소액임차인 최우선변제권 되는지 봐주세요!
이사갈 집에 1월10일에 이사하는데
전입신고를 사정이 있어 5일뒤에 할 예정입니다.
보증금은 2천인데 5일사이에 임대인이 근저당이 생겨도
최우선변제권 가능한건가요???
또하나 지금살고있는 집 만기는 1월15일입니다
보증금 받고 전입신고 옮길 생각인데
짐을 다 빼놔도 보증금 받는데 뮨제 없을까요??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
질문 주신 내용에 대해 답변 드립니다.
최우선변제권
전입신고가 지연되었을 경우, 임대인이 그 사이에 근저당을 설정한다면 최우선변제권이 인정될 수 있는지는 확정일자와 점유 여부에 따라 달라집니다.
최우선변제권의 조건 - 전입신고, 점유, 확정일자
5일 후 전입 신고 시 문제 여부
전입신고가 지연된 5일 동안 임대인이 근저당을 설정하면, 근저당이 전입신고 및 확정일자보다 앞선 순위를 가질 가능성이 큽니다.
최우선변제권은 후순위 채권자보다 우선적으로 보호받는 권리지만, 전입신고 시점이 늦으면 이 권리가 적용되지 않을 수 있습니다.
>> 이사를 간 당일 전입신고와 확정일자를 함께 진행하는 것이 안전하며 사정이 있어도 전입신고를 미루지 않는 것이 좋습니다.
현 거주지 보증금 반환 관련
1.15일 만기가 도래하기 전에 보증금을 반환받으려면 아래 사항을 확인해 주시기 바랍니다.
집을 비운 상태에서 보증금 반환 여부
임차인은 계약 종료 후 집을 반환하고 임대인은 보증금을 반환해야 할 의무가 있습니다.
짐을 다 빼놓았더라도, 임대인이 이를 확인하지 않거나 열쇠를 인수받지 않은 상태에서는 반환이 완료되지 않았다고 주장할 가능성이 있습니다.
>> 집을 비우시고 열쇠를 임대인에게 전달한 후 반환 절차를 진행 하시기 바랍니다. 반환 시점과 관련해서는 임대인의 동의나 합의는 서면으로 남겨 두는 것이 안전합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
최우선 변제는 말그대로 배당시에 다른 물권보다 우선하여 배당을 해주는 권리로써 질문의 경우가 발생하더라도 최우선 변제에는 문제가없습니다. 다만 전입신고가 5일 늦은 사이에 다른 근저당이 설정되면 순위관계상 후순위가 되기 떄문에 최우선변제를 통해 못돌려받는 남은 보증금은 배당시에 근저당보다 후순위로 배당이 되게 됩니다.
2천만원 금액이 최우선변제금 안에만 들어간다면 근저당은 언제 받든 관계없이 최우선변제금 대상이 됩니다.
최우선변제는 전입신고만 되어 있으면 됩니다.
이전 집의 짐을 빼도 임대인이 보증금을 줘야 하는것에는 변함이 없습니다.
보증금을 돌려주는것은 당연한것으로 짐의 여부와 관계 없습니다.
이사갈 집에 1월10일에 이사하는데
전입신고를 사정이 있어 5일뒤에 할 예정입니다.
보증금은 2천인데 5일사이에 임대인이 근저당이 생겨도
최우선변제권 가능한건가요???
==> 네 가능합니다. 그러한 이러한 조건도 "선순위 근저당 설정일자+지역별 보증금규모"에 차이가 있는 만큼 이 부분에 대해서도 확인이 필요합니다.
또하나 지금살고있는 집 만기는 1월15일입니다
보증금 받고 전입신고 옮길 생각인데
짐을 다 빼놔도 보증금 받는데 뮨제 없을까요??
==> 주소지를 그대로 두시면서 보증금을 받을 때 까지 키도 넘겨주지 말아야 합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
소액 임차인의 최우선 변제권에 대해 설명 드리겠습니다.
최우선변제권은 임대차 계약이 종료된 후 임대인이 파산하거나 경매에 들어갔을 때 임차인이 보증금을 우선적으로 변제 받을 수 있는 권리입니다.
전입 신고와 최우선 변제권 :최우선 변제권을 인정받기 위해서는 전입 신고를 한 날짜가 중요합니다. 이사 후 5일 뒤에 전입 신고를 하게 되면, 그 기간 동안 임대인이 근저당을 설정한 경우 최우선 변제권을 주장하기 어려울 수 있습니다.즉, 근저당이 설정되기 전에 전입 신고를 해야 최우선 변제권이 인정됩니다.
현재 거주 중인 집의 보증금 반환 : 현재 살고 있는 집의 만기가 1월 15일이고, 보증금을 받기 전에 짐을 모두 빼 놓는 경우보다는 짐을 빼면서 보증금을 받는 동시 이행이 되도록 하는 것이 중요 합니다
하지만 임대인과의 계약 조건이나 약속에 따라 다를 수 있으니, 임대인과의 원활한 소통이 필요합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
서울은 전세보증금이 1억6천5이하이면 5천5백만원까지 순위에 관계없이 최우선 변제금에 해당이 됩니다
또 이사하실집에 몆가지 짐을 두고 가시기 바랍니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
개정된 법률에 의하여 가장 낮은 지역(그밖의 지역)의 경우 전세보증금을 7500만원 이하일 경우 2500만원까지
최우선변제를 받을 수 있으니 위의 경우도 소액 최우선변제금액에 해당 된다고 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
최우선변제는 전입신고와 거주를 하면 발생하는데, 일단 발생하면 선순위 근저당에 앞서 배당을 받을 수 있습니다. 즉, 전입신고 전에 근저당이 발생하더라도 나중에 발생한 최우선변제권이 우선할 수 있는 것입니다. 그리고 지금살고 있는 집에서 짐을 모두 빼놓게 되면 거주조건을 만족하지 못할 수 있으므로, 보증금을 받을 때까지 주민등록과 짐을 남겨 놓는 것이 필요합니다. 결론적으로 입주가 좀 늦더라도 최우선변제로 보증금 전액 배당받을 수 있으니 지금 살고있는 집의 보증금을 돌려받을 때까지 주민등록과 짐을 남겨 놓으시는 것이 필요합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
소액임차인의 최우선변제권은 선순위 근저당보다 우선하여 배당받으실 수 있습니다.
또한 짐을 다 빼놔도 보증금을 받는데 문제는 없으나 전출신고를 먼저 하면 대항력이 상실하여 배당요구를 할 수 없을 수도 있습니다.
감사합니다.