어떤 경우에 토지의 종상향이 이뤄지게 되나요?
우리나라 토지에는 각 토지마다 사용처를 정했다고 하는데
그렇다면 어떤 경우 혹은 상황에서 이런 토지의 사용 한도를 정하는 종을
상향할 수 있는 것인지 궁금합니다.
종상향이 되면 땅값이 엄청나게 뛴다고 해서 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
도시의 재개발이나 재건축을 하는경우 용도지역을 변경하는 것을 종상향이라고 하는데, 제2종 일반주거지역을 제3종 일반주거지역이나 준주거지역으로 도시규제 완화 변경하여 건폐율과 용적률을 올리게 되는 경우를 말합니다. 흔히 공공재개발이나 재건축시에 공공이 참여하여 일정규모 이상의 주택을 공급하려는 경우 적용될 수 있습니다. 재개발이나 재건축 시 토지의 일정부분이나 현금을 무상으로 국가에 이전하는 기부채납으로 종상향 등의 인센티브를 받아서 사업성을 높이는 경우도 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우리나라 토지를 사용 용도에 따라서 28개의 지목으로 나누어 관리를 합니다.
토지의 쓰임이 적은 잡종지 부터 건물을 지을 수 있는 대지까지 총 28가지가 있는데
가장 가치가 높은 토지의 지목은 역시 대지 입니다. 건물을 지을 수 있는 대지가 토지중에서 가장 비싸게 여겨집니다.
예를 들어 산을 임야라고 표현을 하는데 산을 공사를 하고 깍아서 평지를 만들어서 건물을 지을 수 있는 대지로 만든다면
그 가치는 어마어마하게 높아지는 경우가 되는 것입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 종상향이 중요한 이유는 토지의 용도를 기존보다 더 높은 단계로 올림으로써 지을수 있는 건물의 종류나 건페율, 용적룰이 달라지기 떄문에 토지활용도에서 크게 차이가 나기 떄문입니다. 보통 종상향이 되는 경우는 주로 재건축사업등 개발사업과정에서 발행하게 되는데 , 개발에 대한 기대감과 종상향에 따른 사업성증가가 합쳐지면서 토지가치 상승이라는 결과가 나올수 있지만, 지역과 입지요건에 따라 토지별 차이가 생길수 있는 부분입니다. 그리고 용도지역에 대한 종상향은 결국 도시군관리계획에 따른 만큼 원한다고 해서 할수 있는 부분은 아니며, 도시경관등의 도시계획고려와 기반시설에 대한 공급여부등 다각도로 검토되어 지자체에서 조정하는 부분입니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
토지의 사용처는 우리나라에서는 용도지역, 용도지구, 용도구역이라는 제도를 통해 정해지고, 그중에서도 가장 기본이 되는 건 용도지역입니다. 그리고 "종을 상향한다"는 말은 용도지역 중 ‘용도’의 등급을 올린다는 의미로, 일반적으로 더 넓은 개발 가능성과 높은 건폐율·용적률을 갖게 되기 때문에 땅값이 크게 오를 수 있습니다.
종상향 시 1. 건폐율 및 용적률 증가 2. 이용 가능 범위 확대 3. 수익성 상승의 기대효과가 있어서 투자자들의 관심이 폭발할 수 있습니다.
종상향은 아무나 요구해서 되는 건 아니고 대부분 공공기관 주도로 이루어지게 됩니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
국토는 무문별하게 개발되지 않도록 용도지역, 구역, 제도로 토지의 이용 목적을 법으로 제한하고 있습니다.
여기서 종상향이란 제 2종 일반주거지역이 3종 일반주거지역 또는 상업지역으로 토지를 더 고밀도로 쓸 수 있게 상향조정하는 것인데 종상향은 토지 소유자가 마음대로 할 수 없고 지자체나 국토부에서 도시계획 변경 절차를 거쳐야만 가능합니다.
종상향이 잘되는 토지의 공통점은 대로변에 인접하고 지하철과 역세권, 또는 인근 대규모 개발이 이뤄질 때 이루어집니다.
