안녕하세요 고경훈 전문가입니다.
부동산
Q. 요즘 부동산 서울만 주구장창 오르는데 괜찮나요?
요즘 부동산을 보면 서울만 주구 장창 오르고있습니다 계소 서울쪽만 오를거 같은데 괜찮을까요?이러다가 갑자기 폭락하는 상황이 생길수 있을거같은데 어떻게 보시나요?==> 현재 주택공급이 부족한 곳은 서울지역입니다. 매년 일정한 수 이상 주택을 공급해야 하는데 최근 금리인상, 건축자재가격 상승 및 공급토지 부족으로 어려움 난관에 봉착하고 있습니다. 그러나 당분간 부동산 가격이 폭락하지 않을 것으로 보입니다.
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Q. 상가를 사서 주택으로 개조가 가능한가요
상가를 사서 주택으로 개조가 가능한가요?상가를 사서 주택으로 사용하고 싶은데 어떻게 해야되나요?상가를 방처럼 꾸며도 되나요?===> 가능하지만 이렇게 하기 위해서는 법적절차와 조건이 필요합니다. 관할관청에 건축물 용도변경 신청을 해야 하고 건축기준 충족여부 등에 따라 처리됩니다. 이러한 경우 통상 주차장 대수에 따라 신고가 불허되는 경우가 대부분인 만큼 관련 지번을 가지고 관할 구청 건축과에 사전에 문의가 필요합니다
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Q. 공시지가가 실거래가와 차이가 많은 이유가 무엇인가요?
공시지가는 정부가 정한 토지의 기준 가격인데, 이는 어떤 행정적 목적과 세금 부과에 어떻게 활용되나요?공시지가가 실거래가와 차이가 많은 이유가 무엇인가요?===> 공시지가는 세금 산정기준 등을 목적으로 행정부에서 부과되는 가격이고 실거래가격은 시장에서 거래되는 가격입니다. 가격산정시 공시지가는 지역내 유사토지의 평균적인 가격을 기준으로 산정되며, 주변 실거래사레 등을 고려하여 낮게 평가되지만 실거래가는 개별 거래의 특수성이 반영되어 가격이 높게 형성되는 것이 일반적입니다.
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Q. 주택 임대차계약 승계 문의드립니다.
보증금 2천짜리 월세에 살고 있습니다.몇달 전에 임대인이 본인 조카에게 집을 양도할거라고 말하셨고,저는 동일한 조건으로 월세 재계약을 하기로 이야기가 되었습니다.현재는 기존 계약 기간이 끝난 상태이고,오늘 재계약 계약서를 작성하기로 하였습니다.보증금 2천을 제가 기존 집주인에게 돌려받고,그 다음 재계약서를 쓰고 새로운 집주인에게 다시 보증금 2천을 입금하려고 했는데기존 집주인은 보증금 2천을 빼고 계산해서 그냥 자기 조카이니까 자기가 준걸로하고 월세만 보내라고 하네요.그리고 승계 계약서를 썻다고 보내줘서 여기에 첨부하였는데 검토 부탁드립니다.지위를 승계하면 괜찮은가요?이렇게 해도 추후에 문제가 없을지 정확한 답변 부탁드립니다.==> 계약서를 다시 작성하면서 보증금을 승계한다는 것으로 계약서 특약조건에 반영시키시기 바랍니다.
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Q. 예비신혼부부 집매매 계약금 질문드립니다!
9월 24일쯤에 매매할집가계약 걸어두었구요 저는 남편이고 신부명의로디딤돌 대출을 받을 생각 입니다 아직 혼인신고 안했습니다계약금 + 중도금을 제가 낼 생각인데 제가 바로 집주인에게 이체해도 되는건가요? 아니면 신부한테 송금 한다음 신부명의로 계약금과 중도금을 내야하나요?==> 혼인신고 전이라면 부부관계가 아닌 만큼 가급적 신부에게 송금을 한 후 다시 집주인에게 입금하시는 것이 적절해 보입니다.먼저 1억정도 송금할 예정인데 혼인신고를 먼저 해야 문제가 안생길까요?==> 네 혼인신고를 먼저하시는 것도 해결방법 중 하나라고 할 수 있습니다.
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Q. 대구지역에 아파트 가격이 궁금합니다?
