집 계약자와 전입신고자가 다를때 문의
월세 거주중인데 처음에 계약자는 a 이름으로 함
전입 신고는 b 이름으로 하고 매달 월세는 b가 입금함
이럴 경우 집을 나갈때 보증금 권한은 a한테 있는게 맞는거죠?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
임대차 계약에서 보증금 반환 청구권은 기본적으로 임대인과 임차인 간의 계약 관계를 중심으로 판단됩니다.
즉 , 임대차 계약서에 기재된 임차인(A) 이 법률상 보증금 반환 청구권을 가집니다.
전입신고자나 실제 거주자(B) 가 매달 월세를 내고 실제 거주했더라도 , 계약서상 임차인이 아닌 이상 임대인에 대한 법적 권리는 발생하지 않습니다.
이러한 구조는 임대인의 입장에서도 계약서에 명시된 당사자(A)와만 법적 책임을 지는 것이 원칙이기 때문입니다.
따라서 보증금 반환은 법적으로 A에게 이뤄져야 하며 , B는 임대인에게 직접 보증금을 청구할 권리가 없습니다.
다만 , B가 실질적으로 월세를 지급하고 거주했다면 , 이는 A와 B간의 내적인 채권 관계 ㅡ 즉 B가 A에게 보증금 일부 또는 전부를 대신 낸 것에 대한 구상권 ㅡ 으로 해결되어야 합니다.
법원에서는 이러한 사정을 고려해 A와 B사이의 관계를 정리하되 , 임대인에게는 계약당사자인 A만이 권리를 행사할 수 있다고 판단합니다.
결론적으로 , 집을 나갈 때 보증금은 계약자 A에게 반환되며 , B는 A에게 자신의 권리를 주장할 수 있는 여지가 있을 뿐입니다.
따라서 B의 권리를 보호하기 위해서는 계약변경(명의변경)이나 별도 계약서 작성 , 혹은 A로부터 권한 위임장을 받아두는 것이 바람직합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
계약자와 전입신고자가 다르더라도 특별히 명기된 사항이 없는 한 계약서에 기재된 사람에게 보증금이 반환되어야 합니다. 하지만 계약한 사람이 전입신고 자체를 하지 않게되면 대항력이 발생하지 않아서 보증금을 받을 때 문제가 발생할 수도 있으므로 주의해야 합니다. 다른사람에게 임차권을 주장할 수 있는 대항력은 전입신고와 거주를 하면 발생합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
보증금의 경우 만기시반환은 계약서상 명의자에게 지급하는게 일반적입니다. 이게 누구에게 권한이 있는지를 물어본다면 당연히 최초 보증금을 지급한 사람에게 있으나, 계약서상 명의자가 아닌 b가 보증금을 지급하였더라도 임대인 입장에서는 반환을 b에게 할 경우 문제가 될수 있기에 보통 계약자인 a에게 하게 됩니다. 그리고 계약자가 아닌 타인이 거주를 하는 경우 전입신고에 따른대항력이 발생하지 않기 떄문에 보증금 미반환시 임차권등기등을 할수 없고, 당연히 임대인이 중간에 주택을 매도할 경우 새로운 임대인에게 대항할수 없기에 퇴거요구시 퇴거를 하셔야 할수 있습니다, 질문과 같은 상황은 임차인권리보호에 매우 리스크가 큰 경우라고 볼수 있습니다. 또한 임대인 입장에서는 계약자 a가 아닌 b가 거주를 한다면 전대차로써 의심할수 있고 이럴 경우 계약해지통보 및 손해배상등을 요구할수 있기에 절대 질문처럼 임의대로 하셔서는 안됩니다,
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
네, 법적으로 보증금 반환 청구 권한은 계약자인 a 에게 있습니다.
계약서에 서명한 사람이 임대인과 a 이기 때문입니다.
그러나 이런 상황은 대리계약, 명의 차용, 점유자 변경 등의 문제로 이어질 수 있습니다.
따라서 , 필요한 경우 계약서를 수정하셔서 권리관계를 명확히 하셔야 합니다. (b 가 돌려받아야 하는 경우)
나중에 b 가 보증금을 받기 위해서 권한 주장하려면, a 의 위임장이나 보증금 반환청구권을 위임했다는 증명이 필요합니다.
현재 상태로는 a 가 보증금청구권한이 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
임대차계약서상 계약자에게 임대보증금을 반환을 해야 합니다.
또한 전입신고자 즉 실거주에게 반환을 하기 위해서는 계약서 상 임차인의 인감이 있는 위임자 및 동의가 필요합니다.
감사합니다.
임대인 입장에서 보증금의 반환은 무조건 계약자에게 하는게 맞습니다.
계약한 임차인과 실제 들어와서 사는 사람과의 관계는 그들이 알아서 정리하는거고 임대인과 임차인의 금전 관계는 계약서대로 하는게 제일 깔끔합니다.
안녕하세요. 황권우 공인중개사입니다.
맞습니다.
원칙적으로 실제 보증금 반환 청구권은 계약서상 임차인(A)에게 있습니다.안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
말씀하신 상황처럼 계약자(A)와 전입신고 및 실제 거주자(B)가 다를 경우,
보증금 반환 권한이 누구에게 있는가는 계약서 내용과 법적 관계에 따라 달라집니다
계약서상 명의자가 A라면, 보증금 반환 권리는 A에게 있습니다
B는 실거주자라 하더라도, 법적으로 집주인에게 직접 보증금을 청구할 수 없습니다
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안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
보증금 반환 청구권은 계약자 A에게 있습니다.
임대차 계약 당사자는 A이기 때문에 월세를 누가 냈는지 누가 전입신고 했는지 임대인과 계약관계에 영향을 주지 않습니다.
감사합니다.