감사합니다.
우리나라 토지에는 각 토지마다 사용처를 정했다고 하는데
그렇다면 어떤 경우 혹은 상황에서 이런 토지의 사용 한도를 정하는 종을
상향할 수 있는 것인지 궁금합니다.
종상향이 되면 땅값이 엄청나게 뛴다고 해서 궁금합니다.
==> 서울시가 역세권 종 상향 인센티브를 받을 수 있는 아파트 단지 기준을 지하철역으로부터 250미터로 한정하였습니다. 이 정책은 노후 건축물의 재개발을 촉진하기 위한 것으로 사업성이 낮은 지역의 활성화를 목표로 준거지역이 상향되는 경우 용적율을 최대 500%까지 받을 수 있는 것을 의미합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
땅에는 용도 지역으로 땅 별로 신분이 있습니다. 도시 지역, 관리 지역, 농업 지역,자연 환경 지역으로 크게 구분이 되고 도시 지역은 주거 지역, 상업 지역, 공업 지역,녹지 지역으로 구분이 됩니다.
종 상향이 땅값에 미치는 영향은 해당 토지의 사용 용도가 확대됩니다.예를 들어, 주거 용 토지가 상업용으로 변경되면 더 높은 수익을 기대할 수 있어 땅 값이 상승합니다. 새로운 용도로의 전환은 해당 지역에 대한 수요를 증가 시키고 잠재적 가치를 높이기 때문에 투자자들은 이를 반영하여 가격을 높게 평가하게 됩니다. 종 상향이 이루어진 지역은 개발 가능성이 높아지므로, 개발 업체들이 해당 토지를 선호하게 되어 경쟁이 치열해지고 가격이 상승하는 경향이 있습니다.
토지의 종 상향이 이루어지는 경우는 다음과 같은 상황에서 발생할 수 있습니다 :
도시 계획 변경 : 특정 지역의 도시 계획이 변경되어, 해당 지역의 용도가 상업,주거,또는 복합 용도로 변경될 경우 종 상향이 이뤄질 수 있습니다.
개발 인프라 확충 : 교통, 상하수도, 전기 등의 인프라가 확충 되면 해당 지역의 개발 가능성이 높아져 종 상향이 이루어질 수 있습니다.
지자체의 정책 변화 : 특정 지역에 대한 지자체의 정책이 유리하게 변화하면, 예를 들어 재개발, 재건축 등의 정책이 시행될 경우 종 상향이 가능해집니다.
경제적 요인 : 경제가 활성화되거나 특정 지역의 수요가 증가함에 따라, 해당 지역의 토지 가치가 상승하면서 종 상향이 이루어질 수 있습니다.
환경 변화 : 특정 지역의 환경이 개선되거나, 주변 지역의 개발로 인해 해당 지역의 매력이 증가하면 종 상향이 발생할 수 있습니다.
결론적으로 종 상향이 이루어지면 해당 토지의 용도가 확대되므로, 땅 값이 급등할 수 있습니다.
종 상향은 땅값에 긍정적인 영향을 미치며, 이는 투자자들에게 기회가 될 수 있습니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
말씀하신 토지의 종상향, 즉 종상향은 땅의 사용 가능 용도를 더 '높은 가치가 있는 방향'으로 바꾸는 걸 의미하며, 땅값(지대)이 크게 오를 수 있는 핵심적인 계기입니다.
1. 먼저, ‘종’이란 무엇인가요?우리나라에서 모든 토지는 ‘용도지역’ 및 ‘용도지구’로 분류되어 있습니다.
이 중 용도지역이 가장 기본적인 ‘토지의 사용 목적’입니다.예를 들면 아래와 같습니다.
주거지역 → 제1종, 제2종, 제3종
상업지역 → 근린상업지역, 일반상업지역 등
공업지역 → 전용공업지역, 일반공업지역 등
녹지지역 → 보전녹지, 생산녹지 등
여기서 ‘종상향’은 예를 들어,
제1종 주거지역 → 제3종 주거지역
녹지지역 → 주거지역
주거지역 → 상업지역
2. 어떤 경우에 종상향이 이뤄지나요?
