안녕하세요. 한영현 전문가입니다.
부동산
Q. 교외화 현상이 도시 발전에 미친 영향은 무엇인가요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.도시가 교외로 확정되면서 주택, 상업, 산업 공간이 넓어져 공간 활용도가 증가하고 도시 규모가 커집니다. 중심지와 외곽 간 통근, 통학 등 이동 수요가 늘어나 교통 혼잡과 대중교통 효율 저하가 발생합니다. 이로 인해 환경오염과 시민 삶의 질 저하 우려가 커집니다.또한 거주와 고용 가능이 도시 외곽으로 분산되면서 다중 중심 도시 형태가 나타나 도시계획에 새로운 과제를 제공합니다.감사합니다.
부동산
Q. 증여를 통한 1가구2주택 해소 가능성
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.군복무 중인 30세 미만 자녀에게 세대분리 요건을 충족시켜 명의 이전하면 실질적 생계가 분리된 상황임을 명확할 경우 본인은 1가구 1주택이 될 수 있습니다. 단 국세청은 실질적 생계 및 독립성 여부를 중요하게 판단하기 때문에 증빙자료를 충분히 준비해야 하며 관련 세무 전문가 상담을 추천드립니다.감사합니다.
부동산
Q. 요즘 같은 때엔 전세랑 월세 중 뭐가 나을까요
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.월세는 부담이 크고 일정 수준의 전세자금 대출이 가능하다면 전세로 전환하는 것이 경제ㅐ적으로 유리합니다.단 안전장치를 꼼꼼히 체크해 전세사기 예방이 필수적입니다.전세가 모든 상황에서 월세보다 무조건 유리하다고 단정할 수는 없지만 2025년 시장 동향과 대출이자 환경, 장기적 주거비 부담을 감안할 때 안전장치만 이행하면 전세가 조금 더 합리적인 선택이 될 수 있습니다.감사합니다.
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Q. 투자와 투기의 차이점은 어디에 잇는걸까요?!
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.투자는 자산의 내재 가치를 분석해 장기적인 성장이나 안정적인 수익을 기대하는 행위입니다.투기는 시장의 단기 변동성을 노려 빠른 시세 차익을 추구하고 자산 자체 가치보다 가격이 오를 것에 집중합니다.둘은 때때로 경계가 모호할 수 있지만 결국 가치에 대한 신중한 분석과 장기적 목표를 갖는 것이 투자이고 시세 차익만을 노리고 충동적으로 매매하는 것이 투기입니다.감사합니다.
부동산
Q. 챗지티피가 예측하는 전망은, 보통 자료를 기반으로 응답하는건가요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.데이터와 전문적 판단이 균형 있게 이루어져야 신뢰성 있는 산업 전망이 가능하다고 할 수 있습니다. 기업이나 산업 전망을 예측할 때는 단순히 과거 데이터를 축적해서 판단하는게 아니라 데이터와 전문가 해석이 모두 쓰입니다.대표적으로 정량적 방법과 정성적 방법이 병행됩니다.감사합니다.
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Q. 신도시 개발계획으로 인해 토지 보상은 공시지가로 하나요 아니면 최근 실거래가격으로 하나요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.토지 보상금 지급토지보상액은 공시지가 + 감정평가로 결정되며 일반적으로 공시지가 1.3~2.0배 수준에서 형성되는 경우가 많습니다.감정평가사는 표준지 공시지가, 인근 비교표준지, 토지의 개별특성, 개발 계획의 영향 등을 모두 종합해 평가합니다.헌법상 원칙은 정당한 보상이지만 개발계획 발표 이후의 급등분 등 개발이익은 보상에서 배제하는 것이 법적 기준입니다.적용 절차 순서는 사업인정고시 -> 감정평가사 선정 및 평가 -> 평균 보상가 확정 -> 소유자에게 보상금액 고지 -> 이의 신청 및 재평가 가능토지 보상은 실거래가가 아니라 공시지가와 감정평가를 기준으로 산정합니다. 실거래가 없으면 감정평가사가 인근 비교표준지, 토지 특성 등 다양한 요소를 적용하여 산정하여 일반적으로 공시지가의 1.2~2.0배 수준으로 보상금액입니다.감사합니다.
부동산
Q. 장모님과 우리가족과 집을 합치려고 하는데, 좀 어떻게 하면 좋을까요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.현재 대출 규제로 최대 6억까지만 대출이 나오는 상황이라 현재 가지고 있는 금액으로는 40평 8~9억 아파트를 매수하기는 쉽지 않습니다.또한 대출을 많이 받으면 삶의 질이 낮아지는 결과를 초래하여 추천드리지 않습니다.적절한 대출은 필요하지만 과도한 대출은 삶을 피폐하게 만듭니다.평수를 낮추어 현실에 맞는 아파트를 찾길 바랍니다.감사합니다.
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Q. 아파트 이사를 해야 하는데 이사가 고민입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.추가 요금을 주면 이삿짐 업체에서 해체해 줍니다. 대부분의 이삿짐 업체는 가전제품 해체 서비스를 제공합니다.이삿짐 업체는 보통 일정을 시키는데 중요성을 두기 때문에 가전제품 해체에 시간이 오래 걸리면 일정이 밀릴 수 있습니다.따라서 하루 전 삼성서비스센터에 연락하여 해체를 해 놓던지 or 이삿짐 업체를 통해 이사와 해체를 동시에 하던지 택일하시면 되겠습니다.감사합니다.
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Q. 토지재개발에 대한 세금이 얼마나 나올까요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.양도소득세양도차익 계산양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비양도소득세율기본적으로 6~45%의 세율이 적용됩니다. 이 세율은 양도차익 금액에 따라 차등적으로 부과됩니다.농지/주택에 따른 차이농지나 주택이 포함된 부동산의 경우 농지나 주택에 대한 특별세금이 별도로 존재할 수 있습니다. 만약 농지의 경우 농업용지로 사용되지 않았을 경우 세금 혜택이 줄어듭니다.감사합니다.
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Q. 부동산 지역과, 통화량의 연관성은 무엇이 있나요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.주택 인허가 및 착공 실적 : 앞으로 신규 주택 공급량과 시장 동향을 예측할 수 있습니다.미분양 주택 수와 재고 주택 비율 : 공급 과잉 여부를 판단하는데 도움이 됩니다.지역별 인구 이동과 가구 증가율 : 특정 지역으로 인구와 가구가 유입되면 부동산 수요가 증가하는 신호입니다.아파트 거래량과 실거래가격 지수 : 거래량 증가는 수요 증가의 징후이며 실거래가격 지수는 시장 가격 변동을 나타냅니다.위와 같이 참고하시길 바랍니다.