전입신고를 못하게 만드는 오피스텔, 법적으로 유효한 건가요?
오피스텔을 구하다 보면 전입신고를 못하게 되어 있는 경우를 흔히 볼 수 있습니다.
법적으로도 집주인이 전입 신고를 하지 못하도록 할 수 있는 건가요?
또한, 전입 신고를 했을 때, 10%를 추가 인상 받는 것도 실제로 유효한 걸까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
일단 전입신고가 불가한 특약이 있는 오피스텔은 말그대로 업무용 오피스텔로 주거용으로 사용할수 없고, 만약 전입신고를 할 경우 주거용 오피스텔로 구분되어 임대인은 받았던 부가세환급 반환 및 기타세금관련한 문제가 발생하게 됩니다.
그래서 계약시에 전입신고 불가를 합의하고 특약에 기재하게 됩니다.
문제는 이러한 합의를 하고도 전입신고를 하였다면 임대인은 임차인을 상대로 계약해지 및 손해배상을 요구할수 있나를 물어보시면 사실 판례에 따르면 해당 특약을 무효라고 보고 그에 따라 계약해지나 손해배상 책임이 없다는 내용이 있습니다. 물론 이는 임대인도 계약시부터 임차인이 주거용으로 사용한다는 사실을 알고 있었다는 반증이기 때문입니다.
다른게 보면, 특약에 전입신고 불가가 아닌 "주거용으로 사용하지 않는다"라는 특약이 있었음에도 전입신고를 하였다면 이때는 임대인의 주장에 근거가 있고 해당 소송에서 임대인이 승소할 가능성이 더 높습니다.
1명 평가안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
전입신고를 금지하는 특약은 업무용 오피스텔인 이유가 가장 많습니다
실질적으로 주거용으로 사용할 경우 업무용으로 등록한 오피스텔은 부가세 환급취소, 주택 수 산정으로 임대인에게 각종 세제상 불이익이 있기 때문인데요.
하지만 임차인으로서는 우선순위의 보장이 안되고 대항력의 상실이라는 문제가 발생합니다
전입을 금지하는 특약이 법률상 제재대상은 아닙니다.
해당 오피스텔은 결국 업무용으로 임대하여야 맞는 것입니다.
임대인에 따라서 주택으로 사용을 결정하는 경우도 있고 자유로운 전입이 가능한 매물도 있습니다만
사례와 같은 애매한 매물이 있습니다
임차인 입장에서는 리스크를 안고 계약할 이유가 없다면 피하는 것이 상책입니다1명 평가안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
전입신고를 막는 행위 자체는 세입자에게 불리한 조건이기 때문에 효력이 없습니다.
주택임대차보호법에 따르면 임차인이 전입신고를 한 경우 제3자에 대하여 효력이 생깁니다. 또한, 전입신고를 하지 않으면 임차인이 보증금을 보호받을 수 없기 때문에, 임대인이 전입신고를 막는 것은 법적으로 문제가 될 수 있습니다. 또한, 전입신고를 했을 때 10%를 추가 인상 받는 것은 법적으로 유효하지 않습니다. 주택임대차보호법에 따르면, 임대인은 임대차 계약 체결 또는 증액 후 1년 이내에는 증액을 요구할 수 없으며, 증액 시에도 기존 보증금의 5%를 초과할 수 없습니다. 따라서, 오피스텔 계약 시 전입신고를 하지 않는 조건으로 계약을 체결하는 것은 매우 위험하며, 보증금 보호를 위해 전입신고와 확정일자를 받는 것이 중요합니다. 또한, 계약 전에 해당 오피스텔의 등기부등본을 확인하여 근저당권 등의 권리관계를 파악하는 것이 좋습니다.
1명 평가안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
임대인이 주거용오피스텔이 아닌 상업용오피스텔로 보유하면서 세금탈세를 하기위한 불법적인 방법 입니다. 믿고 거르시는게 좋습니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.
