부동산 매수 시 주전세 문의드립니다.
부동산 매수하고자 합니다.
세 낀 물건이 마땅치 않아
매도자 분이 세입자로 들어가는 주전세 계약을 맺고,
3-4개월에 거쳐 새로운 세입자 맞추려 합니다.
6.27 대책 이후 이 거래 유형은
문제 없는지 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
질문처럼 하신다면 크게 문제될 여지는 없어보입니다, 중요한건 6.27 대책은 주택을 구매하는 과정에서 대출을 받는 경우에 적용되는 부분이고, 매입과 동시에 세입자를 받는 경우에 조건부전세대출이 제한되는 것입니다. 만약 구매과정에서 주담대 없이 매매대금에서 전세보증금을 제외한 차액을 대출없이 지급하고 주계약을 진행한뒤 3~4개월뒤에 현 매도자를 대체하는 임차인을 구하여 계약을 하는 경우 전세대출에 대한 적용되지는 않을 것으로 보이기 때문입니다. 결과적으로 주담대를 이용하지 않는 경우와 전세세입자를 소유권등기를 마친이후에 받는 경우라면 6.27규제에 따른 제한은 없을것으로 보입니다.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
주전매매는 보통 대출을 끼지 않고 진행하니 문제 없습니다
추후 주담대를 받고 월세를 주는건 문제가 됩니다.
추가 궁금하신 사항 있으실가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
6.27 대책의 주요 골자는 갭투자 규제 강화 및 실거주 요건 강화입니다
주택 매도 후 매도인이 임차인으로 전환하는 경우, 실거주 요건 회피나 전세 사기 우려가 있기 때문에 의심 거래로 간주될 수 있습니다
특히 임대인이 전세보증금을 내고도 별도 실거주 의사가 없다면 전세 세팅 또는 가공 전세로 해석될 수 있으며, 이는 금융기관의 대출 심사나 세무조사 시 문제가 될 수 있습니다
겉보기에는 문제 없어 보일 수 있으나, 6.27 대책 이후에는 주전세 방식이 규제 대상으로 판단될 수 있습니다
더 자세히 알아보고 거래를 하시기 바랍니다
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
6.27 부동상 대책 이후 말씀하시는 주전세 거래 유형에 위법성은 없습니다.
하지만 거래 시 주의하실 부분을 간단히 말씀드린다면 주전세로 인한 정책 대출이 거절이 되실 수 있으며 계약 기간을 특약에 정확하게 명시하지 않으시면 최소 2년 거주권이 형성될 수 있으니 주의하시기 바랍니다.안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
6월27일 대책에서 주요변화사항 중의 하나가 "실거래 신고시 매도인이 임차인으로 재입주하는 특이거래 는 집중 모니터링 및 조사대상으로 삼겠다" 는 내용의 예고가 있었습니다.
이러한 경우, 세무조사의 가능성이 발생할 수 있으며, 임대차의 실효성에 대해 위장임대차로 판단될 위험이 있습니다. 그 결과 대출에 제한이 걸릴 수 있어서 계약 후 잔금진행에 문제가 발생할 수 있습니다.
이를 막기 위해 가장 중요한 것은 임대차 계약서를 철저히 작성하여 형식상 문제가 없게끔 하시고, 보증금은 절대 시세의 5% 이상 변동이 없도록 맞춰주시길 당부 드립니다. 만약 보증금이 매매가 와 같거나 매매가보다 높은 경우는 위험거래로 조사대상이 될 확률이 높으니 주의 부탁드립니다.
마지막으로 가장 중요한 대출기관에 미리 알려서 사전 확인 후 계약을 진행하시는 것이 좋습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
6.27대출 규제 이후 전세보증금반환용 대출이 1억으로 제한이 되다 보니 임대인도 임차인도 전세에 대한 부담이 커지고 점점 월세로 전환을 하는 추세입니다. 따라서 위의 프로세스대로 새로운 세입자가 들어 올 경우는 당분간 큰 문제는 없겠지만 향후 세입자가 퇴거 시 보증금 반환하게 될 때 전세순환이 원할하지 않을 경우 그리고 임대인 자금이 충분하지 않을 경우 보증금반환에 부담이 될 수 있으니 그 부분 잘 체크를 하시는 것이 좋아 보입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
이번 6월 대출 규제로 인해 주택담보대출을 받아 매수하는 경우 6개월 이내 실거주 해야 한다는 규정이 생겼습니다.
6개월 이내 실거주를 하지 못하면 대출을 회수 할 수 있으니 갭투자하기 어렵다고 말씀드립니다.
주택담보대출을 받지 않고 현금으로 매수한다면 문제는 없습니다. 주택담보대출 받을 때만 6개월 이내 실거주 규정이 적용됩니다.
감사합니다.