대구지역에 아파트거품이 아직많은데국가부동산 정책과 더불어앞으로 대구 부동산시장이 어떻게 될까요너무 궁금합니다알려주세요===> 단기적으로 조정, 정체가능성이 높은 지역이고 중장기적으로는 공급조절과 정책 효과에 따라 회복 가능성이 존재하고 있습니다. 앞으로 실수요자 중심의 시장재편이 예상되며 투자보다는 실거주목적의 접근이 유리할 수 있습니다.
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Q. 예비신혼부부 디딤돌 대출 질문드립니다!!
1.결혼식은 내년 26년 8월 예정입니다 아직 혼인신고 안한 상태입니다2. 신랑 신부 둘 다 양가쪽 부모님의 세대원으로 있습니다.(양가 부모님 무주택자)입니다남편부모님집 전세신부집부모님집 자가 (아버님이 67세로 무주택자로간주)3.신혼부부 디딤돌 대출을 받으려고 하는데,3개월이내의 결혼으로 세대주예정인자도대출이 가능하다고 써 있습니다.그럼 대출신청하고 3개월이내의 혼인신고서만 제출하면대출이 가능한건가요?== 디딤돌 대출신청 가능조건은 "혼인 예정일 기준 3개월 이내일 것, 세대주 예정자일것, 혼인신고서 제출 가능할 것 등"입니다. 즉 대출 신청 시점에서 혼인신고가 완료되지 않았더라도 혼인예정일이 3개월이내고 혼인신고서 또는 예식 일정 관련 증빙자료를 제출하면 대출심사 대상입니다.
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Q. 계약 만기 전 HF 버팀목전세자금 대출 목적물 변경
1. 일반적으로 버팀목 목적물 변경 절차 시에 기존 계약 만료 일자에 전세금 잔액을 치루는 것이 일반적인가요?==> 목적물 변경은 기존 대출계약의 대상 주택을 새로운 주택으로 바꾸는 절차입니다. 일반적으로 기존 계약 만료일ㄹ에 맞춰 잔금을 치르는 것이 이상적이고, 현실적으로는 새 집 입주일과 기존 계약 종료일 사이에 갭이 생길 수 있는 만큼 일정 조율이 매우 중요합니다.2. 12월 초~중 현재 사는 집 내놔달라 하였으나, 이사 하는 날까지 집이 나가지 않았을 경우 전세금을 못 돌려받는지요?==> 네 그렇습니다.3. 2번의 경우 그럼 가계약, 계약 완료, 은행에서 목적물 변경 허가 확인까지 다 되었으나, 현재 집주인이 전세금을 돌려주지 못해 이사 불가할 경우 계약 파기에 따라 위약금을 물어야하는지요?==> 네 부담해야 하고 질문자님께서 발생한 손해에 대해서는 현재 집주인에게 배상청구 가능합니다
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Q. 곧 이사를 가게 되었습니다 절차가궁금합니다.
청약을 받아 처름으로 들어가대 되는 아파트 인대요. 지금은 전세를 살고 있거든요? 집주인이 11시에 전새금은 빼준다그랬고,집단대출은행에서는 들어가눈 새집 잔금대출 실향을 이사날로 잡아놓은 상항이에여. 그리고 신축이리그런지 이사 지정시간이 있어서 이런것도 다예약해놨는데요,이렇게 되면 이사당일날 ... 어떻게 하면될까요? ㅠ 처음이라 그날 어리버리하지 않고싶어요.==> 우선적으로 사전에 이사할 수 있는 시간을 예약해두시기 바랍니다. 이러한 경우 변수를 고려하여 약 1-2시간 늦게 진행되는 경우도 있는 만큼 이를 고려하는 수 밖에 없습니다. 그 다음에 보증금을 받은 경우 은행에 방문해서 대출을 상환해서 영수증을 가지고 분양사무소에 가서 키를 받고 이사를 진행할 수가 있습니다.
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Q. 정부는 아파트 분양가를 안정화시킬 수 있을까요?
돈풀기로 물가상승이 점점 심해지는 것 같아요. 아직 집 마련을 못했는데, 분양가가 날로 높아지는 것 같아 걱정이 많아요. 정부는 아파트 분양가를 안정적으로 관리할 수 있을까요?===> 분양가 산정은 시장상황, 토지비, 금융비용 등을 고려하여 복합적으로 작용합니다. 정부는 분양가 상승을 억제하기 위해서 여러정책을 시도해 왔지만 물가상승과 금리 변화, 수요 증가 등 외부변수 때문에 완벽한 통제는 어려운 것이 현실입니다. 따라서 분양당시 상황을 고려하여 종합적으로 판단되어야 하는 사항이지만 상한가는 오를 수 밖에 없는 구조입니다.