공시지가가 실거래가와 차이가 많은 이유가 무엇인가요?
공시지가는 정부가 정한 토지의 기준 가격인데, 이는 어떤 행정적 목적과 세금 부과에 어떻게 활용되나요?
공시지가가 실거래가와 차이가 많은 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 실거래가격은 매매등을 통해 형성되는 실제 거래가격이나, 공시지가의 경우 정부가 1년에 1회 과세를 위해 정하여 고시하는 가격을 의미합니다. 즉, 공시지가가 올라가게 되면 그만큼 소유자의 세금부담은 커진다고 할수 있습니다. 우리나라의 경우 세부담에 대한 민감도가 높기 때문에 정부에서는 공시지가의 경우 시세대비 60~70%수준으로 유지하고 있고 그에따라 실거래가와 비교시 그 차이가 크다고 느끼실수 있습니다. 다만 공시지가 현실화를 진행하게 될 경우 결국 공시지가는 상승하게 되고, 그에 따라 세금부담도 커지는 단점이 나타나게 됩니다.
공시지가는 정부가 정한 토지의 기준 가격인데, 이는 어떤 행정적 목적과 세금 부과에 어떻게 활용되나요?
공시지가가 실거래가와 차이가 많은 이유가 무엇인가요?
===> 공시지가는 세금 산정기준 등을 목적으로 행정부에서 부과되는 가격이고 실거래가격은 시장에서 거래되는 가격입니다. 가격산정시 공시지가는 지역내 유사토지의 평균적인 가격을 기준으로 산정되며, 주변 실거래사레 등을 고려하여 낮게 평가되지만 실거래가는 개별 거래의 특수성이 반영되어 가격이 높게 형성되는 것이 일반적입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
공시지가는 세금 부과 기준이며, 개발 부담금 산정의 기초가 됩니다.
공시지가는 표준지를 선정해 국가 공인감정평가사가 산정한 표준지가를 바탕으로 지자체가 지역별 가중치를 적용해 결정하는 방식이며 실거래가는 시장에서 실제 거래된 금액입니다.
공시지가는 대표성과 일관성 확보를 위해 각종 표준지와 모형을 사용하나 개별 토지별 특성을 완벽하게 반영하기 어렵고 지자체 담당자의 전문성 및 재량권 행사 과정에서 평가 차이가 발생할 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
부동산공시법에 따라서 공시된 토지의 적정가격이 “공시지가”이고 주택의 적정가격이 “공시가격” 입니다.
정부에서 부동산가격공시제도에 따라 매년 조사 평가하여 적정하다고 판단되는 가격을 공시하는데, 이러한 가격은 시장변동이나 부동산의 특징, 거래자 간의 협상 등 특별한 상황을 고려하지 않고 적정가격을 결정하므로 실 거래가와는 차이가 발생하고 있으며, 정부에서는 이러한 차이를 점차 없애고자 공시지가 실거래가 반영률을 점차 높이고 있습니다. 그러나 공시지가, 공시가격을 올리면 세금부담이 늘어나므로 조세저항이 커져 2024년에는 2020년 수준으로 인하 적용하게 되었습니다. (토지 65.5%, 단독주택: 53.6%, 공동주택: 69%) 하지만 최근 세수 부족 등으로 인해 향후에는 점진적으로 점차 높여서 실 거래가에 접근할 것으로 예상됩니다.
양도세, 상속세, 증여세 등 국세를 다룰 때는 “기준시가”를 적용하고, 취득세, 재산세 등 지방세를 다룰 때는 “시가표준액”을 사용합니다. 지방세인 재산세를 다룰 때는 “시가표준액”을 적용하지만 같은 부동산공시법을 따르므로 국세에 적용하는 “기준시가”와 사실상 같습니다. (기준시가 = 공시지가 = 시가표준액)
안녕하세요. 공인중개사입니다.
공시지가는 세금, 행정 목적 기준가격이라 시차와 정책 기조 영향을 받습니다. 시장에서는 실거래가가 더 빠르게 움직이기 때문에 괴리가 생깁니다. 세금은 공시지가, 매매는 실거래가 기준입니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
공시지가는 국토부의 표준지가를 기준으로 지자체장이 다시 감정평가를 통하여매년 1회시씩 확정한 후 공시하는 지가라고 봅니다
그리고 공시지가는 모든 국가 세금이나 배상의 표준가격으로 활용합니다
따라서 실거래가격은 자주 변동되지만 확정된 공시지가는 변하지 않고 매년 산정공시한 가격을 1년동안 변동없이 운영합니다
대개 공시싯가는 실거래가격의 70%선에서 유지됩니다
따라서 정부는 정책방향으로 실거래가격 근접으로 매년 조금식 인상되지만 소비자의 부담을 고려하여 급격한 상승은 고려하지 않고 있는 실정입니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
공시지가는 다양한 행정·공공업무의 기준가격으로 활용됩니디
,세금 부과 기준 - 재산세<br>- 종합부동산세<br>- 양도소득세 일부 계산에 참고<br>- 취득세 등 감정평가의 기준입니다
,국·공유지 매각/수용 기준 - 도로 개설 등으로 인한 공공 수용 시 보상 기준 가격입니다
,개발 부담금 산정 - 토지 개발로 인해 발생한 개발이익 환수 계산의 기준입니다
,기초행정 기준 - 기초생활보장 수급자 재산 평가<br>- 각종 행정자료, 통계에 활용합니다
공시지가 ≠ 실거래가, 이유는 시간 차, 정책 목적, 산정 방식 차이 때문입니다
공시지가는 세금 부과, 보상, 개발부담금 등 행정 목적의 기준 가격으로 사용됩니다
정부는 시장 급등에도 공시지가를 천천히 올리는 경향이 있어, 차이는 필연적입니다
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
공시지가는 세금과 행정을 위한 공식 가격으로 현실 시장 상황과 시간적 차이, 가격 현실화율 및 평가 방식 차이 때문에 실거래가보다 낮거나 차이가 나는 것이 정상적입니다.
앞으로 정부는 공시지가 현실화율을 점진적으로 높여나가면서 실제 시세와 차이를 좁혀나갈 계획이라고 밝혔습니다.
장도연이 추천하는 아하!
앱으로 편리하게 사용해 보세요.