안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산 아파트 우선순위좀 알려주세요!!!!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.대출로 인한 근저당권이 설정된 주택에 임대차(전세) 계약 후 전입신고 및 입주를 하면 대항력이 발생하고 여기에 학정일자를 받으면 후순위 권리에 우선하여 변제를 받을 수 있는 우선변제권이 발생합니다. 즉, 근저당권이 1순위, 확정일자 기준의 임차권이 2순위가 되는 것입니다. 집주인이 대출금을 모두 상환하고 근저당권을 말소하면 권리 자체가 사라지므로 임차권이 1순위가 됩니다. 순위는 권리가 발생한 일자를 기준으로 하는데, 근저당권 설정 일자와 계약서 상의 확정일자를 비교하여 빠른 것이 우선 순위가 됩니다.
부동산
Q. 월세입자가 살고있는 상황에서 집주인이 바뀌면 집주인입장에서 궁금한점 질문입니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.소유권이 이전되었더라도 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하므로 임차인은 계약기간 종료시까지 거주를 할 수 있으며 새로운 집주인이 임차인을 즉시 내보낼 수는 없습니다. 하지만 계약기간이 종료되면 집주인은 직접거주를 사유로 임차인의 계약갱신청구권을 거절하고 계약을 종료할 수 있습니다. 임차인을 조기에 내보내려면 임차인과 잘 협의하여 이사비를 지원하는 등의 조건을 제공해야 할 수도 있습니다.
부동산
Q. 부동산 전세 1순위 관련 문의드립니다.,,,,,
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.집값과 경매시의 배당 순위는 별개 입니다. 임차권자가 1순위라면 집값이 증가해도 순서는 바뀌지 않습니다만, 임차권자가 먼저 배당을 받고 나서 남은 금액이 충분하다면 집주인도 배당을 받을 수 있는 기회가 생길 수 있습니다. 하지만 실제 경매에 넘어가는 이유는 집주인의 경제 상태가 좋지 않아서 대출금을 제때 상환하지 못하기때문이라서 여러가지 권리가 복잡하게 얽혀있는 경우가 많으므로 집주인이 제대로 배당을 받기 어려운 경우가 많습니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 자격시험이 얼마남지 않았는데요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 시험 1개월을 앞두고 있는 상항이라면 어느정도 준비는 되어 있을 것이므로 요약집을 참조해가며 마무리를 해나가시는 것이 좋을 것입니다. 무엇보다도 시험때까지 포기하지 않고 모의고사를 꾸준히 치르며 공부하는 것이 중요합니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사자격증의 난이도는 어느정도 되는것인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 자격증은 누구나 도전할 수 있다보니 합격자 수를 조절하기 위해 난이도를 좀 부여한 상태인데, 최근 5년간 합격률은 1차 시험 20.4%, 2차시험 26.0% 였음을 참조하시기 바랍니다. 공부에서 손을 놓은지 좀 되었고 나이가 많은 편이라면 쉽지 않은 시험이 될 수도 있습니다.
부동산
Q. 청년층 자산 형성과 부동산 가격 상승과의 관계는?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청년층에게 주거비는 가장 비중이 크고 부담으로 작용할 수 있으며 부모님의 도움이 없다면 수도권에서 자가 주택을 구입하는 것이 현실적으로 매우 어려운 것이 사실입니다. 주택을 이미 보유하고 있다면 주택 가격이 오르는 것을 내심 바랄 수도 있겠지만 그렇지 않다면 주택가격이 오를 수록 더욱 주택마련이 어려워지므로 이는 사회적인 문제가 될 수 있습니다. 정부에서는 청년층의 주택 구입을 위해 여러가지 정책을 펼치고 있으나 아직까지 현실적인 대책이 제대로 수립되지 못한 상황입니다.
부동산
Q. 이사날짜가 정해졌는데 전세 묵시적 연장에 대한 계약서 작성이 필수인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인은 계약종료 2개월전까지 계약 갱신거절의 의사를 밝혀야 합니다. 만일 임대인과 임차인 모두 아무런 통보없이 계약종료 2개월전이 경과하였다면 묵시적 갱신이 된 것으로 볼 수 있으며, 이경우 임차인이 계약해지를 통보한 날로부터 3개월이 지나면 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 임대인이 임대사업자인 경우라면 묵시적 갱신이라도 표준임대차 계약서 양식에 맞추어 계약서를 작성해야합니다. 기존계약서 내용과 같게하고 기간만 수정하여 작성하시면 됩니다.
부동산
Q. 전세보증보험을 잘 들어놓으면 전세사기를 당해도 전액 돌려받을 수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기를 당한 경우 가장 효과적인 것이 전세보증보험입니다. 집주인이 대출금을 갚지못해서 집이 경매로 넘어간 경우라도 보험사에 청구하여 비교적 신속하게 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 하지만 전세보증보험에 가입했더라도 대항력이나 우선변제권을 상실한 경우, 사기나 허위의 전세계약, 질권설정 문제로 인해 보증 효력이 발생하지 않는 경우도 있을 수 있으므로 전세계약시 꼼꼼하게 권리관계나 임대인에 문제가 없는지 등을 잘 확인하셔야 합니다.
부동산
Q. 부동산 가격 급등을 예상하는 전문가 분도 계시던데..
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.6.27 대출 규제로 인해 어느정도 안정세를 보이던 집값이 9.7 대책이후 신속하고 전면적인 공급은 없을 것이라는 메시지로 받아들여지면서 다시금 상승하고 있는 추세입니다. 더구나 강남3구외의 지역도 상승세를 보이고 있으며 금리인하에 대한 기대감 등으로 다시금 집값이 심상치 않은 상황으로 향하는 모습을 보이고 있습니다.
부동산
Q. 전세계약중에 보증금을 돌려받고 월세로 전환도 할 수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세계약중이라도 임대인과 임차인간의 합의만 된다면 전세에서 월세로의 전환이 가능할 수 있습니다. 하지만 임대인 입장에서는 계약기간내에 조건을 변경하기를 원하는 경우가 잘 없으므로 월세 전환률을 높게하지 않으면 이러한 요구에 응하지 않을 가능성이 높을 것입니다.