오피스텔의 경우 사무용으로 사용하거나 혹은 주거용으로 사용할 수 있습니다. 만약 주거용으로 오피스텔을 임차하였으나 전입신고가 안된다는 것은 이상할 수 있습니다. 아무래도 대항력을 갖출 수 없기 때문입니다. 만약 전입신고를 하게되면 주거용으로 사용하게되고 이는 세금문제가 발생할 수 있기 때문에 전입신고가 안된다고 할 것입니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.
오피스텔을 구하다 보면 전입신고를 못하게 되어 있는 경우를 흔히 볼 수 있습니다.
법적으로도 집주인이 전입 신고를 하지 못하도록 할 수 있는 건가요?
==> 가능합니다. 이러한 행위 만을 가지고 임대인을 제재할 수 있는 방법은 없습니다. 강행법규에 위반되지 않는 경우 임대인과 임차인간 협의에 따라 결정되는 사항입니다.
또한, 전입 신고를 했을 때, 10%를 추가 인상 받는 것도 실제로 유효한 걸까요?
==> 협의해서 해결해야 하는 사항입니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
아마 집주인이 상업용 오피스텔을 신고했을 것
같습니다. 오피스텔도 개인이 전입하게 되면
주거용도가 되어 취등록세, 재산세를 주택을
내야 하기 때문에 세금을 더 내야 합니다.
따라서 임차인에게 전입을 못하게 하는 것입니다.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
전입을 금지하는 특약은 인정되지 않습니다만
전입을 하는 경우, 10% 추가 인상을 받는 건 유효 합니다.
ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.
더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전입신고를 못하는 경우는 주택용이아닌 업무용일 가능성이 큽니다
세입자 입장에서 전입신고를 안하면 보증금을 보장받을수 없어서 가끔 전세보다는 월세로 계약을 하는 경우도 있습니다
그래서 전월세를 구할때는 전입신고가 되는 주택용으로 계약을 하시기 바랍니다
오피스텔 전입 금지는 오피스텔은 기본이 업무용 부동산인데 그게 주택으로 되어 버리면 임대인에게 세금적으로 손해가 가기 때문입니다.
하지만 임차인이 전입신고를 하면 사실상 막을 방법은 없습니다.
때문에 계약시 특약에 전입불가를 넣는데 전입불가 특약 자체는 임차인에게 불리하기에 무효가 될 수 있습니다.
다만, 단순히 전입불가가 아닌 업무용 부동산이기 때문에 안된다고 해놓으면 그것은 특약으로 인정되기도 합니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
오피스텔은 용도별 구분에서 업무묭과 주거용으로 구분 설계되고 허가됩니다
따라서 업무용은 주거시설이 이나기 때문에 전입신고가 불가능하지만 주거용은전입신고가 가능합니다
그러나 경기가 불항이다 보니 업무용을 정식 용도변경 절자를 밟아 개조할 수 도 있지만 비용과 사간이 소요되므로 변경 절차없이 주거용도로 임대하기도 합니다
그러나 업무용으로 확정일자 신고는 가능합니다
참고하여주시기 비랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
오피스텔 임대인이 임차인이 주거용으로 사용한다는 것을 알고 임대해 줬는데 전입신고 불가 한다면 불법입니다만 업무용 오피스텔인데 전입신고 불가하다면 합법입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
오피스텔을 주거용으로 즉 전입신고를 하게 되면 임대인에게 주택수로 포함이 되어 세금이 많이 나오게 됩니다.
그래서 오피스텔을 업무용 시설로 해놓고 세입자들에게 대신 시세보다 싸게 매물을 할인을 해주는 조건으로 전입신고를 못하게 하는 조건으로 계약을 하는 것입니다. 계약서 특약 사항에 해당 시설은 업무용이므로 임차인은 사업자등록을 하여야 하며, 전입신고를 할 수 없다라는 문구를 넣고 임차인이 확인을 하고 계약을 했다면 그것은 유효한 계약이 될 수 있습니다. 감사합니다.