상가주택을 일반 주택으로 용도 변경하는 방법?
1층은 상가이고 2층은 주택인 상가주택이 있습니다.
그런데 1층 상가는 현재 상가가 아닌 일반 주거용으로 이용되고 있습니다.
이런 경우 상가 부분을 주거용 주택으로 용도 변경할 수 있는지와 방법을 알고 싶습니다.
양도세 문제로 알아보고 있습니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
상가주택의 상가 부분을 주거용으로 용도 변경하는 것은 원칙적으로 가능합니다.
다만, 법적인 요소가 있어서 비용이 좀 발생할 수 있어요.
먼저, 건축법과 도시계획법상 건물의 용도는 건축물대장과 건축 허가 당시 용도에 따라 결정됩니다. 1층 상가를 주거용으로 용도 변경하려면 관할 구청 건축과에 용도 변경 신청을 해야 합니다.
아래와 같이 나누어 확인을 받고 용도변경이 진행됩니다.
주거용으로 사용하기 위해서는 화장실, 창문, 환기, 난방 등 주거 기준을 충족해야 합니다.
특히 층고, 채광, 소방시설 등이 주거용 기준을 만족하는지 검토가 필요합니다.
상가 용도에서 주거로 변경 시, 주차 공간 확보, 소방·방화 시설, 위생 설비 기준 등도 충족해야 합니다.
구청에 신청하여 심사를 통과하면 건축물대장에 주거용으로 정식 용도 변경이 가능합니다.
양도세나 재산세는 건축물대장 상 용도에 따라 달라집니다. 상가를 주거용으로 용도 변경하면 양도세 계산 시 주택으로 분류될 수 있으며, 장기보유특별공제 등 혜택 적용 가능성이 달라집니다.
정리하면, 이미 상가를 주거용으로 사용하고 있다고 해서 자동으로 법적 용도가 변경되는 것은 아니며, 관할 구청에 용도 변경 신고 후 기준을 충족해야 합니다. 세금 문제까지 고려하려면 세무사와 건축 전문가 상담을 통해 용도 변경 전후의 양도세 영향까지 확인하는 것이 안전합니다.
질문에 대한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
말씀처럼 1층 상가를 주거용으로 실제 사용중이라면 용도 변경 신청을 통해 주거용으로 변경하실 수 있습니다.
용도 변경을 위해서는 해당 공간이 출입구와 창문 환기 등 주거환경에 충족이 되어야 하고 해당 건축물 또는 구역이 주거용 도시계획 및 건축법상 제한이 없어야 하며 안전 및 소방과 위생 등 법령상 주거용 기준을 충족해야 합니다.
위 조건을 충족하신다면 구청 건축과에 방문하셔서 용도 변경 상담 신청을 받으신 뒤 필요서류를 준비해 제출하시면 됩니다. 용도 변경이 완료가 되신다면 주택으로 간주되어 1가구 1주택 비과세가 적용 되어 양도세 절세에 도움이 되실겁니다.1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
상가를 주택으로 용도변경하는 것은 가능합니다. 다만 관련한 법률이나 행정절차등에서는 별도 사전확인이 필요합니다. 보통 지역에 따라 변경 및 허가가능한 요건이 다른 경우가 많고 상가에 대해서도 일부 요건에 맞는 공사가 필요할수도 있기에 공사에 따른 임차인의 조율이나 비용등도 미리 조율이 필요할수 있습니다. 용도변경 기간의 경우 3개월에서 6개월까지 소요될수 있고 심사나 공사여부등에 따라 더 길어질수도 있습니다. 그리고 양도세의 경우는 용도변경이 양도로 보기는 어렵기 때문에 별도 과세는 없으나, 용도상 주택으로 변경된 이후부터 보유기간 2년이 지나야 비과세적용이 가능할수는 있습니다.
안녕하세요. 고수영 공인중개사입니다.
용도변경 관련 같은 경우는 주변 건축사에게 방문을 하거나 전화상으로 문의를 해보시는게 가장 빠르고 정확할 것 같습니다.
현재 해당 하는 번지수를 얘기 해주고 현재 상황을 얘기 하시면서 용도변경 할 수 있는지 문의 하시면
건축물대장 확인해보고 연락 주실 것 같습니다.
이상입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
상가를 주택으로 용도변경하려면 관할 구청 건축과에 용도변경 허가 신청을 해야하며, 건축물이 주택에 대한 기준 조건들을 충족해야 하는데, 화장실, 주차장 면적, 소방시설 기준 등을 충족하지 못하는 경우가 많으며, 불법주택으로 분류되면 이행강제금이 부과될 수도 있습니다. 용도변경후에 양도를 하게되면 일반세율이 적용되며 3년 이상 보유시 장기보유 특별공제를 받을 수 있습니다. 실익 검토를 위해 용도 변경전 세무사와 상담해 보시는 것이 바람직 합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
해당 건물 및 토지가 위치한 지역의 도시계획상 용도지역이 주거지역 또는 준주거지역이어야 용도 변경이 가능합니다.
건축물대장 상 현재 용독 상가 또는 근린생활시설로 되어 있는지 확인하고 변경 허가 가능 여부를 관할 구청 건축과에 문의하시길 바랍니다.
용도 변경 절차로는 건축사 사무소 등 전문기관과 협력해 용도변경허가 신청서, 평면도, 변경에 따른 건축 설비 도서 등을 작성하고 관할 구청 또는 시청 건축과에 용도 변경 허가 신청을 하시면 되겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.
말씀하신 상황이면 1층 상가를 주거용으로 용도변경 할 수는 있습니다.
다만 그냥 쓰는 걸로는 주택으로 인정 안 되고, 건축물대장 상 근린생활시설(상가)를
단독주택으로 용도변경 해야 합니다.
이 과정에서 지자체 구청 건축과에 신청해야 하고, 건축기준_채광, 환기, 주차, 소방 등이 주택 요건을 충족해야만 허가가 나옵니다.
용도변경이 완료돼야 세법상 주택으로 인정받아서 양도세 비과세나 1세대 1주택 혜택 계산에 포함될 수 있습니다.
실제로는 현재 그냥 주거로 쓰는 것과 법적으로 주택으로 바꾼 것은 다르니, 양도세 문제를 고려하신다면 꼭 정식으로 용도변경 절차를 밟으셔야 합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
1층 상가를 주거용으로 실제 사용 중이라 하더라도, 법적으로 주거용 건축물로 용도 변경하지 않으면, 세법상 여전히 상가(비주거용)로 간주됩니다
따라서 정식으로 용도변경을 통해 전체를 주택으로 등록해야, 양도세 비과세 판단 시 1세대 1주택으로 인정받을 수 있습니다
해당 관할 구청 건축과 또는 건축사무소에 문의하여 구조상, 제도상 용도변경이 가능한지 먼저 확인하시고 절차에 따라 용도변경을 해보시기 바랍니다
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
상가는 건축법 주택은 주택법으로 건물을 시공합니다.
먼저 관할 구척 건축과에 용도변경 가능여부를 사전에 문의하시고
가능하다면 건축사를 통해 용도변경 신청을 하셔야 합니다.
현재 2층 주택 + 1층 상가면 주택과 상가 혼합형으로 분류되고
이 경우 양도세 비과세를 적용받으려면
주택면적이 상가보다 더 크고 주택으로 실거주를 하셔야 합니다.
추가 궁금하신 사항 있으실가요?