌거 같다 하니 법적으로 효력이 없어서 들어줄 수 밖에 없다하는데 이게 맞는건가요??
안녕하세요. 김용재 공인중개사입니다.
공인중개사가 왜그런말을했는지 이해하기 어렵네요
질문자의 말대로 2027년5프로내에서인상가능합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
2025년도에 계약을 갱신을 한 경우, 계약기간을 2년간으로 주장(주택임대차 보호법 제4조)할 수는 있습니다만, 1년이 경과하게되면 임대인은 경제사정의 변동 등의 사유로 5% 이내에서 보증금과 월세를 인상(주택임대차 보호법 제7조)할 수 있습니다. 아울러 묵시적갱신은 2년이 경과해야 유효하므로 2024년의 갱신은 묵시적갱신이 아니라 기본 계약기간인 2년으로 진행된 것으로 볼 수 있습니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
주택임대차보호법 제4조에 따라 임차인은 2년의 임대차 기간을 주장할 수 있습니다. 2025년에 1년 계약을 새로 작성했더라도 법적으로는 2년인 2027년까지 기존 조건으로 거주할 권리가 있습니다.
또한 집주인이 등록 임대사업자라면 민간임대주택에 관한 특별법이 적용됩니다. 이 경우 임대료 증액은 5퍼센트 이내에서 가능하지만, 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다.
따라서 2026년에 집주인이 요구하는 보증금 인상을 거부하고 2025년 계약 조건을 유지할 수 있는 정당한 권리가 있습니다. 중개사의 설명은 법적 근거가 부족해 보입니다.
현재 상태는 상기와 같은데, 2025년 새로운 계약서 작성했기 때문에 주택임대차보호법 제4조에 따라 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보아 2026년에는 2025년 계약 유지를 요구해서 인상 거부할 수 있는 것 아닌가요?
부동산 중개사에게 2년 유지 가능하기 때문에 2026년 인상은 아닌거 같다 하니 법적으로 효력이 없어서 들어줄 수 밖에 없다하는데 이게 맞는건가요??
==> 주임법에 따르면 임대인인 "연간단위로 보증금 또는 월세 중 5%까지 인상"가능합니다. 이러한 경우에도 조건이 있는데 "주변시세, 주임사인 경우 지난번 임차조건 등"을 가지고 종합적으로 판단해야 하는 사항이고 이러한 경우 세입자가 협의후 최종 결정해야 하는 사항이지 임대인이 일방적인 인상이 불가합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
주거용 오피스텔도 계약갱신요구권 적용대상입니다.
2025년 재계약은 법적으로 2년 계약으로 보며 2026년 인상요구는 거부가능합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
공인중개사의 설명은 잘못된듯합니다. 임차인께서는 2025년에 작성한 계약의 효력을 2년 동안 주장하여 2026년 인상 요구를 정당하게 거절할 수 있습니다.
현재 상황에 대한 내용을 정리해 드리겠습니다.
1. 주택임대차보호법 제4조의 효력
말씀하신 대로 주택임대차보호법 제4조 제1항에 따라 임대차 기간을 1년으로 정했더라도 임차인은 그 기간을 2년으로 주장할 수 있습니다. 2025년에 새로운 계약서를 작성했으므로, 법적으로 이 계약의 종료일은 2027년입니다. 따라서 2026년에 임대인이 요구하는 보증금 인상은 '계약 기간 중의 증액 청구'에 해당합니다.
2. 주택임대사업자의 5% 증액 제한
집주인이 주택임대사업자라면 민간임대주택법에 따라 증액 요건이 더 엄격합니다.
증액 시기 제한: 임대료 증액은 임대차계약 체결 또는 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다.
거절 권리: 2025년에 이미 5%를 인상했다면, 1년이 지났더라도 임차인이 계약 기간(법적 2년)을 주장하며 인상을 거부할 경우 임대인이 이를 강제할 방법은 없습니다.
3. 부동산 중개사 발언 검토
"법적 효력이 없어 들어줄 수밖에 없다"는 중개사의 말은 법리를 오해했거나 임대인의 편의를 봐주는 잘못된 조언입니다. 주임법은 강행규정이므로, 설령 계약서에 '1년 후 인상한다'는 특약을 넣었더라도 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다.
