신축빌라 근저당 전세대출 가능한가요?
지금 신축빌라를 들어가는데 보증금2000/월세65 입니다
전세 1억도 가능하다고 기재되어 있어서
전세도 가능하냐 여쭤보니까 근저당이 높아서 대출이 100프로 거부될거다 하십니다
그런데 건물가격이 30억이라 하셨고
근저당이 13억, 전세가 1억 입니다
다 더해봐도 매매시세의 50%도 안되는데 대출이 거부되나요? 검색 해보니 70%이하면 괜찮다고 하더라구요
전세대출이 무조건 100% 거부 되나요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
건물가격이 30억이라고 하더라도 근저당이 13억 있고 각각 호실마다 전세권이 있을 경우 은행에서 판단해서 채권 회수가 어렵다고 판단이 되면 대출이 불가 할 수도 있고 만일에 여유가 있을 경우는 가능할 것으로 보여 집니다.
우선 은행에 문의를 해보시는 것이 좋아 보입니다. 건물 30억 시세 또한 은행에서 재평가를 하게 될 지도 모릅니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
말씀하신 내용으로는 가능할 것이라 보여집니다. 금액도 크지 않기 때문에 취급에 불가한 부분은 없어 보이니 금융기관에 상담해보시기 바랍니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
해당 부분은 신축빌라 건물 통채로 설정된 근저당으로 볼수 있습니다. 즉 건물을 지을때 하나의 건물을 담보로 받은 대출로 보이기 때문에 예상으로는 공동담보로 설정되어 있을 것으로 보입니다, 이럴 경우 눈에 보이는 건물가격 30억, 근저당13억으로 17억이라는 여유가 있어 보이나 총 세대수를 고려하면 한 세대당 1억의 전세보증금도 은행이 판단하는 선순위채권+보증금 한도를 넘어선 것으로 이해할수 있습니다. 그렇기 떄문에 세대별 전세대출등을 신청할때 거절될 가능성이 크다는 의미로 보입니다. 이런 경우 필요한 세대에 있어 공동담보목록에서 일부상환하고 해당 세대를 제외한뒤에 전세계약을 체결하는 방법이라면 전세대출이 가능할수는 있습니다. 다만 상대방측에서 해당 방식을 고려하지 않는다면 진행이 어려울수 있어보이긴 합니다.
된다 안된다 장담할수는 없고 심사를 넣어봐야 알 수 있습니다.
실 건물가격 30억이라고 하더라도 심사의 기준이 되는 공시가격은 매우 낮을 수 있습니다.
그런 경우는 대출이 안될 가능성도 많습니다.
또한 30억 건물에 전세 1억이면 다른 세대(호실)이 상당히 많을 것이고 선순위로 되어 있는 세입자들도 많을 것입니다.
공시가격이 어느정도인지, 저 30억이 호가인지 실거래가인지 등등에 따라 다를 수 있습니다.
지금 신축빌라를 들어가는데 보증금2000/월세65 입니다
전세 1억도 가능하다고 기재되어 있어서
전세도 가능하냐 여쭤보니까 근저당이 높아서 대출이 100프로 거부될거다 하십니다
그런데 건물가격이 30억이라 하셨고
근저당이 13억, 전세가 1억 입니다
다 더해봐도 매매시세의 50%도 안되는데 대출이 거부되나요? 검색 해보니 70%이하면 괜찮다고 하더라구요
전세대출이 무조건 100% 거부 되나요?
===> 현재 상황에서 공시가격대비 126% 내에 모든 근저당, 보증금의 합계가 있는 경우 전세대출도 가능합니다. 그러나 이 범위가 초과된다면 2000/65로 입주하시는 것이 적절해 보입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
건축물가격으로 미루어볼 때 원룸으로 추정되는데, 원룸의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실 최우선변제금포함)을 합한 금액이 주택가액의 80%를 넘으면 가입이 되지 않을 수 있습니다. 전입세대열람내역서를 통해 다른 세입자들의 보증금 금액등을 함께 확인해 보시기 바랍니다. 또한 주택가격도 KB시세, 공시가격의 140% 등 전세보증보험에서 취급하는 가격을 적용해 봐야 합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
진행을 해보아야 정확하게 알수 있지만 건물가격이 30억이라 생각하시는 부분이 은행에서 평가하는 감정평가금액이 낮을수 있는 부분도 고려를 하신건지 생각해보셔야 할거 같습니다
안녕하세요. 고수영 공인중개사입니다.
질문 하신 조건은 이론상으로는 전세대출 거절 사유가 아닙니다.
다만 신축빌라의 경우 권리관계, 근저당말소, 보증보헙 가입 가능 여부등 여러요인을 종합적으로 심사 하기 때문에 계약전에 반드시 은행과 보증기관에 사전에 체크하시는게 중요할 것 같습니다.
조건이 충족하면 대출이 가능합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
13억 근저당 + 전세 1억 = 시세 30억 대비 46%로 여유가 있습니다.
그러나 실제 전세 대출이 안되는 이유는 담보가치 외 요소들 때문입니다.
따라서 무조건 100% 거절되지는 않겠지만 은행이나 보증기관에 사전 보증 조회를 해보시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
근저당은 쉽게 말하면 집이나 건물에 잡힌 빚(담보 대출)입니다
집주인이 은행 등에서 돈을 빌릴 때 담보로 해당 부동산을 잡히는 것입니다
전세대출은 세입자가 은행에서 돈을 빌려 전세보증금을 마련하는 방식입니다
하지만 은행 입장에서는 빌린 돈을 안전하게 회수할 수 있느냐가 중요합니다.
따라서 그 건물에 선순위 근저당이 많으면 대출을 안 해주는 경우가 많습니다
해당 집에 선순위 채권자가 있는 경우 (즉, 근저당 설정된 은행이 있을 경우) →
보증사(주택도시보증공사, HUG 등)가 보증을 거절할 수 있습니다
전세보증금이 선순위 채권보다 안전한 위치에 있어야 합니다
그런 이유에서 안될거라고 봅니다