안녕하세요. 한영현 전문가입니다.
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Q. 부동산 아파트 우선순위좀 알려주세요!!!!
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.네 맞습니다. 은행 선순위 근저당권을 모두 변제하면 그 다음 순위였던 전세권 2순위가 자동으로 1순위가 됩니다.등기부등본 을구에는 근저당권이 주로 표기되며 전세권을 별도 등기를 하지 않으면 등기부에는 표시되지 않습니다.전세권 등기가 되어 있지 않다면 법적으로 우선순위가 인정되지 않을 수 있으므로 전세권자의 순위는 등기부에 명확히 표기된 근저당에 비해 낮은 경우가 많습니다. 전세권이 등기부에 없으면 순위 확인이 어렵고 대항력을 확보하기 위해서는 확정일자 및 전입신고 등 다른 요건을 충족해야 합니다.감사합니다.
부동산
Q. 부동산 전세 1순위 관련 문의드립니다.,,,,,
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.아닙니다.전세권자가 1순위 상태에서 집값이 상승하여도 근저당권의 순위는 변경되지 않습니다.즉 집값이 10억에서 13억으로 올라가더라도 근저당권이 이미 1순위라면 그 위치는 그대로 유지됩니다.감사합니다.
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Q. 부동산 등기부등본 우선순위좀 봐주세요
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.등기부등본에서 을구 순위번호 1번 근저당 설정이 1억으로 나오는 경우 1순위 근저당권자는 그 집주인보다 먼저 근저당을 설정한 채권자입니다. 즉 근저당 순위는 등기를 먼저 한 순서대로 정해지며 근저당권 설정이 먼저 되어 있으면 1순위가 됩니다.전세권자는 일반적으로 근저당권보다 우선순위가 낮아 전세권 설정 등기가 별도로 되어 있지 않는 한 1순위 근저당권보다 후순위입니다.따라서 1순위 근저당권자는 집주인이 대출받기 전에 설정된 근저당권자가 맞습니다.집값이 상승하더라도 근저당권 순위가 바뀌지 않습니다. 근저당권의 우선순위는 등기 순서에 따라 결정되기 때문에 집값 변동과 무관합니다.만약 집주인이 대출을 많이 받아 은행에 의해 경매가 진행되면 1순위 근저당권자가 우선 배당을 받고 그 다음 순위 근저당권자가 그리고 전세권자 순으로 배당을 받습니다.감사합니다.
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Q. 미 소파비자인 사람도 월세계약 가능할까요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.미군 및 미군 가족은 한국 내 민간 주택에 월세 계약이 가능합니다. 다만 미군부대 주택과의 승인 절차를 거치는 경우가 많습니다.미군 주택을 통해 계약이 검인되고 월세가 미군 주택과에서 임대인에게 직접 지급되는 시스템도 흔히 운영되기 때문에 안정적인 월세 계약이 가능합니다.일반적으로 소파 비자를 가진 미군 및 가족은 한국 건강보험 가입 대상이 아닙니다.대신 미군 의료체계를 통해 의료서비스를 받게 되며 주한미군 병원이나 협력 클리닉에서 진료받는 경우가 많습니다.감사합니다.
부동산
Q. 공매로 땅만 낙찰후 무허가 건물 매매 방법 문의 입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.무허가 건물 확인서는 주택과에서 발급 받고, 재산세 과세 증명서는 재무과에서 발급 받습니다.점유 확인서는 주택과에서 발급받습니다.명의 변경 협조 특약 및 면적 관련 특약도 필수적으로 포함하는 것이 맞습니다.인감증명서와 포기 각서도 재산세 과세 대장에 가옥이 없을 경우 반드시 요구해야 하며 세무과 관련 절차도 맞습니다.무허가 건물 매매 계약서는 부동산 공인중개사를 통해 작성하는 것이 일반적이고 법률상 문제를 최소화할 수 있어 권장됩니다.매도/매수자가 함께 구청 주택과를 방문하여 무허가 건물 확인원 명의 변경을 60일 이내에 신청하는 절차도 저절합니다.감사합니다.
부동산
Q. 국민임대주택신청시 가족아닌 세대원이 있으면 신청 못하나요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.국민임대주택 신청 시 자격은 무주택세대구성원 전체를 기준으로 심사합니다.세대구성원은 등본상 함께 등록된 구성원을 포함하여 세대주뿐만 아니라 등본상 동일 거주하는 세대원도 범위에 들어갑니다.단 동거인은 직계존비속이 아니므로 신청자의 형제 자매, 시부모, 동거인 등은 등본상 같이 있어도 국민임대주택 무주택 세대구성원에 포함되지 않습니다.
부동산
Q. 청약 중도금대출때 전입신고 의무 서약서쓰면 전매불가능한가요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.전매 불가 기간이 있습니다.입주자 모집 공고문 확인하시면 되겠습니다.감사합니다.
부동산
Q. 월세입자가 살고있는 상황에서 집주인이 바뀌면 집주인입장에서 궁금한점 질문입니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.세입자에게 이사를 요구하고 즉시 입주하는 것은 불가합니다. 주임사법에 따라 집이 팔려 집주인이 바뀌더라도 기존 임차인의 임대차 계약은 그대로 승계되며 세입자는 계약 기간 동안 거주할 권리를 보장받습니다.월세 인상, 보증금 조정, 계약서 재작성 등 임대차 조건의 변경은 반드시 기존 세입자와의 합의가 필요합니다. 양측 동의 없이 계약서 조건을 일반적으로 변경할 수 없으며 서로 협의해야 합니다.감사합니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 자격시험이 얼마남지 않았는데요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.기출 문제 위주로 빈출 지문 숙지 하시길 바랍니다.공인중개사 시험은 평균 60점 이상만 넘기면 되는 것이기에 아는 문제만 다 맞춰도 합격하실 수 있습니다.기출문제를 많이 풀어보시길 바랍니다.
부동산
Q. 아파트를 매매하고싶은데 조언을구합니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.6천만 원으로 부동산을 매입하신다면 대출이 어느 정도 필요합니다.소득에 따라 대출 금액이 다르기 때문에 정확하게 말씀드리긴 어렵습니다만 보통 3~4억 선 아파트 가격이 합당하리라 생각합니다.감사합니다.