전세 계약 연장에 관하여서 궁금합니다

Question

현재 살고 있는 전세집 만기일이 2026년 2월 22일 입니다

현재 임대인과는 계약 연장에 관해서 아무대화가 없는 상황입니다

다만 임대인이 현재 집을 매매하려고 부동산에 올려놓은 상황이라

몇개월전에 집보러 몇번 오다가 그 이후에는 한번도 집보러 오는 사람이 없어서

2025년 12월 22일 까지 양측다 말이 없으면 묵시적 갱신 되는걸 가장 최선으로 생각하고 있었고

집주인이 중간에 말을하면 계약갱신청구권 사용을 이야기 해야겠다 생각하고 있었는데요

갑자기 오늘 이번주 토요일에 집을 보러 온다는 사람이 있어서 정확히 짚어가고자 질문 남깁니다

사실 집을 보러 와도 살 확률은 극히 낮을거라 예상은 되지만 혹시 몰라서요

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1. 집 보러 오는 사람이 만약 집을 산다고 하더라도 12월 22일까지 등기를 완료한후 임차인에게 자기가 거주할거니까 나가라는 통보를 하지 않는 이상 현재 임차인을 내보낼 방법은 없는거겠죠? (현 임대인은 들어와서 살 생각이 전혀 없습니다)

2. 만약 집을 사는 사람이 23일 이후에 등기를 완료한다음 저에게 살거니까 나가라고 해도 이미 등기 전에 임대인과 묵시적 계약연장이 된거니까 가장 우선권리는 임차인이 2년더 살 권리가 맞는거겠죠??

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1~2. 아시는 것과 마찬가지로 재계약에 대한 협의는 만기 6~2개월전이고, 해당 기간에 임대인이 변경되더라도 별도 재계약에 의사통보가 양쪽 모두 없었다면 해당 시점이후로 묵시적갱신이 성립하므로 22일이후에 바뀐 임대인이 퇴거요구를 해도 이를 거부하고 계속 거주를 할수 있습니다.

다만 22일이전에 등기이전이 접수되고 새로운 임대인이 재계약에 대한 의사통보 질문에서처럼 실거주를 할거니 나가라고 한다면 이때는 사실상 퇴거를 하실수 밖에 없습니다. 즉, 22일전까지 의사통보가 이전임대인이나 새로운 임대인이나 없이 기간을 초과하면 말그대로 계속 거주가 가능합니다, 참고로 매매계약에서 계약과 잔금은 사실상 대출로 인해 한달이상 소요가 되기에 현시점기준으로는 게속거주에는 문제가 없는 게 아닐까 싶습니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 임대차종료 6~2개월전에 재계약에 대한 아무런 얘기가 없을 경우 묵시적 갱신의 효력이 발생이 되고 묵시적갱신이 된 상황에서 새로운 임대인이 오게 될 경우 그러한 임차인의 묵시적갱신권리를 승계를 받아야 합니다.

또한 임대차종료 1개월 전까지(계약갱신청구권행사효력기간) 새로운 임대인이 등기가 완료가 되고 실거주를 이유로 퇴거를 요청할 경우는 어쩔수 없이 퇴거를 해야 되나 그때까지 등기가 완료가 되지 않으면 실거주 권리를 임차인에 주장할 수 없습니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 공인중개사입니다.

집을 보러온 사람이 있더라도 12월 22일 이전에 신규 매수자가 등기 후 실거주 통보를 해야만 효력이 생깁니다. 23일 이수 등기를 하면 이미 기존 임차인은 묵시적 갱신이 성립하여 2년 거주권이 우선합니다. 현재 구조에서는 임차인 권리가 우선한다고 봅니다.

Answer 4

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

전세 계약기간이 2년(1년인 경우에는 묵시적갱신이 되지 않습니다.)이고 계약종료 6개월전에서 2개월전사이에 임대인측에서 아무런 연락이 없이 지나간 경우에는 묵시적 갱신이 이루어집니다. 기술하신 것처럼 새로운 집주인이 계약종료 2개월전까지 등기를 완료하고 직접거주를 사유로 임차인의 계약갱신청구권을 거절하지 않는 이상 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 없으므로 계약갱신청구권을 사용하면 2년간 추가로 거주하실 수 있습니다.

Answer 5

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.

네 주택임대차보호법상 계약 만료 2개월 전인 2025년 12월 22일까지 임대인이 갱신 거절 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신이 확정되는데 매수인이 12월 22일까지 소유권이전등기를 마치고 실거주를 이유로 갱신 거절을 통지하지 않는 한 현 임차인을 내보낼 방법은 없습니다. 만약 12월 23일 이후에 매수인이 등기를 마친다면 이미 묵시적 갱신이 성립된 상태에서 임대인 지위를 승계하는 것이기 때문에 새로운 집주인이 실거주를 원하더라도 임차인은 기존 계약과 동일한 조건으로 2년 더 거주할 법적 권리를 갖게 됩니다.

