안녕하세요 고경훈 전문가입니다.
부동산
Q. 공공주택 특별법이라해서 소급 적용이라는 내용이 부동산에 끼칠 영향?
공공주택 특별법이라고 해서 민간 업체의 공공임대주택에 대해 소급적용에 대한 판결을 합법이라고판결 했다길래 알아봤는데요.이게 앞으로 한국 부동산에 어떤 영향을 끼치게 되는지 알고 싶은데 부동산 전문가들의 의견을 보고 싶어요?===> 판결이 부동산에 미치는 영향으로 첫번째 민간 임대사업자의 부담이 증가되고 임차인 보호가 가능되되고 제도가 신뢰회복될 수 있는 영향이 있습니다.
부동산
Q. 6.27 규제 기준일 문의드립니다.
6.27 규제 기준일 문의드립니다.전세 끼고 매매했고, 내년에 실거주할 예정입니다. (수도권, 주택 가격 6억 미만, 1주택자)임차인에게 내어주어야 하는 보증금 1.5억입니다.기존 전세 매매 계약일(전 임대인과 현재 임차인) 23. 6. 30.본인 매매계약서 작성일 25. 6. 24.본인 등기일 25. 7. 4.등기 나온 날이 7월 4일로, 6.27 이후라 대출 규제(1억)에 잡히는 건지 궁금합니다. 건지 알고 싶습니다.===> 6. 27일은 전세퇴거자금 대출 규제 기준일입니다. 이날 이후에 발생한 신규 매매계약이나 임대차계약에 대해서 보증금 반환목적의 대출한도가 최대 1억원으로 제한됩니다
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Q. 월세 계약 종료에 따른 보증금 반환 및 이사 관련 문의
.1. 현재 거주 중인 집을 보러 오는 사람이 없습니다.더불어 다방/직방 등의 부동산 중개 플랫폼 확인 시 저희 집이 매물로 올라와 있지 않습니다.(실제로 저는 현재 무직으로 언제든 시간이 가능하다고 말한 바 있으나 보러 오는 사람이 한 명도 없었으며, 먼저 집을 보러 온다는 사람이 없냐고 물어보기도 했으나 없다고 일관함)==. 현재 상황에서 임대인이 처리해야 하는 사항인 만큼 임차인은 신경쓰지 않아도 되는 사항입니다.월세라서 시간적 여유가 있을 수 있긴 하지만, 추석 명절이 지나면 곧 이사를 해야 하는 상황이라서 실제 계약일자로 생각해도 충분히 여유가 있는 상황은 아닌 것 같은데요.집을 보러 오는 사람이 없을 수는 있으나, 온라인 상에 집이 매물로 등록된 것을 확인 할 수 없습니다.거주 중인 집이 회사 명의(건설기업)라서 해당 기업의 주거래 부동산을 통해 진행되고 있을 수도 있고, 온라인에는 매물을 따로 등록하지 않았을 수 있고 다수의 경우의 수가 있음을 알고 있으나 불안하기도 해서 관련해서 확인 요청을 드려도 괜찮을까요?==> 가능합니다. 이러한 경우 선택사항입니다2. 만약 최소 2달 전 계약 종료 의사를 명확하게 밝힌 상황에서 임대인이 비협조적인 상황이라면 임차인 관점에서 법적으로 정당한 권리를 요구할 수 있는 부분이 있을지요?==> 임차인은 계약종료일자에 임대인이 보증금을 지급해주지 않으면 법적인 조치를 취할 수도 있지만 지금은 할 수 있는 사항이 없습니다3. 10월말 제가 이사하는 시점에 보증금을 못 받을 수 있으나, 11월 초 실제 계약 종료 시점에는 임대인이 보증금 반환 의무가 명확하게 있음을 계약서 상에서도 명시하고 있는데요. 임대인이 세입자가 없다며 보증금 반환을 못해준다고 나오면 저는 어떻게 대응하는 것이 맞을지 전문가분들의 의견 주시면 감사하겠습니다.==> 법원에 임차권등기명령 또는 보증금 반환을 위한 지급명령 등을 신청하시기 바랍니다.4. 제가 온라인 상에 매물을 등록한다고 하면, 이후 성사 시 중개비를 제가 부담해야 하는 건가요?협의를 통해 반반부담하기도 한다고 확인했으나, 일차적으로 중개비 부담 의무가 저에게 있는 건지 알고 싶습니다.==> 그렇지 않습니다
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Q. 일부 소도시에 인구가 줄어듬에도 부동산 거래가가 상승하는 이유는 무엇일까요?
지방 소도시의 부동산 시장이 인구 감소에도 불구하고 일부 지역에서 상승세를 보이는 이유는 무엇인가요?교통 인프라나 산업 유치 외에 다른 요인이 있을까요?===> 인구 감소지역에 아파트 가격이 상승하는 이유는 다른 개발계획 등으로 인한 경우가 대부분입니다.
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Q. 상생임대제도란무엇인가요?????
