안녕하세요 유현심 전문가입니다.
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Q. 부동산매매와세금관련문의드립니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,현재 1주택자가 추가로 빌라 1채를 더 구입하면, 2주택자가 되어 양도소득세 중과 대상이 됩니다하지만 예외가 있습니다새로 산 집을 취득한 날부터 기존 집을 2년 내에 팔면,일시적 2주택자로 보고 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 있습니다단, 기존 재개발 주택이 철거 예정이므로 대체주택 요건도 검토 필요합니다재개발·재건축으로 인해 이주하는 경우,기존 주택이 철거된 날부터 2년 이내에 새로운 주택을 취득하고,새 주택을 1년 이상 보유 후 양도하면 비과세가 가능합니다,오피스텔은 용도에 따라 주택 수 포함 여부가 다릅니다실제로 사람이 주거용으로 사용 주택 수에 포함되고 사무용(업무용)으로 사용하면주택 수에 포함되지 않습니다임대 목적이라도 주거용 구조 주택으로 간주될 수 있습니다오피스텔이라도 주거용으로 사용되면 주택 수에 포함됩니다즉, 빌라 + 오피스텔(주거용) = 2주택이 되는 겁니다,재개발 이주 일정 및 철거 시점을 정확히 확인하세요새로 구매할 주택이 대체주택 요건을 충족하도록 취득 시점과 보유 요건을 맞추세요,오피스텔 구매 시에는 주거용인지 업무용인지 확실히 구분해 계약하세요,세금 부담이 큰 경우에는 세무사 상담을 함비기 바랍니다상황에 따라 절세 전략이 달라질 수 있습니다
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Q. lh청약센터 전환보증금 증액신청관련
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.현재 표시된 보증금(863만)에는 계약금 43만이 포함되어 있는 것이 맞습니다그리고 전환보증금 증액신청(1,600만)을 하면, 이후 총 보증금이 재조정되어 표시됩니다임대료도 전환 후 금액에 따라 다시 계산됩니다신청 후 LH의 승인 절차를 거쳐 최종 적용됩니다전환보증금은 입주 전 또는 입주 후 일정 기한 내에 납부해야 합니다
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Q. 신혼특공 비과세 거주 요건 초등학생.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.자녀가 다른 지역 학교·어린이집에 다닌다는 사실 하나만으로 실거주가 부정되지는 않지만,그 이유와 나머지 생활 정황에 따라 실거주 인정 여부가 달라집니다충분한 생활 근거를 확보하고, 양도 전에 전문가 상담을 반드시 받아보시기 바랍니다
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Q. 재건축 시에 주민들 간의 갈등이 심하다면 어떤 식으로 조율이 되나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.조합 설립이나 사업 진행에 동의하지 않는 주민은 행정소송(조합설립무효 등) 을 제기할 수 있습니다분양가, 분양 대상 자격, 철거 시기 등으로 인해 민사소송도 발생합니다다만, 이런 소송은 갈등을 더 격화시키는 경우가 많아 조정 절차를 우선 활용하도록 유도하고 있습니다최근에는 부동산 전문가, 갈등 조정 전문가(협상 전문가) 를 민간에서 활용하는 사례도 늘고 있습니다지자체가 중립적인 자문단을 구성해 갈등을 사전에 예방하기도 합니다,갈등 조정이 가능한 주요 제도,주민설명회/공청회 주민 의견 수렴 추진위, 조합, 지자체,정비사업 분쟁조정위원회 제3자 중재/조정 지자체,행정/민사 소송 법적 판단 주민/조합/행정청,전문가 중재 갈등 해결 컨설팅 민간/지자체 위촉
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Q. 선도지구 동의서 강제 요구 꼭 해주어야 하나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.선도지구 동의서는 법적으로 반드시 제출해야 하는 의무는 아닙니다자발적으로 동의할 수 있는 문서이며, 거부할 권리도 분명히 있습니다집값이 2억 오를 수 있다는 등의 문구는 어디까지나 심리적 유도나 마케팅 수단에 불과합니다개발이 실제 진행되기까지는 수많은 변수가 존재합니다개발사업은 복잡하고 시간이 오래 걸리는 만큼, 충분히 정보와 시간적 여유를 가지고 신중히 결정하는 것이 맞습니다무엇보다 질문아님의 평온한 일상과 가족의 안전이 최우선입니다원치 않는 방문은 거절할 권리가 있으며, 반복될 경우 적극적으로 법적 대응도 고려해 보세요