Answer 6

1. 집 보러 오는 사람이 만약 집을 산다고 하더라도 12월 22일까지 등기를 완료한후 임차인에게 자기가 거주할거니까 나가라는 통보를 하지 않는 이상 현재 임차인을 내보낼 방법은 없는거겠죠? (현 임대인은 들어와서 살 생각이 전혀 없습니다)

==> 네 그렇습니다.

2. 만약 집을 사는 사람이 23일 이후에 등기를 완료한다음 저에게 살거니까 나가라고 해도 이미 등기 전에 임대인과 묵시적 계약연장이 된거니까 가장 우선권리는 임차인이 2년더 살 권리가 맞는거겠죠??

==> 네 맞습니다.

Answer 7

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 네 맞습니다. 계약 2년 만기 전까지 임대인이 전출하라 마라 할 수 없습니다.

2. 네 맞습니다. 기존 임대인의 권리와 의무도 포괄하여 승계되기 때문에 묵시적 갱신이 되었다면 그 사항도 같이 승계됩니다.

감사합니다.

Answer 8

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

2025년 12월 22일까지 임대인이 재계약 거절 또는 갱신 조건 변경을 서면으로 통보하지 않으면

2026년 2월 22일부터 자동으로 묵시적 갱신(2년) 성립됩니다

집을 매수하는 사람이 등기를 언제 받느냐가 결정적입니다

12월 22일 이전에 등기 + 매수인이 직접 거주를 통보한다면 갱신을 막을 수도 있습니다

12월 22일 이후 등기를 한다면 이미 묵시적 갱신이 성립했으므로 매수인도 2년 동안 내보낼 수 없습니다

Answer 9

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.

임대인의 계약 갱신 거절 또는 새로운 임대인(매수인)의 실 거주 목적 갱신 거절은 기존 계약 만료 일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지 통보해야 버적 효력이 발생합니다. 이 기간이 지나면 묵시적 갱신이 되어 임차인은 2 년간 더 거주할 수 있는 권리를 가지게 됩니다.

1. 매수 인의 실 거주 목적 갱신 거절 :

• 매수 인이 2025년 12월 22일 이전에 소유권 이전 등기를 마치고 실 거주 의사를 통보하면, 2026년 2월 22일 만기 일에 퇴 거 하셔야 합니다. 이때는 매수 인의 실 거주 의사가 우선합니다.

• 만약 매수 인이 2025년 12월 22일 까지 등기를 완료하지 않거나 실 거주 통보를 하지 않는다면, 아래 내용을 확인해 주세요

2. 2025년 12월 23일 이후 등기 완료 시 :

• 본인의 판단이 정확합니다. 2025년 12월 22일 까지 갱신 거절 통보가 없었다면,계약은 이미 묵시적으로 갱신 되어 2 년 간 자동 연장됩니다.

• 이 경우, 매수 인이 그 이후에 등기를 마치고 실 거주를 원하더라도, 임차인은 2 년 간 더 거주할 권리를 가지므로 퇴 거를 요구할 수 없습니다.

이는 '대항 력'과 '묵시적 갱신 후 계약 승 계'가 결합된 케이스입니다. 이미 전입 신고와 보증 금 확정 일자가 있다면 새 집주인도 그 전세 계약을 인수한 셈이 됩니다. 즉, 12월 22일 까지 아무 통보가 없으면 임차인인 본인이 우선권을 가지며, 새 집주인도 당신의 전세 계약을 그대로 인수해야 합니다.

Answer 10

안녕하세요.

질문하신 사항에 대해 아래와 같이 답변드리겠습니다.

12월 22일까지 등기하고 실거주 통보한다면, 안타깝지만, 계약 갱신을 거절당할 수 있습니다. 그러나 12월 23일부터는 갱신 거절이 불가합니다.

이 내용을 토대로 번호에 맞추어 답변을 드리면,

1. 네 맞습니다. 현재 임차인에게 갱신거절을 하기 위해서는 임대차 기간인 12월 22일 안에 등기를 마쳐야 하며, 실제 실거주 목적이어야 합니다. 만약 어떻게 해서 12월 22일 안에 등기를 마치고 계약갱신 거절통보를 하고, 실제 입주한다면 이때는 퇴거하셔야 합니다.

2. 네 임차인이 2년더 갱신하여 거주할 수 있습니다.

이상입니다.

Answer 11

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

현재 질문주신 위 2가지 내용 모두 정확하게 알고 계신 상황입니다. 하지만 이후 집이 매매가 되어 집주인이 실거주를 이유로 퇴거 요청을 만약에 하는 경우에는 집을 구할 수 있는 충분한 시간과 이사 비용을 제시할 수 있어 협의를 할 수 있으며 거절하시고 계약 기간 동안 거주 또한 보장받으실 수 있으니 참고하시기 바랍니다