안녕하세요. 한영현 전문가입니다.
부동산
Q. 토지보상에 대한 기준은 어떻게 마련이 되는 건가요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.3기 신도시 등 공공사업에서 토지보상은 감정평가를 통해 산출된 금액을 근거로 지급되며 일방적으로 정해지는 것이 아니라 공정성과 객관성을 위한 여러 절차가 있습니다.보상액은 부동산 가격 공시 및 감정 평가에 관할 법률에 따라 공인된 3인의 감정평가업자의 평가액 산술평균으로 결정됩니다.평가 기준에는 공시지가,지가 변동률, 생산자물가상승률, 해당 토지의 위치, 이용 상황 등이 포함됩니다.토지보상금은 법적 기준과 다중 평가 방식을 통해 공정하게 산정된다는 말씀을 드립니다.감사합니다.
부동산
Q. 재개발 자녀 부동산 증여 절차 궁금합니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.원칙적으로 부동산 증여는 소유권자의 의사에 따라 이루어지고 형제들의 동의가 필요하지는 않습니다.조합사무실에서 재개발 관련 감정평가서류를 확인합니다. 감정평가 금액이 증여세 신고 시 평가가액이 됩니다.중여세 신고는 보통 증여 등기 신청 전에 세무서에 합니다. 즉 증여계약 체결 후 평가가액을 기준으로 증여세를 신고 및 납부해야 하며 이후 등기소에 증여 등기 신청을 하게 됩니다.감사합니다.
부동산
Q. 부동산에서 전세계약 재계약시 대필료는 받는다는데 도장을 못찍어주겠다고 합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.부동산 계약서 대필은 보통 계약서 작성 대행을 뜻하며 일반적으로 10만 원 사이의 수수료가 발생합니다. 이는 법으로 정해진 중개수수료와는 별도로 계약서 작성에 드는 수고비용으로 양쪽이 합의하면 지급하는 것이 일반적입니다.공인중개사 도장을 받고 싶으면 중개수수료를 지급하시면 되겠습니다.감사합니다.
부동산
Q. 신생아특례대출 대환 방공제에 대해 알려주실분
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.방공제란 주택담보대출 실행 시 주택 가격에 따른 최대 대출 한도에서 소액임차인의 최우선 변제금액을 차감하는 제도입니다. 즉 임차인이 돌려받을 보증금을 대출 한도에서 미리 차감하는 것입니다.서울 기준 방공제 금액은 약 5,500만 원, 경지 4,800만 원, 광역시 2,800만 원 등 지역별로 다르며 이 금약 만큼 대출 가능 금액에서 차감됩니다.대출 심사 시 기준 주택가격은 보통 매매 당시 가격을 기준으로 KB 시세와는 차이가 있을 수 있습니다. 즉 5억 매매가를 기준으로 방공제가 산정될 가능성이 높습니다.따라서 은행에서 3억 5천만 원 대출이 안 나온다고 한 것은 이 방공제를 차감했기 때문이며 대환 대출도 같은 원칙이 적용되어 대출 한도가 줄어들 수 밖에 없습니다.감사합니다.
부동산
Q. 가로주택정비사업으로 9월 내 집을 비워야한다는데요
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.임대인이 임차인에게 퇴거를 요구할 경우 법적 절차인 명도 소송을 통해서만 강제퇴거가 가능합니다.명도 소송은 임대인이 법원에 임차인의 퇴거를 청구하는 민사소송으로 소송 제기 이후 법원의 판결을 받아야만 법적 효력이 생깁니다.임차인은 명도소송 단계에서 적법한 권리와 계약상 의무 이행을 주장하며 대응할 수 있습니다.가로주택정비사업은 소규모주택정비법과 관련 법령에 따라 사업시행자가 토지등 소유자에게 매도청구 또는 명도소송을 진행할 수 있으나 절차를 엄격히 준수해야 합니다. 적법 절차 없이 임의 퇴거 요구는 불법행위 입니다.감사합니다.
부동산
Q. 월세 계약시 보증금 지연 송금에 대한 협의 가능성
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.보통 계약금과 잔금으로 계약서 작성하시면 되는데 계약서 작성할 때 500을 계약금으로 주고 추후 잔금일 즉 부족한 금액(2,000만 원)이 전부 마련되는 시기를 잔금일로 정해 나머지 금액을 지급하고 입주하시는 것이 좋을 듯 보입니다.감사합니다.
부동산
Q. 자금조달계획서 어떻게 하나요? 걱정입니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.자금조달계획서는 부동산 매매 시 매수자가 주택 취득에 필요한 자금을 어떻게 조달할 것인지 상세히 작성하는 서류입니다. 2023년 9월에 영등포 신길동 아파트를 매수했다면 구두 계약만으로 신고를 못했더라도 지금이라도 자금조달계획서를 포함해 부동산거래 신고를 하시길 바랍니다.
부동산
Q. 전세계약 했는데 필요없는 옵션을 빼고싶어요
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.계약 후 옵션에 대해 분쟁이 있을 때 우선 중개인과 임대인과 대화를 통해 현 상황을 조율하고 협의된 내용을 문서와 계약서에 반영하여 향후 분쟁을 대비하는 것이 가장 안전한 방법입니다. 전세금과 매매가의 차액으로 저렴하게 매매하고 전세금을 승계하는 조건으로 계약하는 것은 가능합니다. 매매 계약서에 전세금 승계 조건을 명확히 기재하여 법적 분쟁을 예방하는 것이 중요합니다. 등기 이전 후 매수인이 새 임대인이 되어 기존 임차인과 임대차 계약을 승계하게 됩니다. 임대차 계약 신고 제도에 따라 등기 이전 후 30일 이내에 임대차 계약을 신고해야 하므로 이 절차를 준수하시길 바랍니다.감사합니다.
부동산
Q. 전세 만기 이후에 퇴거해달라는 임대인의 요청
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.임대인이 강하게 나오는 듯 합니다.전세 만료일 11월 10일에 나간다고 통보 하시고 만료일에 맞춰 보증금을 주지 않으면 임차권 등기 명령 및 보증금 반환 소송을 한다고 내용증명을 보내시길 바랍니다.보증금은 계약 만료 때 전출과 동시에 새임차인이 구해지던 말던 상관없이 반환해줘야 합니다.그런 다음 반응을 보고 11월 25일까지 거주해 달라고 다시 요청이 온다면 관리비 및 월세 면제를 다시 요청해보시길 바랍니다.감사합니다.
부동산
Q. 월세 등기부 문의드립니다…………..
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.등기부등본에 업무시설 및 근린생활시설로 등재된 경우 일반적으로 주거용 전세보증보험 가입은 어렵습니다.전세보증보험은 주택용으로 등록된 주택이나 주거용 오피스텔에 한해 가입이 가능하며 업무시설이나 근린생활시설은 보증대상주택에 포함되지 않아 보증 보험 가입이 어렵습니다.감사합니다.