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Q. hug전세보증보험 연장시 오피스텔 공시지가 가격산정 맞는지 봐주세요 ㅠㅠ
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.HUG는 공시가격 또는 시세의 126%까지만 보증가입 허용→ 103,634,100 * 1.26 ≈ 130,578,966원따라서 보증금이 1억이면 보증 가능 범위 안에 들어갑니다질문자님의 보증금 1억은 현재 기준으로는 연장 가능성 매우 높음으로 판단됩니다,2025 공시가격은 2~3월 중에 조회 가능하니 꼭 체크하세요혹시 모를 대비해 최근 매매사례 1~2건 스크랩해두시면 HUG 연장 심사 시 서류로 쓸 수 있습니다연장 1~2개월 전에는 시세조회가 가능한 앱/사이트 (호갱노노, 밸류맵 등) 다시 한 번 체크해서 갑자기 시세 반영되는지 확인하시기 바랍니다
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Q. 서울 동부 아파트 추천해주세요, 거주 및 투자 목적
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.5년 후 아이 둘 미취학 상태를 가정하면, 아이들 초등학교 입학 시점에 맞춰서 다음 조건들이 중요할 겁니다초등학교부터 중학교까지 학습 환경이 좋은 지역교통 (학원/학교/친척 방문 등) 부모 출퇴근 동선쾌적한 환경 (공원, 산책길, 공기, 소음 등)이 기준으로 보면 강동구 고덕/암사 → 광진구 구의·자양 일대 → 송파구 잠실/가락 순으로 우선 후보가 될 것 같고 예산 여유가 많으면 송파가 안정성이 높습니다
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Q. lh 국민임대주택 질문 2개 공고문이 신청하였을때의 질문입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.동일한 접수 기간 내에 여러 공고에 중복 신청은 허용됩니다단, 이후 단계에서 서류제출 또는 계약 체결을 이중으로 진행할 수는 없습니다서류제출을 하지 않으면 해당 공고는 자동 탈락 처리됩니다서류제출을 하지 않은 공고로 인해, 다른 공고(마음에 드는 1번 공고)의 예비자 지위가 상실되거나 불이익은 발생하지 않습니다따라서 마음에 드는 1번 공고만 진행하시고, 2번 공고는 서류제출하지 않아도 무방합니다
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Q. 전세 대출 저한테 맞는 방법 추천해주실 수 있을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,오피스텔은 입지와 내부 상태에 따라 살기엔 괜찮을 수 있지만, 대출 상품 제한이 있고, 아파트보다 보증금 보호·가격 방어력에서 불리할 수 있습니다청년버팀목 전세대출 등 주요 정책 상품은 아파트/주택만 가능한 경우가 많기 때문에 오피스텔을 선택하면 활용 가능한 대출이 줄어듭니다,대출 한도를 다 쓰는 것보다, 내 월소득 대비 25~30% 이내의 원리금 상환 부담으로 맞추는 것이 안전합니다,지금 청년 자격으로 받는 것이 유리합니다.추후 정책 변화나 연령 제한 고려 시 올해 말까지 실행하는 걸 추천드립니다,만약 오피스텔을 꼭 원한다면,HUG 보증형 청년 전세자금대출 또는 시중은행 보증부 상품을 이용하시기 바랍니다
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Q. 이전 임차인이 놔두고 간 에어컨 제가 나갈 때 처리하라고 해서 자비로 고쳤는데..
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.에어컨이 임대인의 소유라고 명확히 증명되고, 처리 지시 또는 수리에 대한 묵시적 동의가 있었다는 증거가 있다면, 수리비 청구 소송은 가능할 수 있습니다하지만 증거가 없다면 승소 가능성은 낮으며, 소송 대신 중재나 협의를 시도해보는 것이 현실적일 수 있습니다