처럼 토지를 더 넓고 유연하게 쓸 수 있는 방향으로 바꾸는 것을 말합니다.종상향은 아무 때나 되는 것이 아닙니다. 일반적으로는 도시계획 변경이나 개발계획 수립을 통해 이루어집니다.
다음과 같은 경우가 대표적입니다:지자체의 도시계획 변경
시·군·구가 도시계획을 변경할 때 주민의 요청이나 자체 검토로 용도지역을 조정함
예: 신도시 개발, 역세권 개발, 도시 확장 등에 따라 주변 녹지나 농지를 주거·상업 용지로 변경
도시개발사업 추진
택지개발지구, 산업단지, 도시재생사업 등 공공개발사업 시
그 지역의 개발 목적에 따라 용도지역이 상향됨
지구단위계획 수립
특정 지역에 대해 정밀한 개발계획을 세우면서 종 상향이 포함되기도 함
민원 또는 주민 요청
일부 지역에서는 주민 제안을 통해 변경이 검토될 수 있으나,
이는 다수의 주민 동의와 타당성 조사, 교통·환경 영향 평가 등 절차를 거쳐야 함
종상향 = 용도 가치 증가 = 개발 가능성 증가
예를 들어:
농지가 → 제2종 주거지역이 되면
→ 아파트 건설 가능성 O
→ 땅값 수십 배 상승 가능제1종 주거지역은 단독주택 중심이고
주의할 점
제3종 주거지역은 아파트, 오피스텔, 복합건물까지 가능하니
→ 더 높은 건물 가능, 더 많은 수익 가능
→ 투자자와 건설사에게 훨씬 매력적종상향은 개인적으로 신청한다고 쉽게 되는 게 아님
종종 불법적으로 종상향 정보를 미리 알았다는 투기 논란도 생깁니다
개발계획 발표 전의 땅 투자는 리스크가 큼 (계획 무산, 용도 변경 불가 등). 참고하세요!!
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
‘토지의 종상향(種上向)’이란 말 그대로 토지의 용도지역이 상위로 바뀌는 것을 말합니다.
우리나라에선 국토를 효율적으로 사용하고 관리하기 위해, 토지를 몇 가지 용도지역으로 나누어 규제하고 있습니다
도시지역,관리지역,농림지역,자연환경보전지역,그리고 도시지역 안에서도 더 세분화된 용도지역이 존재합니다 (예: 주거지역, 상업지역, 공업지역 등).
도시 개발 계획 또는 도시계획 변경
지자체(시·군·구)에서 도시의 성장이나 개발 필요성에 따라 해당 지역의 용도를 조정합니다.
예를 들어 농지였던 곳을 주거지역으로 바꿔 신도시를 개발한다든지, 주거지역을 상업지역으로 상향하는 경우가 있습니다
새로운 도로, 철도, 지하철역, 공항 등의 인프라가 들어오면 그 지역의 중요성이 커지고, 이에 따라 용도도 바뀔 수 있습니다
토지 소유자가 지자체에 용도지역 변경을 신청할 수 있고 물론 심사를 거쳐 허가될 경우에만 가능합니다.
개발 계획서, 환경 영향 평가, 주변 영향 등을 종합적으로 검토합니다.
종상향이 되면 땅값이 오르는 이유는
단순히 말해서, 더 넓은 건폐율·용적률, 다양한 용도 가능성, 더 많은 건축 허용 등이 열리기 때문입니다
예를 들어:
농지 → 주거지역: 아파트, 주택 건설 가능
주거지역 → 상업지역: 상가, 오피스텔, 호텔, 백화점 등 고수익 시설 가능
이렇게 되면 땅의 개발 잠재력이 커지고, 투자 가치도 올라갑니다
그래서 종상향은 토지 투자의 ‘로또’라고 불릴 정도입니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
지자체가 해당 지역을 개발하기 위해 변경되는 경우도 있고 본인이 소유한 토지를 개발하기 위해 지자체에 직접 요청하는 경우도 있습니다.