임대인에게 주택임대차보호법상 2년 거주권을 주장하며, 2025년 인상 이후 아직 법적 계약 기간 내에 있으므로 올해 추가 인상은 수용하기 어렵다고 통지하시면 될듯합니다.
임대차 분쟁조정위원회 연락하셔서 상담하고 미리 대비를 하시면 좋을듯합니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 과정상 2년미만의 계약에 대해서 최소거주기간을 보장하는 것은 최초입주시를 기준으로 보게 됩니다, 그렇다고 해도 최초 1년계약을 한 이상 1년뒤에 퇴거를 요구할수는 없겠으나, 인상에 대해서는 협의가 가능합니다. 중요한건 현재 임대3년차에서는 이러한 부분들은 모두 시간이 지난 부분으로 적용될 여지가 없기에 고려할 부분이 아니고, 25년도에 계약시 1년계약을 하셨다면 26년도에는 계약만기에 따른 연장협상이 필요하고 해당과정에 임대인은 임차조건인상은 아무런 문제가 없습니다 . 물론 임대인이 임대사업자인 만큼 상한 5%이내로 인상제한이 될것으로는 보이고, 그게 아니더라도 본인이 갱신청구권을 사용하고 인상을 거부할 경우 사실상 임대인이 퇴거를 요구할수 없기에 연장은 가능할수 있지만 임대인과의 감정적인 마찰이 있을수 있어보입니다,
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 봅니다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.
최초 계약이든 재계약이든 2년 미만으로 기간을 정하면 임차인 보호를 위해 2년으로 간주됩니다.
따라서 2025년에 1년 이라고 적어도 법적으로 2027년까지 2년 짜리 계약으로 간주됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
2년 미만의 계약은 2년으로 봅니다
1년으로 계약을 했다해도 임차인이 1년 더 살겠다고 하면 1년 더살수 있습니다
현재는 2025년 계약이 유효하게 유지 중이라2026년은 계약 기간 중에 보증금 인상은 거절할수 있습니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
2025년을 새로운 계약으로 임대차보호법에 의거 2년 미만 임대차계약은 2년으로 본다는 규정이 있습니다.
따라서 2년을 주장을 하시고 다음 2년은 계약갱신청구권을 행사를 해서 기존 조건 그대로 2년 더 거주를 하게 되면
2025년 계약한 후 2년 그리고 계약갱신청구권을 행사를 해서 2년 더 거주를 하시면 될 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
중개사의 답변은 잘못되었습니다. 주택임대차보호법 제 4조 1항에 따라 계약서에 1년을 적었더라도 임차인은 2년으로 주장할 수 있습니다. 임차인만이 1년의 유효함을 선택할 수 있으면 2025년 계약이 아직 안 되었으므로 동일한 조건으로 2027년까지 거주하겠다고 하면 되고 임대료 증액은 계약 기간 중에도 가능하지만 이는 경제 사정의 급격한 변동 등 특별한 사유가 있어야 하며 무엇보다 임차인이 동의하지 않으면 강제할 수 없습니다. 집주인이 주택임대사업자라면 5%증액과 임대차계약 유지의무가 더 엄격합니다. 임대사업자는 임차인에게 잘못이 없는 한 재계약을 거절할 수 없으면 5%인상 또한 임대차계약이 갱신될 때나 1년이 경과한 후에나 협의할 수 있습니다. 중개사는 단순히 계약서에 1년이라 썼으니 매년 올리수 있다는 관행을 말한 것 같으나 이는 강행규정(법이 계약서 보다 우선함)을 무시하는 발언입니다. 주택임대차보허법 10조에 다라 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다. 질문자님은 주택임대차보호법 제 4조에 따라 작년 계약을 2년으로 간주하여 올해는 인상 없이 거주하겠다고 정중히 말씀하시고, 임대인에게는 임대사업자이시니 법적 절차를 더 잘 아시지 않느냐고 2년 기간 보장은 임차인의 정당한 권리다라고 덧붙이세요. 그래도 중개사가 압박한다면 렌트홈(민간임대주택 등록시스템)이나 지자체 주택과에 신고하겠다고 하면 집주인 입장에서는 과태료 위험 때문에 물러설 가능성이 높습니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
맞습니다 2025년 새 계약서 작성으로 임대차보호법을 적용하여 2026년 인상은 거부하실 수 있습니다 즉 2년 2027년까지 유지하실 수 있으며 중개사의 효력 없음은 잘못알고 있는 사항이라 보여집니다