안녕하세요. 한영현 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산매매와세금관련문의드립니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.2025년 기준 2주택자가 조정대상지역에서 주택을 처분하면 기본세율에 20% 추가된 중과세율이 적용됩니다.예를 들어 과세표준이 4,600~8,800만 원이면 기본세율 24%에서 2주택자 중과세울 44%가 적용됩니다.단 일시적 2주택 등 일정 요건에는 비과세 또는 중과면제 제도가 있으니 처분 시점과 요건을 함께 따져보시길 바랍니다.감사합니다.오피스텔이 주택으로 포함되는지 여부는 사용 용도에 따라 달라집니다.주거용으로 등기되어 실사용하는 경우 주택 수에 포함됩니다.감사합니다.
부동산
Q. 월세 보증금 가계약금 문의 드립니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.가계약금이 계약금의 일부로 지급된 경우 임차인은 계약금을 포기하고 계약을 해지할 수 있기 때문에 가계약금을 돌ㄹ 받기는 어렵습니다.결론만 말씀드립니다.감사합니다.
부동산
Q. 제2종 근린생활시설 월세 질문 드립니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.등기부등본에 공동소유자 A,B로 되어 있으나 토지 등본에는 A만 명시된 경우 흔히 있는 상황입니다.보통 부동산 계약 시 소유자 전원 동의가 필요하므로 계약서 작성 시 두 사람 중 대표자 또는 대리인만 참석할 경우 위임장 등 권한 증빙서가 반드시 필요합니다.보증금 회수 가능성은 일부 손실 가능성이 있으며 층수 표기는 건축허가 상 층수와 실제 층수가 차이가 있을 수 있습니다.감사합니다.
부동산
Q. lh청약센터 전환보증금 증액신청관련
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.전환보증금은 기본보증금에서 추가로 증액할 수 있으며 증액 신청은 별도의 신청 절차 없이 LH에서 제공하는 가상계좌에 증액할 보증금을 입금하면 자동 처리됩니다.문의 하신 현재 보증금 금액 863만 원에는 계약금 납부금액 45만 원이 포함된 상태일 가능성이 크고 계약금이 이미 현재 보증금 산정에 반영되어 추가 증액 신청 시 이를 감안해야 합니다.잔금 820만 원과 증액 1,600만 원을 합친 금액으로 전환보증금이 산정되며 이 과정에서 계약금이 포함되어 다시 계산됩니다.감사합니다.
부동산
Q. 신혼특공 비과세 거주 요건 초등학생.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.투기과열지구 내 신혼특공 주택은 입주 후 최소 2년간 실거주 의무가 있으며 이를 위반하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 실거주 판단은 단순히 전입신고 여부뿐 아니라 실제 생활하는지를 종합적으로 검토합니다.비과세 받을 수 있으면 좋은 선택이라 생각합니다.감사합니다.
부동산
Q. 요즘 지방부동산 어떻게 흐르고있나요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.대부분 지역에서 주택 수요가 약화되고 신규 공급도 수요에 비해 과잉으로 제공되어 가격 하락 압력이 큽니다.지방에서는 대출 규제 강화, 지역 경제 침체, 인프라 부족 등이 부동산 가격 부진으 주요 원인입니다.전세 시장도 전반적으로 안정세 또는 소폭 상승 수준에 머무르며 활발하지 못한 상황입니다.결과적으로 수도권과 지방의 부동산 양극화 현상이 강화되고 있습니다.지방의 부동산 시장이 시체처럼 정체되어 있을 때 역발상 투자를 고려하는 것은 리스크가 크지만 잘 고르면 장기적으로 가치 상승 가능성이 있습니다.하지만 대부분 지방은 인구 감소와 경제적 요인으로 가격 회복이 어려운 구조적 문제를 갖고 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.감사합니다.
부동산
Q. 부동산 매매 계약서 특약사항 문의드립니다!
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.보금자리론 또는 대출 진행 불가 시 계약금 반환을 요구하는 특약을 넣고 싶지만 부동산에서 불가하다고 할 경우 계약 해제 및 계약금 반환 조건을 명확히 하는 간접적 특약을 제안할 수 있습니다." 매수인은 계약일 이후 대출 심사 결과 부적격 통보 시 계약을 해제할 수 있으며 이 때 계약금 전액을 즉시 반환한다. 이와 같이 기재하시면 되겠습니다.꼭 넣어야 할 특약사항으로는 물건 현 상태 및 하자 책임, 권리 변동 및 명도 조건, 계약금 위약금 및 해제 규정, 대출 불가 시 계약 해제 및 계약금 반환, 대금 지급 일정 및 지연 시 조치가 되겠습니다.감사합니다.
부동산
Q. 분양 아파트 명의 변경은 시기 상관없나요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.입주 지정 기간 내에는 잔금 완납이 필수이며 잔급 완납 전에는 명의 변경이 불가능한 경우가 대부분입니다.단 선분양 아파트의 중도금 대출이 있는 경우 중도금 대출 승계 절차를 먼저 완료 후 명의 변경이 진행되어야 합니다.보통 중도금 대출 승계는 1~2주 정도 소요 되고 명의 변경 신청 및 처리는 2~3주 정도 소요됩니다.하루 안에 모든 과정을 완료하기는 어렵고 금융기관 심사 및 분양사무소 일정에 따라 다소 변동될 수 있습니다.감사합니다.
부동산
Q. lh 국민임대주택 질문 2개 공고문이 신청하였을때의 질문입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.국민임대, 행복주택, 영구임대 등 동일 공급 유형 간에는 예비 입주자 지위 중복이 허용되지 않습니다.즉 두 곳 이상에서 예비자로 선정되면 우선 공고일이 빠른 곳의 예비자 자격이 자동 상실되고 나중에 신청한 곳이 남게 되는 구조입니다.서류 제출 하지 않는다면 해당 공고에서는 자동 탈락 처리되며 그 외 특별한 불이익은 없습니다.따라서 두 번째 신청한 곳에서 서류 제출하지 않는다면 첫 번째 신청한 곳에서만 예비자 자격을 유지할 수 있습니다.감사합니다.
부동산
Q. 전세 대출 저한테 맞는 방법 추천해주실 수 있을까요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.전세는 보증금을 내고 일정 기간 거주하는 것입니다. 손해 볼 것이 없습니다. 다만 부동산 가격이 상승하면 매매하지 않은 것에 대한 기회비용이 있을 뿐입니다.일단 전세금을 아껴 목돈을 만드시는 것이 좋습니다. 대출을 최소한으로 받으시는 것을 추천드립니다.감사합니다.