세입자가 가장 완벽하게 대항력을 갖추는 방법이 확정일자/전입신고 말고 또 뭐가 있을까요?
친구가 서울에 전세집을 구하는데 지인이 전세사기를 당해서 그런지 원래는
월세를 살까 하다가 지출이 많아서 월세부담 때문에 결국에는 전세를 구했다고 합니다.
자라보고 놀란 가슴 솥뚜껑 보고 놀란다고 전세사기에 대한 트라우마가 있어서
엄청 신경을 쓰더라구요.
이사 후 확정일자는 기본이고 별도로 전세권 설정이라도 해야 할까요?
전세권 설정의 경우는 임대인 동의와 서류제공이 있어야 하고 등기소를 통해 등기신청을 하여야 합니다. 또한 등기비용역시 임차인이 부담하게 됩니다. 보통의 전세권 등기자체로 대항력과 우선변제권, 소송없이 바로 경매신청이 가능하기 떄문에 임대인입장에서 설정동의를 해주지 않습니다. 그럼에도 동의를 구해 등기를 하신다면 물권으로써 권리를 행사할수 있기에 임차권 과 더불어 또하나의 안전장치가 될수는 있습니다.
물론 해당 전세권 등기를 해도 전세사기를 당할 가능성은 있으며, 특히 깡통전세를 계약하였다면 해당 권한이 있다고 해도 경매가 이루어질 경우 보증금 회수는 어려울수 있으며, 낙찰자에게 대항하여 버티더라도 결국 정신적, 시간적 손실은피하기가 어렵습니다. 사실상 피로도를 제외하고 가장 안전하게 보증금 회수방법은 보증보험 가입이 더 효율적일수 있습니다.
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가장 쉽고 안전한 방법은 보증금 반환 보험에 가입하는 것입니다
흔한 보험처럼 비용이 드는 유료서비스 입니다
전세권설정도 대안이 될 수 있으나 임대인의 동의가 필요하므로 게약전 조율이 되어야 합니다
부동산 중개사를 통해서 우선 매물의 선순위 등 등기되지 않은 권리와 임대인의 국세 지방세 남입여부 등을 확인하는 것도 안전성 판단에 좋은 방법입니다.
지인분이 좋은 집 구하시길 빕니다현재로서는 전입+확정일자외에는 없습니다.
전세권설정의 효력은 전입+확정일자와 다르지 않습니다.
전세권설정은 전입이 불가한 법인 임차인이나 업무용 오피스텔등에 들어갈때 주로 합니다.
할 수 있는 것은 그정도이고 중요한것은 전세금이 적어도 시세의 70%는 넘지 않는것.
그리고 내가 1순위일것.
이정도면 크게 문제 없을 것입니다.
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질문에 답변드리겟습니다.
친구가 서울에 전세집을 구하는데 지인이 전세사기를 당해서 그런지 원래는
월세를 살까 하다가 지출이 많아서 월세부담 때문에 결국에는 전세를 구했다고 합니다.
자라보고 놀란 가슴 솥뚜껑 보고 놀란다고 전세사기에 대한 트라우마가 있어서
엄청 신경을 쓰더라구요.
이사 후 확정일자는 기본이고 별도로 전세권 설정이라도 해야 할까요?
==> 보증금을 보호받기 위해서는 전세권 설정보다는 보증보험에 가입하시는 것이 확실한 방법입니다.
가장 좋은 방법은 선순위 대출이 없는 부동산에 전세를 들어가는게 제일 안전합니다.
그리고 이사 후 전입신고 및 확정일자로 대항력을 반드시 갖추시고,
보증보험 가입도 해 놓으시면 안전합니다.
전세권 설정 등기는 비용이 들어가니 어차피 전입신고 및 확정일자 만으로 똑같은 효력이 있으니
별도 전세권 설정 등기는 안하셔도 됩니다.
전세권 설정의 경우 임대인의 동의가 있어야 하며 비용이 들게 됩니다. 요즘은 전세보증금반환보험이 있어서 대부분 그걸 많이 듭니다.
안녕하세요 김영관공인중개사 입니다.
확정일자는 채권적대항력이고 전세권설정은 물건적 대항력 입니다. 전세권설정을 하면 전세보증금 미반환시 별도의 절차없이 바로 경매신청이 가능합니다. 무엇보다 전세보증보험에 가입하는것이 좋습니다.
안녕하세요 구자왕 입니다.
전입신고와 확정일자를 받고, 다음날 등기부를 다시 떼어보아 선순위 근저당 여부를 살펴보시는게 좋습니다.
무엇보다 중요한건 전세보증보험 가입 가능한 주택으로만 계약을 하셨어야 합니다.
전세권설정등기는, 집주인이 보증금을 반환하지 않으면 바로 경매로 넘길 수 있는 권리 입니다.
실제 보증금이 미반환될 경우, 임차권설정등기를 통해 같은 효력을 발생시킬 수 있으니
굳이 하실 필요는 없습니다.
ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.
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네 임대차신고하여 자동으로 확정일자 부여 받으시고 , 전입신고까지 하시면 대항력 발생되겠고요,
전세보증금반환보증보험에 가입까지 하시면 되겠습니다.
전세사기때문에 온나라가 시끄럽습니다
제일문제가 전세가가 높아서 방이 안빠지다보니까 전세사기까지 가는 경우가 많았습니다
그러니 매물을 보실때 공시지가에126%을 곱해서 나온금액이 전세가이면 대출과 전세보증보험 가입이 가능합니다
잔금치르고 전입신고하시고 입주후에 전세보증보험까지 들어놓으면 그래도 안심이 되는 상황입니다
전입신고,확정일자,점유까지 하면 대항력과 우선변제권을 갖추게 되는것이고 거기다 전세보증보험까지 들어놓으시면 됩니다