“상생임대인 제도란 구체적으로 어떤 제도이며, 이 제도가 도입된 배경과 정부가 추진하게 된 목적은 무엇인가요? 상생임대주택으로 인정받기 위해 임대인이 지켜야 하는 요건, 예를 들어 전세보증금 증액률 제한이나 계약 기간 조건 같은 구체적인 기준은 어떻게 되나요? 또한 이 제도를 통해 임대인이 받을 수 있는 세제 혜택(예: 양도세 비과세 요건 완화, 장기보유특별공제 적용, 종합부동산세 완화 등)은 어떤 것이 있으며, 임차인 입장에서는 어떤 실질적 보호 효과를 얻을 수 있나요? 나아가 제도 적용 시기와 소급 적용 범위, 신청 절차, 국세청 신고 방식 같은 행정적 절차는 어떻게 진행되는지도 궁금합니다. 마지막으로 이 제도의 장점과 한계, 그리고 향후 제도 유지나 개선 가능성에 대해 전문가들은 어떤 평가를 하고 있는지도 구체적으로 알려주실 수 있을까요?”==> 상생 임대인 제도라는 것은 정부가 임차인의 주거안정을 위하여 계약갱신 및 갱신시 5% 만 인상하는 경우 실거주요건2년을 한 것으로 제공하는 제되입니 임대인이 일정조건이 충족하면 상생임대인으로 인정받고 이에 따라 양도소득세, 종합부동산세 등 세금혜택을 받을 수가 있습니다
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Q. 아파트 청약 당첨 후 입주 전까지 신생아 특례 전세대출 받을 수 있나요?
두달 전쯤에 아파트 청약이 되었습니다.이후 얼마전에 신생아 특례 버팀목 전세대출을 신청했는데, 부적격으로 나왔습니다.그 이유는 순자산이 3.37억 초과인 것으로 보입니다.이류를 보니 순자산을 합계할 때, 청약된 아파트 또한 합계가 되었는데, 이게 맞을까요? 혹은 이의신청을 하면 해결이 될 문제일까요?이전에 듣기로는 아파트 분양권은 무주택자로 간주되어 문제가 없다고 들었습니다.===> 신생아 특례 전세대출은 무주택세대주 순자산 기준 충족(3.37억원)되어야 합니다. 그러나 분양권은 무주택으로 간주되지만 순자산평가에서 자산으로 포함될 수 있습니다. 따라서 대출은행에 자산평가가 얼마나 잡히는지 여부는 사전에 확인이 필요합니다.
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Q. 부동산 청약은 무주택자라면 꼭 도전해야 하나요?
가점제 때문에 기회가 거의 엇다는 얘기도 있던데요실제 당첨이나 경험이나 전략이 있으면 조언을 듣고 싶습니다!준비 과정이 복잡합지도 궁금합니다??==> 청약준비가 복잡하지 않지만 무주택세대주이고 가점이 어느 정도 확보를 하였다면 청약을 시도해보시는 것이 적절해 보입니다. 청약에 당첨되는 경우 상황에 따라 로또에 당첨될 수도 있습니다.
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Q. 공공분양 중도금 대출관련 문의 드립니다.
현재 기준으로 공공분양 중도금 신청시에 부부 둘다 육아 휴직중이라면, 대출 실행하는데 문제가없는지 알고싶습니다.배우자는 현재 육아휴직중이고 저는 26년 초에 육아휴직을 고려하고있습니다.중도금 대출실행일은 4월 중순입니다.==> 중도금 대출시 고려되는 요소로 소득증빙 가능여부, 대출 실행 시점의 상태 금융기관별 정책의 차이에 따라 판단해야 하는 사항입니다. 이러한 경우 대출실행 이전에 본인의 육아 휴직 시작시점을 조정하여 대출이 실행되도록 진행하심이 적절해 보입니다. 기타 사항은 주거래 은행에 상담을 받아 보시기 바랍니다.
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Q. 전세 4억4천 낀 8.1억 짜리 집을 매매하려하는데
매매가격 - 8.1억전세 - 4.4억집주인이 집에대한 빚 - 2.8억계약금 8.1천만원걸고, 2월잔금을 치루려고 하는데, 2월은 너무 늦다고 12월에 중도금 2.5억을 주면 계약을 하겠다고 하는 상황입니다. 제 입장에서 빚이 없으면 3.7억에 대해 40퍼센트 중도금 해서 1.48억까지는 줄 수 있겠지만, 지금 빚이 2.8억이나 있고 이 빚을 제외 하고 나면 9천만원밖에 이집에 대해서 권리를 가지고 있지 않은것인데 중도금을 집주인이 돈을 빌린 은행계좌로 주는것이 아닌 직접 집주인에게 돈을 주는건 너무 위험한 것 아닌가요? 부동산에서는 아무문제 없다는건데 너무 이해가 되지 않아서요. 제가 위험하다 생각하는게 이상한가요? 집주인은 임대사업자 입니다.==> 현재 상황에서 중도금을 치르면서 해당 금액만큼 감액등기를 하시거나 아니면 근저당을 말소하는 조건으로 진행하심이 적절해 보입니다. 거래금액을 집주인에게 지급한다면 가급적 은행으로 상환되도록 추진하시는 것이 적절해 보입니다.
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Q. 1인 가구 증가에 따른 도시계획과 주거 정책의 변화는 어떠한가요?
최근 1인 가구 증가에 따라 소형 주택 수요가 늘고 있는데,이에 따른 도시계획과 주거 정책은 어떻게 변화하고 있는지, 특히 지방 중소도시의 대응은 어떠한가요?===> 우리나라도 1인가구가 점차 증가하고 있어 주거정책도 많은 변화를 꽤하고 있습니다. 우선 소형 주택중심의 개발확대되고 있고 복합용도 공간의 확대, 공공인프라도 1인 가구위주로 재편되고 있습니다.