보증보험 불가시 전세권 설정해도 괜찮을까요?
다가구 + 법인 건물 , 일부 가구 기숙사로 사용하고있어요
저는 전입신고 완료한 상태고 ,은행에서 보증보험 가입 하려면 기숙사로 사용하고 있는 분들 은행에 방문해서 본인확인을 해야된다고 하시더라요.....
본인 확인 안되면 보증보험 가입 어렵다고하셔서 부동산에 말했던니 전세권 설정 어떠냐고 얘기하시는데, 초기 비용 70-80만원정도 하더라요ㅠ
법인 회사 중소기업이라, 괜찮은데 만약 대비해서 무조건 보증보험 들고싶어서 , 게약서 작성할때 보증보험 불가시 계약파기까지 걸어놨어요
저는 전입신고 완료한 상태고 ,은행에서 보증보험 가입 하려면 기숙사로 사용하고 있는 분들 은행에 방문해서 본인확인을 해야된다고 하시더라요.....
본인 확인 안되면 보증보험 가입 어렵다고하셔서 부동산에 말했던니 전세권 설정 어떠냐고 얘기하시는데, 초기 비용 70-80만원정도 하더라요ㅠ
법인 회사 중소기업이라, 괜찮은데 만약 대비해서 무조건 보증보험 들고싶어서 , 게약서 작성할때 보증보험 불가시 계약파기까지 걸어놨어요==> 보증금을 보호를 위하여 전세권 설정보다는 보증보험 가입이 우선입니다. 만약 보증보험 가입이 되지 않는다면 가급적 다른 물건을 알아 보시는 것이 적절해 보입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
기숙사는 일반 전세계약이 아니므로 전입신고가 안되는 경우가 많습니다. 거주자가 법인 직원이라면 계약자 확인이 어려운 구조입니다.
보증보험사가 리스크 판단 불가 -> 가입 거절하는 구조입니다.
따라서 보증보험이 없어도 전세권 설정하는 것이 권리 보호 측면에서 가장 좋은 선택이라 생각합니다.
하지만 등기비용이 있고 법무사 수수료로 70만 원 정도 소요되리라 생각합니다.
감사합니다.
보증보험하고 전세권설정은 그 성격이 완전히 다른것입니다.
전세권설정은 전입신고+확정일자만 받으면 그 효력이 같습니다.
둘다 대항력을 발생시키는 조건이고 만약 주인이 보증금을 미반환 할 경우 법적 조치를 할 수 있는 조건입니다.
그에 반해 보증보험은 주인이 보증금 미 반환시 아예 보증금을 먼저 돌려주는것으로 가장 좋은것은 보험을 가입하는것이 좋습니다.
보증금이 클 경우 보험 가입 안되면 계약을 다시 생각해보시는게 좋을 듯 합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
전세권 설정의 경우 채권인 임차권에 비해 그 자체로 대항력과 우선변제권을 가지고 경매청구권을 가지는 강력한 물권에 해당이 됩니다. 다만 보증보험과 비교해서는 차이가 있는데, 보증금 미반환이 발생하였을 경우 보통 보증보험을 통해 보증금을 돌려받지만, 전세권의 경우 목적물에 대한 경매신청을 통해 매각후 배당을 통해 자금을 회수하여야 합니다. 그렇기 떄문에 주택가격이 하락하거나 법인인 임대인의 임금채권등이 있는 경우 배당으로 온전히 보증금 회수가 될지는 100%확신할수는 없습니다, 그러므로 보증보험을 가입하는게 보증금 보호를 위해서는 더 안전하다고 판단할수 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
보증보험 불가 시 전세권 설정은 대안이 될 수 있지만, 보증보험만큼 안전하진 않습니다
보증보험이 안 될 경우를 대비해 계약서에 보증보험 불가 시 계약 파기 조항을 넣으신 건 매우 잘하신 판단입니다
기숙사 사용 중인 다른 임차인의 본인확인 거부로 보증보험이 어려운 경우는 흔히 있는 문제이며, 현실적 대안으로는:
전세권 설정 + 확정일자 + 전입신고 조합이 어느 정도 안전성을 확보해줍니다
다만 건물 성격이 복합적(기숙사+법인소유)일 경우, 추후 경매 등에서 우선변제권이나 대항력 확보에 주의가 필요합니다
보증보험이 간편하게 설정할 수 있어서 편리하고 비용도 전세권 설정보다는 일반적으로 적게 듭니다.
보증보험이 안되는 상황이라면 전세권을 설정하기도 하는데요, 임대인의 협조가 있어야하고 해지까지도 필요합니다.
시간도 좀 더 걸려서 대부분은 보증보험을 이용하죠.
대신 전세권은 등기를 하기 때문에 법적인 효과가 강력합니다.
보증보험이 안될 시 계약파기조건을 걸어 놓으셨으니까 그러한 상황이 생기셨을때 위 상황을 고려해보시고 결정을 해야 될 것 같으시네요.
계약 잘 마무리 되시길 바랍니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
확정일자 + 전입신고만 하는 경우 우선변제권과 대항력이 생기게 됩니다. 또한 전세권 설정도 등기로 전세권 권리를 설정을 하는 것이고 우선변제권과 대항력의 효력은 똑같습니다. 즉 등기만 하는 것이고 보증보험의경우 향후 문제가 발생이 되게 될 경우 전세금을 반환받을 수 있는 역할인데 전세권만 설정을 한다고 큰 의미가 있을 까? 의문입니다.
즉 보증보험 가입을 하시는게 좋아 보입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
전세권 설정이 반드시 전세보증금 반환을 보장하는 것은 아닙니다. 전세권은 전세보증금을 반환받지 못했을 때 별도 소송 없이 즉시, 전세보증금 반환소송을 통해 경매를 넣을 수 있는 설정에 불과하며, 만약 경매 낙찰가가 보증금보다 작다면 손실을 볼 수 있는 것입니다.
100% 반환 받을 수 있는 보증보험이 훨씬 강력한 제도이므로 보증보험에 가입하시는 것을 추천 드립니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
보증보험이 불가하신 경우 전세권 설정은 차선책이 되실수 있습니다.
하지만 말씀하신 다가구,법인건물,기숙사 등 특수 건물 등기 구조와 선순위 채권등 리스크가 있어 전세권 설정으로 100% 안전을 장담하실수는 없습니다.
계약 파기 특약이 있었다면 불가피한 경우 해지가 더 안전할 수 있으니 신중하신 검토와 필요시 전문가의 상담을 받아보시기를 권장드립니다.