안녕하세요. 한영현 전문가입니다.
부동산
Q. 신축아파트 정화조가 설치된다는데 무슨의미일까요
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.106동 저층세대에 입주 계획하는 상황에서 공용부에 설치되는 정화조와 환기눈 음식물 이송설비 배송시설로 인한 냄새와 소음이 약간 존재 하긴 합니다.실제로 정화조가 설치되어 있는 경우 분뇨 수거차가 정기적으로 청소 및 수거를 하는데 이 과정에서 악취가 발생할 수 있습니다.감사합니다.
부동산
Q. 보증금 반환 확인서에 대해 문의 드리고 싶습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.지원주택주소 및 입주자 성명 등은 임차인이 계약서와 동일하게 기재합니다.계약 해지 사유는 임차인과 임대인이 합의한 내용을 함께 기재하는 것이 원칙입니다.서명란에는 임차인과 임대인이 각각 본인 확인 및 동의를 위해 서명 또는 도장을 하시면 됩니다.따라서 서류 작성은 임차인이 기본적으로 작성하되 임대인과 상호 확인 후 공동으로 완성하는 형태라고 생각하시면 되겠습니다.감사합니다.
부동산
Q. 채권양도 전세대출 받으면 보증보험 가입하는게 좋을까요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.근저당 없는 전월세대출은 반드시 HF,HUG,SGI 등 보증보험 가입이 안전합니다.보증보험이 없으면 임대인이 불법, 사기 등으로 반환을 거부해도 회수까지 임차인의 리스크가 매우 높아집니다.보험료율, 가입조건 체크 후 최대한 빠른 가입을 권장합니다.현 상황에서는 HF 보증보험 등 반환보증 가입이 매우 권장되며 집주인 반환 거부 시 보험사가 세입자에게 보증금 전액을 지급하게 됩니다.감사합니다.
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Q. LH국민임대주택 가족이 아닌 인물과 동거할 수 있나요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.LH 국민임대주택에서 가족이 아닌 동성 친구와 동거하는 것은 원칙적으로 불가합니다.동거인 등록이 가능한 경우는 임차인의 배우자, 부모, 자녀 등 직계 가족에 한정되며 가족관계가 아닌 친구나 지인과의 동거는 공식적으로 허용하지 않습니다.LH 국민임대주택에서는 친구, 지인과 동거인 등록이 불가하며 계약자 한 명만 단독 입주 및 가족 범위 내의 동거만 가능합니다.감사합니다.
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Q. "부동산개발업 비등록 대상(공급외 목적) 확인서"를 제출하여 개발행위 허가를 받고 준공전 개발행위 명의변경
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.개발행위 허가의 명의변경은 본래 공급 외 목적으로 허가를 받고 준공 전 명의변경을 원하는 경우 원칙적으로 행정청이 허용하지 않는 것이 일반적입니다. 이는 실질적으로 개발허가 승계를 통한 무허가 분양이나 불법 공급을 막기 위한 제도적 취지 때문입니다.원칙적 명의 변경 불가 사유 및 해소 방법공급 외 목적 허가로 개발행위허가를 받은 자가 준공 전 명의변경을 신청하는 경우 행정청은 실질적 분양 목적이 아니었음을 소명해야 명의변경을 따로 허용할 수 있습니다.특별한 사유 없이 명의 변경은 불허하는 것이 기본이며 실질 적 거래나 명의를 변경해야 할 불가피한 사유를 제출해야만 예외적으로 인정될 수 있습니다.대표가 법인에 공급하는 경우허가권자가 법인 대표로 있다면 해당 개발행위가 실소유, 실시의 대표로 직접 변경한다는 취지를 명확히 하면 행정청에서 예외적으로 허용할 여지가 있습니다.단 최초허가자의 대표적 유지/실질적 사업 연속성이 인정되어야 하며 단순 명의이전은 허가 목적 외 사용으로 간주되어 제한될 수 있습니다.명의 변경 불가 시 소명 방법과다한 채무 등으로 파산 위기 등에 처해 더 이상 허자가 지위에 머무를 수 없음을 소명할 때는 아래 사항들을 구체적으로 작성해야 합니다.이와 같은 서류를 통해 객관적으로 개발행위자의 지위 유지가 불가능함을 증명할 경우 행정청이 명의변경을 부분적으로 허용할 수 있습니다.감사합니다.
부동산
Q. 개인 소유 오피스텔이 주택으로 잡히나요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.청약에서는 전입 가능한 오피스텔은 주택 수로 포함되지 않아서 빌라 2채만 2주택으로 집계 됩니다.하지만 종부세와 재산세 등 보유세 산정에서는 전입이 가능한 오피스텔은 주택 수에 포함되어 3주택자로 간주됩니다.감사합니다.
부동산
Q. 아파트 청약 대출 한도 여부.. 최대 6억만 가능?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.생애최초구입자 제도도 주택담보대출의 한도 6억 내에서 운영됩니다.생애최초 특별대출 및 보금자리론 등 LTV가 70%로 줄어들었고 실거주 의무 등 추가 요건도 신설됐지만 주담대 한도를 따로 더 받을 순 없습니다.중도금 대출 + 주담대 + 생애최초 정책 대출 등을 합해도 6억 한도를 넘길 수 없습니다.감사합니다.
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Q. 재개발 진행중인 다가구주택 옥상을 주거로 무단증축한 경우에 세금절세에 대한 질문
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.재개발을 통한 절세 효과를 극대화하려면 옥상 무단 증축 문제를 조속히 해소하는 것을 권장드립니다. 해소하지 않고 재개발에 진입하면 비과세 적용 받기 어려워 세금 부담이 커질 수 있습니다. 또한 지자체별 위반 건축물 양성화 정책을 확인 후 이 제도를 적극 활용하시는 것도 좋을 듯 합니다.감사합니다.
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Q. 생애최초대출 관련 문의드립니다!!
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.생애최초 주택구입자 대출은 수도권 및 규제지역에서 LTV 최대 70%까지 허용됩니다. 소득과 무관하게 70%라는 규제 비율이 적용되며 기존 80%에서 강화된 규제입니다.즉 9월 8일 이후에도 생애최초 주택구입자는 투기과열지구 포함하여 LTV 70%가 유지됩니다.감사합니다.
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Q. 아파트매매 특약 봐주실 부동산중개사분?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.위 사항대로 계약서 작성하시면 되겠습니다.보강할 수 있는 특약사항으로는 대금 지급 및 등기 이전 안전장치로 "잔금은 매도인의 명의 계좌로만 이체해야 하며 현금 거래는 지양합니다"체납 관리비 및 공과금 정산 사항으로 "매도인은 잔금일 기준까지 발생한 관리비, 전기, 수도, 가스, 인터넷, TV 수신료, 재산세, 종합 부동산세 등 모든 비용을 완납해야 하고 추후 부과되는 체납분은 매도인이 책임진다."이 정도만 추가하시면 될 듯 합니다.감사합니다.