전세계약 묵시적갱신 궁금한게 있습니다.
제가 2023년 9월 21일에 전세계약을 하고 전세대출을 받았는데요,
묵시적 갱신이 적용되는 조건이 궁금합니다.
만얀, 오늘날짜 기준으로 묵시적 갱신이 조건이 되었다면,
1. 이전계약서로 전세대출 연장이 되는걸로 알고 있는데 맞나요?
2. 추가로 해야될게 있나요? 예를들면, 동사무소 가서 확정일자 같은것도 다시 받아야 된다던지 하는...
3. 집이 경매로 넘어간다면 제가 현재 몇순위로 받을 수 있는지, 다 받을 수 있는지 확인할 수 있는 방법있나요?
안녕하세요. 고수영 공인중개사입니다.
대출 연장은 기존 계약서로 가능하나 혹시 모르니 은행에 문의 해보시는게 가장 정확할 것 같습니다.
보증금 증액시 확정일자 받으며, 등기부등본 통해서 경매 시 우선순위를 확인할 수 있습니다.
인터넷으로 살고 계신 집의 등기부등본을 확인해보시길 바랍니다.
이상입니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
2023년 9월 21일 계약일자이고 2년계약을 체결하였다면 2025년 7월21일 전까지 당사자간 재계약에 대한 아무런 의사통보가 없었다면 묵시적 갱신은 성립하게 됩니다.
1. 이전계약서로 전세대출 연장이 되는걸로 알고 있는데 맞나요
-> 해당부분은 은행에 따라 차이가 있습니다. 일반적으로는 묵시적갱신이 성립되더라도 임대인과 계약서를 작성하여 제출이 필요한 것으로 알고 있습니다.
2. 추가로 해야될게 있나요? 예를들면, 동사무소 가서 확정일자 같은것도 다시 받아야 된다던지 하는...
-> 동일조건 연장이고 보증금 증액등이 없기 떄문에 확정일자 부여 및 전월세신고는 하지 않으셔도 됩니다.
다만, 묵시적갱신 성립에 대해 임대인에게 전달하고 대출연장을 위한 계약서 작성에 협조를 부탁하셔야 합니다. 물론 은행이나 보증보험등에서 재계약 계약서 첨부를 요구하는지를 먼저확인후 제출이 필요한 경우에 해당됩니다
3. 집이 경매로 넘어간다면 제가 현재 몇순위로 받을 수 있는지, 다 받을 수 있는지 확인할 수 있는 방법있나요?
-> 대항력은 전입신고를 하였다는 가정하에 최초 전입신고 익일부터 재계약이후에도 유지가 되기 때문에 최초 입주시점 이후로 등기된 권리보다는 선순위가 되고, 전입신고 이전 권리가 남아있는 경우 이보다는 후순위가 됩니다. 그리고 다 받을수 있을지 없을지는 매각대금과 등기부에 따른 권리상 배당순서 확인이 필요한 만큼 단순하게 다 받을수 있다 없다를 확답하기는 어렵습니다. 본인이 만약 대항력 있는 선순위 임차인이라면 이때는 경매에서 다 배당받지 못하더라도 낙찰자에게 대항이 가능하기에 보증금 손실가능성은 낮을수 있습니다.
1명 평가안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
네 맞습니다. 묵시적갱신이 되었으면 전 임대차와 동일한 계약이 체결 된 걸로 보기에
은행에 연락하셔서 묵시적갱신으로 인한 계약연장 말씀하시면 됩니다.보증금 변동이 없으면 확정일자는 다시 받을 필요 없습니다.
다세대의 경우, 근저당이 없다는 가정하에 질문자분은 인수조건경매로
낙찰자가 나오면 그 낙찰자가 보증금을 반환해줍니다.
다가구의 경우 확정일자부여현황 순번에 따라 다르고요.
전세보증보험 가입 여부를 먼저 알아보심이 좋아보입니다.
추가 궁금하신 사항 있으실가요?
1명 평가안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
묵시적갱신이 되면 이전계약서로 전세대출 연장이 가능하지만 사전에 은행 담당자에 연락하여 정확한 기간을 알려야하며 임대인의 연락처와 계약기간 확인이 필요합니다. 묵시적갱신은 기존 계약조건이 그대로 유지되므로 확정일자나 임대차계약신고 등이 필요하지 않습니다. 집이 경매로 넘어갔을 때의 순위는 등기부등본상의 권리관계 순서(설정 일자 등)등을 통해서 확인해야 합니다. 전세보증금 금액이 작다면 최우선변제 대상이되어 선순위권리에 우선하여 변제를 받을 수도 있을 것입니다.
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
네 맞습니다. 기존 계약 그대로 연장이 되는 것입니다.
