전입신고 하지 못하는 오피스텔 임대차 계약 해야되나?
안녕하세요.
지인이 오피스텔를 임차하려고 합니다.
임대인이 임차시 전입신고는 할 수 없다고 합니다.
전입 신고 없시 임차시 발생될 수 있는 위험요소는 어떤것이 있을까요?
그리고 왜 임대인은 전입신고를 못하게 하는 것일까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
보통 질문과 같은 매물은 업무용 오피스텔에 거주를 위한 임대차일 경우 특약으로써 전입신고불가로 되어 있는 경우가 많습니다. 이는 임대인의 부가세환급분에 대한 추징을 받지 않기위해 전입신고를 하지 못하도록 하는게 일반적입니다,
임차인 입장에서 전입신고를 하지 못하면 대항력을 확보할수 없습니다. 이런 경우 임대인이 갑작스레 말없이 변경되거나혹은 경매등이 진행될 경우 보증금보호가 매우 불리할수 있습니다 ,
참고로 대항력이란, 채권의 상대성에 대해서 특별법을 통해 절대성을 부여하는 것으로 임대차계약 자체는 본인과 임대인간의 계약이기 떄문에 그 효과도 두 당사자에게만 효과를 미치게 됩니다. 이게 채권의 상대성이고, 이게 뭐가 문제가 되냐면, 단적인 예로 임대인이 갑작스레 해당 부동산을 팔고 잠적할 경우 본인이 해당 주택에 임대차를 새로운 임대인에게 주장할수 없습니다. 보증금 반환 역시도 잠적한 상대방을 찾아 반환을 받아야하고 해당주택에서도 거주할 권리를 새 임대인에게 주장할수 없기에 퇴거를 하셔야 합니다. 이러한 불안한 임차인의 지위를 강화하고자 전입신고를 통해 대항력을 부여하야 임대차 계약에 따른 임차권리를 새로운 임대인에게도 주장가능토록 권리를 부여하는 것으로 이해하시면 됩니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
오피스텔의 전입신고를 금지하는 이유는 임대인이 세금을 적게내기위해 업무용으로 오피스텔을 등록했기 때문입니다. 전입신고를 하게되면 주거용 오피스텔로 변경되어 주거용으로 과세가 되기에 금지를 하는 것인데, 전입신고가 되지 않으면 대항력과 우선변제권을 획득할 수 없어서 경매로 넘어가는 경우 보증금을 지킬 방법이 없게되는 위험이 있습니다. 이런 경우 보증금을 지키려면 전세권을 설정해야 하는데 비용이 좀 소요되는 문제가 있으므로 이런 오피스텔은 주거용 오피스텔보다 저렴한 경우가 많습니다.
오피스텔의 전입불가는 임대인의 세금 관련 문제때문입니다.
오피스텔은 주거용으로 사용하게 되면 주택으로 적용되어 세금이 발생하는데 주거로 쓰는 판단을 주로 전입신고 여부로 합니다.
임차인 입장에서는 전입신고가 안되면 대항력이 안생겨서 혹시라도 경매로 넘어가거나 하는 문제 발생시 보호를 받을 수 없습니다.
보통 주거용으로 임차하면서 전입이 안되는 오피스텔은 사업자등록을 하던가 전세권설정을 해서 보증금을 보호 합니다.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
오피스텔은 용도상 업무용으로 되어있어 주택으로 취급되지 않지만
전입신고를 하게되면, 주택으로 간주되어 주택수가 인정되므로, 다음 주택을 취득/양도할 시 세금이 중과세 됩니다.
업무용으로 구입한 오피스텔 취득세 감면받은것도 다시 반환해야 하고요.
결과적으로 전입이 되지 않으면 대항력이 인정되지 않아 경매로 넘어갈 시 보증금을 지키기 어렵습니다.
ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.
더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.
지인이 오피스텔를 임차하려고 합니다.
임대인이 임차시 전입신고는 할 수 없다고 합니다.
전입 신고 없시 임차시 발생될 수 있는 위험요소는 어떤것이 있을까요?
==> 우선적으로 보증금 보호를 받을 수 있는 장치가 미흡합니다. 주임법 보호대상이 되지 않고 민법상 임대차계약으로 채권에 불과하기 때문입니다.
그리고 왜 임대인은 전입신고를 못하게 하는 것일까요?
==> 업무용 오피스텔에 전입신고를 하는 경우 임대인은 주택수가 1개 추가되기 때문에 거절하게 됩니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
절대 안됩니다. 전입신고를 못하면 임대차보호법 적용이 불가능해서 아무런 보호를 받지못합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
전입신고와 확정일자를 받아야만 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 전입신고가 없으면 대항력이 생기지 않아서, 임대인이 해당 오피스텔을 매각하거나 경매에 넘어가게 될 경우, 임차인은 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다. 하지만 전입신고 없는 조건으로 시세 대비 조금 싸게 내어 놓는 경우도 있습니다. 이러한 이유는 전입신고를 하게 되면 오피스텔이 주택수로 산정이 되어 임대인에게 세금이 불리하게 작용을 하게 되므로 전입신고 없는 조건으로 세입자를 받고 대신 시세보다 조금 싸게 세를 놓는 방식입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
오피스텔은 주거용과 업무용으로 ㄷ.기부성 구분되어 있습니다 업무용으로 허가받을 경우는 주거를 허락하지 않습니다 그런데 업무용보다 주거용을 찾는 손님이 많다보니 계약상 주거용으로 계약은 이루어져 하자는 없지만 전입신고는 허가하지 않습니다
참고하여 주시기바랍니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
주택용이 아닌 업무용이라서 전입신고를 못하는 경우라고 봅니다
업무용으로 등록을 하면 부가세 환급을 받았는데 전입신고를 하면 세금을 납부해야 하는 일이 발생할수 있어서 전입신고를 못하게 하는데 세입자 입장에서는 전입신고를 못하면 대항력이 없습니다
임대차 보증금을 보장받을수 없습니다
대부분 그런집은 월세로 계약을 하게 되는데 왠만하면 전입신고가 되는 집을 얻으셔야 합니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
임대인이 세입자의 전입신고를 막으려는 가장 흔한 이유는 주택 수를 줄여 세 부담을 피하려하기 때문입니다.
또 다른 하나는 상업용 오피스텔로 유지하려는 이유도 있습니다.
전입신고를 하지 않으면 몇 가지 단점이 있습니다.
주거 지원 혜택이 제한되며, 전입신고를 하지 않으면 세대주로 인정되지 않기 때문에 각종 공제에서 불이익을 받을 수 있습니다.
또한 물건이 경매에 넘어갈 시 대항력을 유지할 수 없어 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다.
감사합니다.