보증금 변동이 없으므로 따로 할 건 없습니다.
겅매 진행 시 임차인의 배당요구종기일, 해당 주택의 대출/근저당/임차인 현황 등 복작하게 작용하므로 확인할 수 있는 방법은 없습니다. 다만 추측을 할 뿐입니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
임대차계약종료일 6~2개월 전에 임대인과 임차인 사이 재계약에 대해서 아무런 얘기가 없을 경우 묵시적갱신으로 자동 연장이 되게 됩니다. 지금 까지 아무런 재계약에 대해서 얘기가 없을 경우 묵시적갱신으로 판단이 되고 묵시적갱신이 되더라도 은행에 전세대출 연장 신청을 하셔야 합니다. 또한 확정일자 + 전입신고가 되어져 있을 경우 우선변제권과 대항력이 존재를 하고 전입신고를 한 다음날짜가 권리일자이고 등기부등본상 근저당권 등의 날짜를 통해서 권리일자를 비교를 해보시면 됩니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
차례대로 답변을 드리겠습니다. 우선 임대차 계약이 끝나기 전 2-6개월 전꺼지 임차인과 임대인 어느 한 쪽이라도 계약 종료 의사를 전달하지 않았다면 계약은 자동으로 2년 묵시적 갱신이 진행됩니다.
묵시적 갱신 시 전세 대출은 기존 계약서로 연장 심사를 진행합니다. 연장심사 과정에서 실거주 확인과 소명자료를 요청하는 경우도 간혹 있습니다. 또한 전세보증금 등 조건 변경이 없다면 확정일자는 계속 유효하게 유지가 되어 새로 받지 않으셔도 됩니다.
그리고 마지막으로 집이 경매로 넘어가는 경우 현재 순위 같은 경우는 확정일자가 유지가 되기에 최초 계약 당시 확인했던 순위에서 내려가지는 않습니다 추가 변동사항이 있는지 궁금하시다면 등기부등본을 발급하여 확인해 보시기 바랍니다.1명 평가안녕하세요. 공인중개사입니다.
계약 종료 1개월 전까지 별도 해지 통보 없으면 자동으로 2년 연장됩니다.
이 경우 기존 계약조건 그대로 유지되며 대출도 연장이 가능한 경우가 많습니다.
추가로 확정일자 다시 받을 필요는 없지만 경매 시 순위 확인 등기부등본을 통해 가능합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
가능합니다.
확정일자를 이미 득하셨다면, 다시 하실필요는 없습니다만, 계약금액 변동 등 변경사항이 발생하셨다면, 변경 계약서를 다시 작성하고 새로 확정일자를 받아야 합니다.
만약 집이 경매로 넘어간다면, 보증금을 얼마나 보호받을 수 있는지는 대항력과 확정일자 유무, 그리고 보증금 규모와 지역별 소액임차인 최우선변제금 범위에 따라 달라집니다. 가장 확실한 방법은 등기부등본을 열람해서 집에 설정된 근저당(은행 대출, 담보권 등)의 순위를 확인하고, 본인의 확정일자 날짜와 비교하는 것입니다. 이렇게 해야 본인의 순위가 담보권자보다 앞서는지, 뒤에 있는지 알 수 있습니다. 만약 소액임차인 범위에 해당하면 일부 금액은 최우선변제도 가능합니다.
질문에 대한 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,전세 계약이 끝날 무렵, 임대인이나 임차인이 계약 만료 2개월~6개월 전 사이에 계약 종료나 조건 변경 의사를 서면으로 통지하지 않으면, 계약은 자동으로 같은 조건으로 2년 연장되는 것으로 간주됩니다
이를 묵시적 갱신이라 합니다
,네, 일반적으로 가능합니다
은행 또는 보증기관 (HUG, SGI 등)에서는 묵시적 갱신도 계약 연장으로 보기 때문에, 전세대출 연장심사를 통해 그대로 연장할 수 있습니다
다만 은행별로 필요한 서류나 조건이 다를 수 있으므로, 은행에 반드시 확인해야 합니다
,묵시적 갱신이면 새 계약서를 쓰지 않기 때문에, 확정일자도 새로 받을 수 없습니다
필수는 아니지만 권장하는 조치로
임대인과 갱신확인서를 작성하고 묵시적 갱신이었음을 문서화하면 좋습니다
임대인이 동의하면 새 계약서를 작성하고 확정일자를 다시 받는 것이 가장 안전하고
주민등록 등본상 주소를 계속 유지해야 대항력 유지됩니다
기존 확정일자 효력은 유지됩니다
경매 시 보호 여부 확인은 등기부등본, 경매정보로 확인 가능 / 대항력, 확정일자 유무가 중요합니다